“北方多地楼市库存高企 经济转型尾大难掉”

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经记者尚希从北京出发

日前，上海易居房地产研究院发布的报告显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量比去年同月增长2.6%，增长19.5%，创近5年来历史新高。 在以唐山、青岛、鞍山、沈阳等为代表的北方城市，“库存”已经成为敏感词。 随着经济结构的调整和以前传来的工业下行压力，房地产被赋予了这些城市“救市之主”的作用。 但是，现在在各方面的压力下，这个“救市之主”看起来有点无力。

最近，来自国内知名房企干部的“密室对话”流出，像剑一样在房地产市场上打开了一个口子。

唐山、沈阳、鞍山、青岛……在万科副总裁毛大庆的讲话中，这些北方城市名列其中。 而且，在这些库存量大的城市背后，也有着古老工业基地的身影。 对这些城市来说，随着经济结构的调整和以前传来的工业下行压力，房地产确实起到了“救市主”的作用。

那么这些城市的库存压力有多严重呢？ 光靠微薄的销售额数字，可能很难体会到，但光是走在这些城市的小巷里，就会惊讶于房地产这个大公司用什么样的力量改造和颠覆整个城市。 对此，《每日经济信息》记者选择了几个样本城市进行调查，试图挖掘这些城市库存背后的真实诉求和压力。

亚历山大的库存量

详细阅读这样发出的“内部发言”，无论是否真的是因为毛大庆的评价，详细的数据和拆解都警告了这些城市的库存问题。 土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透明度。 其中包括沈阳、营口、鞍山、唐山等城市。

“近两个月来，购房人的情况看得很强烈，房企跑量的希望下降了空，库存也是‘亚历山大’。 》上海易居房地产研究院研究员严厉跃升为《每日经济信息》记者。

上海易居房地产研究院5月12日发布的《4月新建商品住宅库存报告》显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量比上个月增长2.6%，比去年同期增长19.5%，创近5年来新高。

即使在购买力最强的北京，近半年来，越来越浓的观望气氛也让楼市库存大涨。 据中原地产市场研究部统计，截至目前，北京市现房和期房合计库存再次回升7万套以上，创近13个月来新高。

以唐山为例，据统计数据显示，2009年至2009年，唐山市建设商品房面积达1741万平方米，其年均拆迁量仅为146万平方米。 照这样下去的话，唐山楼市的搬迁至少需要十年。

另外，数据显示，今年4月在沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月底累计库存量达到1720万平方米，比去年同期增长21.5%。 在上述适合居住的库存报告中，沈阳的库存比率为19.1，目前的库存可以销售近20个月。

老工业城市的变革框架

在《每日经济信息》记者的实地访问中，唐山当地的住宅企业家也直言不讳。 钢铁厂和煤矿相当封闭，政府税收自然与预期相去甚远，对土地出让的诉求也越来越大。 这种情况不仅包括唐山，也包括同样是老工业城市的沈阳、鞍山。 随着工业领域的下滑，这些政府几乎不约而同地拉开了变革的序幕。 出售土地和房屋成为这些政府的主力税收来源。

“这里提到的大多数城市是人口流失性城市，住宅供给量的规模与市场诉求不成比例。 ’黄金湾投资集团董事长申威表示，“一些三四线城市土地供应非常不合理，购买力不强，需求刚刚不足，投资性诉求流向高增长的一线城市，库存压力自然会进一步加大。”

“实现真正的变革并不容易。 不仅是这些处于经济结构调整中的城市，即使在稍发达的地区，地方政府的收入也必须由土地财政支撑。 ”国家快速发展改革委员会城市小城镇改革快速发展中心总规划负责人、规划院长沈迟做了如下发言。 国家行政学院经济部主任张占斌认为:“在所有城市的快速发展中，经过不断转型升级的过程，没有一个城市可以依赖一个产业永远‘吃住’。”

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样品1

不敢“长高”的唐山:高库存的退居城市遭遇“余震”

经过记者尚希从河北唐山出发

从最高3层的旧砖头建筑到乘坐电梯需要等4、5分钟的高层公寓，新鲜到可以战胜住所变化带来的习性。 这是李云丽第三次搬家，距离唐山大地震已经过去37年了。

像李云丽这样的“平改户”在唐山有十多万户。 大地震正在唐山这个城市的疼痛慢慢消失。 地震后大量建造的平房低矮建筑，很难与这个北方资源型城市“奔跑”的速度相匹配。 城市建设的凶猛，赋予了这座害怕“变高”的城市追求高度的勇气。

