“南宁“绕道”限购政策 二三线城市救市潮暗涌”

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经过记者顾家彦从广州出发

一季度各地房地产市场低迷，部分第二、第三城市出台了限购调整措施。

根据日前《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，结合《广西北部湾经济区同城化快速发展推进方案》的精神，从年4月25日起，广西北部湾经济区内北海、防城港、钦州、玉林 这意味着上述五城市居民在南宁的“一套房限购”的诅咒已经解除，这也是官方公布的第一份限购政策调整文件。

期待的楼市“小阳春”迟迟不出现，受市场压力，更多城市打算加入“救市大军”。

易居中国执行总裁丁祖昱向《每日经济信息》记者表示，中央政府提出“分类管制”，越来越赋予地方政府在楼市调控中的主动权，地方政府“放松管制”的意愿很强，但目前的市场问题并不是轻易由限价引起的，而是信贷紧张和供求失衡

成千上万的可购买人口/

“有业界评论说地方政府是救市的第一发，但我认为这个说法值得商榷。 中原地产首席解体师张大伟对记者说:“南宁的市场形势并不严峻，此次政策调控的力度也相当有限。”

根据南宁市以往的住房限购政策，已有1套住房的市户籍居民家庭、市行政区域内累计缴纳1年以上纳税说明或社会保险缴纳说明的非市户籍无住房居民家庭，在市市区范围内限购新的1套住房。 对有2套以上住房的市户籍居民家庭、有1套以上住房的非市户籍居民家庭、市行政区域内无法累计1年以上纳税说明或社会保险缴纳说明的非市户籍居民家庭，在市市区范围内暂停出售住房。

据当地一位经纪人介绍，南宁的限购范围本来就只在市内，而且执行力度并不严格，很多购房者只需要支付几千元就可以抹去购房记录，此次政策调整对市场的作用有限。

此外，与此前出台放松管制政策的温州、杭州等城市相比，南宁的库存状况仍处于较为合理的水平。 根据克瑞数据库的最新数据，截至4月27日，广西南宁商品房库存为546万平方米，共计48900套。 但今年一季度，南宁商品房成交面积为162万平方米，根据一季度市场消化能力，目前南宁市商品房库存拆迁周期约为13.5个月。

另一方面，克瑞研究中心研究经理杨科伟表示，南宁“松绑”限购不是因为库存压力大而需要尽快拆除，而是与北部湾经济区的特殊位置有关，作为全国第一个国际区域经济合作区，实现了人口、资金等资源的合理配置， 因为这项调整的重点是去楼市调控行政化，推动北部湾经济区同城化的快速发展。

“当然，政策本身可以起到绕过限购令的作用。 ’张大伟认为，南宁市人口约666.16万人，政策调整后纳入参照户籍的五市人口总数预计将超过数千万人。 这意味着为南宁增加超过数千万的可购买基础人口，将有助于改善市场预期，促进成交。

限制“放松捆绑”的刺激作用有限/

虽然4月即将结束，但全国房地产市场依然没有回暖的迹象。 根据中原地产研究中心的统计数据，截至4月27日，全国54个主要城市4月共签订17.25万家住宅合同，比上个月同期下降6.1%。 去年同期23.3万套的降幅达到26%。 这也是自去年12月以来，成交量连续4个月呈下降趋势。

在市场的压力下，包括温州、长沙、杭州在内的许多城市都得不到“放松管制”的消息。 据《经济参考报》报道，天津滨海新区积极研究、申报适合新区房地产市场快速发展的政策扶持，力求在差别限购、共享产权模式购买政策等方面找到突破口。 此前有消息称，将落户标准调整为60平方米后，市场上无锡将解除144平方米以上商品房的限购。 杭州萧山区也确认土地竞争保证金上限在1000万元以下。

根据克瑞的研究数据，截至今年3月底，杭州、大连、天津、太原、青岛、宁波、长春、沈阳、温州等重要二三线城市的土地消化周期为3年以上，这些高存量城市“救市”的意愿更强。

张大伟预计，继南宁之后推出“救市”政策的城市将明显增加，但由于二三线城市户籍政策相对宽松，放松管制政策对市场的刺激作用有限，信贷政策的调整对市场的影响作用更大。

中原集团研究中心对17个一二线城市进行了调查，发现信贷不宽松，其中北京、深圳、南昌等城市更加紧张，越来越多的银行重新提高基准利率或延长贷款周期。

张大伟认为，本轮市场成交下跌是在信用环境紧张的背景下。 因为，这项信贷政策的微调将成为缓解市场降温的重要意义力量。 未来，如果监管部门能对住房贷款利率上浮提出适当的上限要求，则降低套房首付比例，提高公积金的采用率，将对市场长时间平稳快速发展起到重要的资金保障作用。