“杭州楼市“限降令”：防大涨转为防大跌”

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经过记者徐杰从杭州出发

在经历了“第一次投降风波”后，杭州楼市再次卷入“限降令”的漩涡。 最近有新闻称，从5月22日开始，杭州商社的实际交易价格超过备案价格的15%，将无法实现网签。

许多业内人士认为限制网络签名的行为是为了限制开发者的降价。 但是，杭州市物价局等相关部门很快通过媒体解释说，上述要求是规范商品住房销售价格申报备案行为，并不禁止降价。

“限制上网本是否限制降价目前还不知道，但现在在意的是如果被限制上网本后，要重新进行价格申报，该怎么办？ 特别是再申报的价格比之前的申报价格低15%以上，所以不允许预售吗？ ”杭州一位知名地产商的负责人向《每日经济信息》记者表达了他的困惑。

值得注意的是，杭州市区目前可售商品房达到12.5万套，居历史高位，但土地资产又出现了连续几个月出现成交额下降的现象。 对此，中原地产首席拆船师张大伟表示，反映楼市预期变化，地方政府已从防止暴涨转向防止暴跌，尤其是杭州这样库存量较高的城市。

15%降价限制上网本/

最近，楼市调控政策将会放松的种种新闻时有发生，特别是市场关注的是杭州出台的降价备案制度。 5月23日，杭州市物价、房管部门联合出台规定，房企超过备案价格15%的，不能网签，需要重新申报价格，这被市场解释为“限价令”。

许多人认为限制上网本实际上是为了拯救楼市而限制开发商降价。 但是，杭州市物价局和杭州市住房管理局通过杭州当地媒体表示，这一要求是规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范秩序的措施，而不是限制行为和《限购令》。

杭州市物价局办公室主任方亚春说:“目前，楼盘定价主体仍是开发商。 (这个要求)并不是禁止降价，也不是不允许降价。 ”

杭州当地开发商对记者表示，上述规定如果实施，将不会产生实质性影响，楼盘上市时较为合理，降价幅度不超过15%，影响较大的是稍降价超过15%的楼盘。 根据流程，开发商需要重新申报，期间无法签约，“多名员工将增加”。

其他开发商的负责人向记者表示担忧。 现在在意的是，在被限制网签后，如果重新提交了价格申报，该怎么办呢？ 特别是重新申报的价格比之前的申报价格低15%以上的情况下，是不是可以预先销售？ 允许这中间需要多长时间？

事实上，今年3月25日，杭州市政府召开房地产公司座谈会，强调保持房地产市场稳定健康，持续快速发展。 另外，杭州市相关部门要加强与房地产公司、金融机构和媒体的联动、新闻共享，防范系统性风险。

据杭州当地媒体报道，4月22日，杭州市发改委在一季度经济形势拆解会上建议积极防范房地产市场风险，在发生重大市场谣言时，第一时间澄清，稳定市场预期。 另外，建立房地产公司重大价格调整政策预报制度，房企应当在重大价格调整公布前通报市有关部门。

防止楼盘大幅降价？

张大伟表示，杭州此次出台的15%降价上限与目前房地产市场状况无关。 5月17日~19日，举办了被称为楼市风向标的杭州人居展，此次参展房地产开发公司39家，展位数达到1400多家，比去年规模有所减少。 据当地媒体报道，杭州人居展4天内成交商品房32套。

现在，随着以前销售旺季的到来，各开发商推盘增加，市场库存量不断增加。 数据显示，截至5月24日，杭州主城区库存达到59132套，比上周的57553套( 5月17日)增加1579套。

就杭州市区(含余杭和萧山两区)整体而言，杭州透明商品房数据显示，截至5月25日19时，杭州市区现有可售商品房12.50万套，其中住房8.38万套，居历史高位。

张大伟认为，杭州的网签限制措施反映了当地政府希望稳定房地产市场的心情。 目前杭州楼市库存居高不下，政府担心房价将断崖式暴跌，“防止个别楼盘突然大幅下跌，给市场带来恐慌”。

现在杭州面临着房价持续下跌的风险。 国家统计局18日表示，全国70个大中城市中，4月份8个新建商品住宅价格下跌，其中4个在浙江。 杭州下跌0.7%，金华下跌0.4%，宁波下跌0.2%，温州下跌0.1%。

市场分析人士认为，在库存量高、市场前景浓厚的情况下，房价面临加速调整的风险，房地产市场今后一段时间将持续低迷。 5月23日，杭州最大的住宅企业绿城被融和收购。 在新闻发布会上，绿城理事长宋卫平说:“现在是房地产最低谷的时候。”

杭州对土地的依赖度很高

“如果持续降价，将在一定程度上影响土地转让，特别是开发商的积极性。 ”一位业内人士就此向记者表示解体。

数据显示，杭州土地市场经过1月份的“高潮”后急转直下。 2月，杭州全市土地成交总额92亿元，环比下跌72.8%。 进入3月，全市仅8块土地出让，成交总额约38亿元，与去年同期相比和上月相比数据均大幅下降，成交总额减少至上月的4成。

随之，土地溢价也下降了。 数据显示，杭州主城区土地平均溢价率为9.3%，较去年平均20.9%的溢价率大跌。

四月也不乐观。 根据杭州透明售房市场研究院公布的数据，4月，杭州土地市场跌入谷底，杭州市区(主城区、余杭区、萧山区)仅有4块地块成交，全部按底价直接出让。 其中，市区共成交1块土地，出让面积3.4公顷，可建面积27万平方米，成交额14.9亿元，创下以来单月成交额新低。

这片土地市场的降温持续到了5月。 5月5日，杭州市区迎来5月第一次土地拍卖，转让的两个商业用地均只申请一个机构，因此通过这次涨价直接成交100万元。

“迄今为止，政府尚未出台明显改善市场的政策。 我想稍后再看。 ”关于杭州楼市目前的状况，浙江省内地产商的负责人对《每日经济信息》记者表示。 年初，这位负责人向记者表示，企业计划今年拿地供后续开发。

张大伟表示，杭州土地市场冷清，整体房地产市场低迷，开发商拿地不太好玩，但受目前居高不下的库存量和新增供应量的影响，当地政府也在一定程度上积极推进土地出让步伐

日前，第三方市场机构同策咨询研究中心发布《45个楼市土地财政依存度拆解报告》，全年土地财政依存度超过50%的城市共有31个，杭州是城市中土地财政依存度最高的城市，依存度达156.4%。