如果说30多年前的大地震努力了唐山的再生，那么大规模的钢铁、煤炭等资源开采和建设给这座城市带来了新的变革考验。 《每日经济信息》记者日前在走访当地时发现，工期晚、销售不畅等负面情绪困扰着当地楼市，该城市也在转型过程中遭遇高库存重压的楼市“余震”。

“平改”后遗症/

“大地震后，大家都不敢住在大楼里，很多房子最高建到了3楼。 ’李云丽的视线从18楼客厅的窗户望向外面。 沿着她的视线看到的这座城市，从那里看到的高楼夹在塔里悬挂着，就像是没有边界的工地。

这座在地质断裂带上重建的城市，对高楼有着天生的恐惧。 “以前按规定建筑到12层，但现在20层楼随处可见，对地震的恐惧早就减弱了。 ’林是这样说的。

王国林是唐山市小房地产开发企业的负责人，一提到唐山市场，他的眉毛始终没有松开。 “现在也没有项目真是太好了。 不动产已经不打算断绝关系了。 ’王国林有点幸运。

王国林这样的中小开发商占唐山房地产市场的大部分，在万科、华润这样的企业品牌房企进驻之前，这里往往是社会资源稍好的国内公司。 “一部分是煤炭厂的老板或钢厂的老板，有钱的话会投资一两个项目，但这两年市场不好了，大家自然也就不投资了。 ”王国林说。

“唐山楼市形势发展迅速变化应该有三年了，天黑也就2000元。 ”。 唐山某不愿出名字的房企负责人对《每日经济信息》记者表示，刚需并不大，当地居民大多也有1~2套住房。

无论是有需求还是投资性诉求，两股力量逐渐萎缩，楼市自然失去了支撑。 另一个重要因素是唐山市从2007年开始大力推进的“平改楼”工程。

采访中，在距离市中心稍远的地区，隐约可以看到未改造的低矮建筑，周边的城中村也进行了改造。 据信息，2009年8月，《唐山市震后危险旧平房住宅改造项目规划草案》经国家发改委批准，涉及住房建设面积970万平方米，涉及居民12.8万户。 建设住宅小区135个，建筑面积1600万平方米，住宅18.84万套，总投资预计将达到340亿元。

被推到高库存/

“平改楼”的推进加速了唐山市的库存量增长。 据报道，从2009年到2009年，唐山市共建设商品房面积累计1741万平方米，但这4年的年销售额只有146万平方米。 根据这样的销售速度估算，唐山市这四年来消化新建大楼的库存至少需要十年。

唐山市的潜在供应量是多少？ “据我所知，目前唐山有20多个村庄已被拆除，尚未变更，仅这部分平改的面积就有2000多万平方米。 ’不愿起上述名字的当地房企人士说。

据此，唐山市目前部分地区正受市场降温等多种原因困扰，和平改革工程被推迟。

据采访，万科、华润等房企在当地的销售情况也不容乐观，一点点的项目因各种价格下跌而吸引购房者，当地中小房企的项目出现工期变慢或停工的现象。

“从去年开始，银行基本上不再提交开发贷款。 如果是与城市化建设有关的项目还可以考虑，但单纯的商品房住宅开发基本上已经暂停了。 》唐山市某国有银行官员对《每日经济信息》记者说。 据此，目前不仅有大企业品牌的房企支撑，大部分中小房企的生活也不好过。

一位长期关注区域经济的专家表示，过度依赖钢铁能源等产业，唐山在整体经济结构转型中没有把握到最佳时机，过度工业化造就的居住难度也难以吸引越来越多的人口流入唐山。

土地财政明显/

从唐山市中心繁华商业区一直向南走，开车不到十分钟就可以到达这个城市最有名的南湖公园。 据当地人说，这座受到联合国表彰的城市公园，从采矿的坍塌地变成了生态绿地。

在资源型城市唐山，大规模的钢铁、煤炭等资源开采和建设也给这座城市的转型带来了新的考验。 仅十几公里的路程，记者就发现手机屏幕上也积满了灰尘。

很明显，当地政府观察了这个问题。 从南湖公园、环城水系等生态工程的建设，到一些未实现环境保护的钢厂、煤矿的关闭，都在为变革做准备。

值得观察的是，随着以前流传下来的工业贡献逐渐减少，政府对土地财政的依赖越来越明显。 “钢铁厂、矿厂的税收少了，只能用土地转让。 ”上述房企的人说。

《每日经济信息》记者查阅公开资料发现，2009年以来，唐山市累计划拨土地3714块，累计成交建筑面积1亿9400万平方米，平均楼面价553.91元/平方米。 土地供应年大幅增加，共发布1017个地块，远远超过前两年的123个和553个。 之后的年份和年份分别推算了996件和1025件。

这片土地的供应量非常惊人。 在北京，从2009年到2009年累计成交的土地建筑面积也是1.2亿平方米。 在人口为北京1/3的唐山，过去5年的土地供应量与北京基本相同。

“这些城市确实有这样的迹象，但从土地供应的意义上说，政府也开始重视这一现象。 现在正处于调整期，所以观望的气氛很浓厚，对库存的压力更大。 ”河北省住宅房地产业协会的相关人士做了如下陈述。

信息显示，唐山市为加快人口聚集能力，提出建设曹妃甸生态城、凤凰新城、南湖生态城和空港城四大功能区，但受产业聚集力的影响，这些区域未能很好地引起人口流入。

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泡沫吹过的青岛西海岸楼市:“主力军”地缘客人退出半数以上

经各记者彭斐从青岛出发

到了5月，行人换上了夏装，但青岛的楼市却越来越冷。

青岛的房地产地图中，以胶州湾为界分为东、西海岸，比“寸土寸金”的东海岸，价格低的西海岸让房地产开发商垂涎不已。 但是，现在被定位为青岛第二大主要城市的西海岸，成为全市库存最高的地区。

此外，4月青岛住宅平均价格时隔8年再次下跌，购房率达到50%~60%的地缘客户，受“买入价格会上涨还是下跌”的驱使，观望的情绪逐渐高涨。

业内人士表示，去年房地产市场的高涨，提前提振了今年的刚性诉求。 曾经像烟花一样闪耀的西海岸楼市，现在泡沫的气息很浓。 对此，《每日经济信息》记者前往青岛进行调查，试图揭示西海岸楼市泡沫的虚实……

地缘客人“退烧”

在“西海岸”原住民眼中，十多年前也是渔村的安子，与青岛旧城的距离与胶州湾隔开，但充其量只是老黄岛的郊区。 但是，去年6月30日，胶州湾海底隧道开通后，离青岛最近的安子区成为了青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。

作为安子区某房地产项目的职业顾问，杨海(化名)所在的项目，一期于年立即启用销售，“最火的一年、一年，购房者大多是来自市区的上班族。 ”。 杨海口中的“上班族”以出租车和公交为中心的出行，根据工作、生活的便利程度，选择最近的职业生涯。 在产业内被称为“地缘性顾客”，或者“地缘客人”。

在杨海看来，隔着胶州湾隧道只有5分钟的路，年黄岛房价每平方米7000元，而青岛每平方米超过1万7000元，“差距很大，勾起了地缘客人的置业热情”。

年末，新的管制政策落地各城市，岛城的购买者也听到了“控制”的颜色变化。 但是，包括旧胶南市和老黄岛在内的“西岸新城”新黄岛区，反而迎来了年末的销售额增长。 青岛信息网数据显示，年12月，黄岛区以4483套交易量自豪全市，约占成交总量的3成，环比增长4成以上。

但是，今年4月，青岛住房平均价格时隔8年下跌。 在“买价上涨还是下跌”的心理指引下，黄岛楼市急速降温。

4月底，杨海所在项目的新一期楼盘上市，但半个月来，卖场非常受欢迎，“每天来看房的只有10多个。 ”。

据一位消息人士称，目前不少大楼正在降价。 以当地开发公司海信地产为例，现在仍在降价，最高可获得8.8折优惠。 对此，负责安子区海信地产日光里项目的海信内部人士表示:“与海信员工团购价相比，50多人可以享受这一优惠。”

作为黄岛区的重点项目，带动周边楼盘地面上扬的万达东方影都项目，新开设的公寓价格也有所波动。 这个项目的职业顾问对记者说，如果购买整栋楼，基本上可以打9.1折。

另一个当地开发商海尔房地产在柜台上设置了打折促销。 5月13日，《每日经济信息》记者在海尔山海湾项目柜台看到。 “所有房源9.4折，首付14万件，购房送车”的招牌摆在门口最显眼的位置。

西海岸很冷

年12月，青岛市调整了部分行政区划，将原青岛市黄岛区、县级胶南市行政区域整合为新黄岛区行政区域。

年末，被黄岛区吸引的老胶南继续向西延伸西海岸的黄金海岸线。 但是嗅觉敏锐的开发者已经开始布局了。

“由于准入价格低廉，许多外国中小开发商蜂拥而至。 》中置国际(青岛)物业管理有限企业市场总监张百忍回忆说。 但是，西海岸的楼市似乎充满了泡沫气息。

此后，保利、世茂、万科、龙湖等企业品牌房企纷纷进军西海岸，以别墅为中心将区域产品定位提升到一个水平，区域格局也开始发生变化。

一位青岛地产界人士向记者表示，原本均价不到6000元/平方米的西海岸房价，在大型开发商的带动下开始触及万元线。 然后西海岸的地价也开始上涨。 当地的pe相关人士表示，在青岛高级地块中，黄岛开发区最为集中，出现了土地泡沫。

据张百忍回忆，到了去年，楼市已经呈现颓势。 “各开发者都在赚钱，提高操作能力。 所以，难怪一条街上有好几家楼盘在争着卖。 ”

库存持续增加

根据青岛市房管部门的数据，西海岸年新增住宅量达到250万平方米，成为青岛管辖地区储蓄量最高的地区。

但是，黄岛所在的西海岸板块也是青岛市场整体去化速度最快的板块之一。 根据青岛市房管部门的数据，西海岸年住宅总拆迁面积200多万平方米，占青岛七区五市总成交量的26%。

据业内人士统计，青岛郊区销售的现房、准现房至少占目前郊区销售总库存的一半以上，黄岛区是全市库存最高的地区，约占全市的1/6。

据青岛信息网房地产频道监测，截至5月17日，青岛全市房地产可销售总面积达2390.37万平方米，可销售总覆盖数20.296万套。 据此计算，黄岛区房地产可售套数为3.38万套。 根据黄岛房地产网的数据，黄岛区4月出售了1847套新房。 如果没有新的供给，脱化至少需要18个月。

黄岛区国土和住房管理部门的人认为，虽然库存很大，但黄岛楼市去化不是问题。

记者得到的《青岛西海岸房地产市场解体》报告显示，西海岸新市区西向水城规划范围内的商品房住宅项目，均以地缘客人为主，约占总成交率的50%~60%。

但是，在张百忍看来，去年岛城楼市的狂躁，提前了今年的购买力。 杨海则对记者说，与往年地缘客人的职业热情相比，今年看家多为东北口音，根据以往的经验，他们越来越为投资着想。

值得注意的是，据众多岛城地产界人士介绍，限购令下，刚需比例过低，以海景资源为主的西海岸楼市，地缘客人已消失过半。

但是，居住用地的持续供给和开发商继续团结西海岸，却为新房的供给增量和之后的市场脱钩埋下了伏笔。 根据中国土地市场网的数据，青岛居住用地成交额共计1717.4万平方米，比去年同期上升49.9%。 其中，成交最多的区域为黄岛区，成交面积432.5万平方米。

青岛房地产经理俱乐部秘书长龙江表示，原属郊区黄岛、城阳，从目前来看，是青岛的主要城市，也是青岛楼市成交的集中区域。

在许多当地人看来，在购房者的展望中，黄岛房地产销售已经进入销售瓶颈期，如果要持续快速发展，政府必须考虑人气的凝聚。

建造城堡谋求变革

年7月2日，青岛市政府与万达集团签署合作协议。 后者将在青岛西海岸经济新区投资300多亿元建设万达国际文化旅游城市项目

以前，青岛市政府的计划是，与旧城区隔海相望的胶州湾西岸，为文化旅游产业的开发做好准备，青岛市政府的愿景是将其开发为“中国的好莱坞”。

去年9月12日，万达集团在40分钟内以20多亿元的价格拿下黄岛区15块地块，共1979.5亩青岛土地。 当月，投资500亿美元的万达东方电影正式落户西海岸。

在很多当地业内人士看来，西海岸的楼盘往往每年批量入市，楼市好过的时候，虽然有过一点点的销售，但空的问题非常棘手。

事实上，青岛市政府为了聚集人气，从1998年开始在薛家岛(又名凤凰岛)静静地耕耘了十几年“金沙滩旅游节”。

张百忍表示，在西海岸板块，万达东方影都项目属于特例，市政府的意图也是希望通过文化旅游的概念，带动周边的库存消化。

根据最近公布的4月岛城新房销售额前10名，位于西海岸区域的万达东方影都和保利海上罗兰闻名。 黄岛区房管部门的人认为，万达项目的上马，确实对周边起到了带动作用，西海岸的去化只是时间问题。

社会学家表示，随着产业、资金、人才的聚集效应，青岛城市规模持续扩大，城市生活人口特别是高端人才不断增加，迎来了城市功能日益增强的新阶段。 “这些将继续支撑青岛经济和楼市。 ”。 青岛当地的解体者正在考虑。