““毛大庆发言”引强震 万科称部分文案系伪造”

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经记者尚希从北京出发

5月1日，“毛大庆:全国房地产下行苦于北京楼市”的文案在网上流行。 详细的拆解和详细的数据反映了目前房地产市场的现状，文案惊人。 但是，在文案传来的当天傍晚，万科发表声明称，文章新闻并不代表万科企业和毛大庆个体的观点。

“这其中有两点显然不是他说的。 一是对政府的态度。 其次是北京市场的解体。 毛总这么多年来一直在做北京市场。 我不是说不擅长看。 》昨天( 5月4日)，北京万科相关人士接受《每日经济信息》记者采访，证实毛大庆确实参加了建策沙龙，但网上流传的发言稿中有些不是事实。

被认为是房地产领域风向标的万科，其现状体现了整个领域的生存状态。 进入年，万科提出的一季度表现不佳——截至3月31日，万科实现营业收入94.97亿元，比去年同期下跌32.16%； 此外，归属于上市公司股东的净利润时隔12年首次比去年同期下跌15.3亿元，跌幅5.23%，该指标的下跌被视为进入房地产领域的拐点。

万科表示，部分复制品是伪造的

5月1日，万科执行副总裁毛大庆在近万字的发言中风评市场。 《每日经济信息》记者观察到，在这篇文案中，毛大庆发言的核心文案有3点。 内地腐败对高端市场的影响、部分城市供给过剩、银行资金紧缩。 发言中引用了大量的数据和城市的例子，新闻量极大。

作为房地产大干部，毛大庆的“见空论”对市场的影响是显而易见的。 但是，文案被流传后不到24小时，万科方面就紧急发表声明，称该文案不是活动主办方和万科企业提供的。 本文的新闻不代表万科企业和毛大庆的个人观点。 如有采访指控，请联系北京企业品牌部。

随后，原住建部政策研究中心主任陈淮发布微博称，“我在网上告诉万科毛总一家内部沙龙发言，这正好是我的主持人。 在我印象中，毛总是谈论的关键，一是市场价格有点敏感，二是不同的城市分化，三是一些城市盲目扩张。 没有比最近市场讨论更夸张的了。 既然参加者不珍惜这次交流的机会，这个沙龙就没有了。 ”

“这本来就是内部会议，很多时候房企高层、领域分解机构的领导也会被邀请到拥有政府一部分的高层，大家也会坦诚交流。 ”一位不愿命名的领域的人对记者说。

昨天，记者联系了北京万科相关人士，毛总确实参加了这个沙龙，但网上流传的这个文案中有一个不是毛总发言的文案。 “有两点很明显。 一个是对政府的态度，无论万科还是毛都不会指责政策荒谬。 其次，毛总已经做了很多年的北京市场，以前在接受大家的采访中，对市场的想法也很明确，我并不是说不擅长北京市场。 ”

最近，北京万科部分在销售项目上的售价下调引起了市场的广泛关注。 万科橙子项目此前被誉为“降价3000元”引起各方热议，也被誉为北京楼市的“崩溃信号”。

在上述发言中，记者看到文案说:“市场90%以上是刚性诉求，他们的临界点特别敏感。 期间，万科在北京销售的房子(住万科联合开发的万科橙子项目，单价2.2万元() )在市场上掀起轩然大波。 这个项目被建设委员会要求价格合理，低。 万科有股东、合伙人，提出可以不销售，但是建委依然要求销售，要求我们发挥领导作用……万科要率先降价……( ) 65“我们(万科)” 在北京亦庄，开盘后卖了40%，但后面的量进展缓慢。 你可以看到，2.2万元的项目4个小时就卖光了，3.6万元的项目很慢。 ”

关于万科下一步的定价战略，上述相关人士对《每日经济信息》记者表示，将多次响应政府号召，按政府要求明确价格。

万科的地面清理速度没有减缓

关于这次事件，上述相关人士指出，万科历史上也遭遇过类似的事情。 2008年，《万科集团主要负责人在松山湖会议上的演讲》一稿在网上流传。 演讲中的主要文案也与市场看法空的评价有关，主张敢于降价、降价……

万科也在那一年发表了明确声明称该稿是伪造的，并通报称其意图通过法律途径追究相关人员的责任。 万科时隔6年再次“中”，但这次不是“空空穴来风”，万科方面也证明了这次会议的真实性，只强调了部分文案不是来自毛大庆，而是被篡改了。

值得注意的是，在该文案中，对库存问题进行了较为详细的拆解——万科平均以21个月为风险警戒线，但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市在内的库存已经远远超过了这条警戒线。

《每日经济信息》记者随后阅读万科一季度业绩报告，一季度企业开工面积420万平方米，占全年新开工计划的比重为18.8%。 随着未来开工规模的增加，企业全年实现的开工面积预计将高于年初制定的计划。 期末，企业净负债率为40.9%，持有现金375.3亿元。

合并现金流量表显示，购买商品、接受劳务支付的现金从去年同期的320亿元降至249亿元，比去年同期减少70亿元左右。 另一方面，相对于“保险万金募集”的其他三家房企的这个数字，万科一季度的支出有所减少。 该数据实际反映了企业购买商品并从劳务实际支付的现金，包括本期购买商品、从劳务支付的现金，以及本期前期购买商品、支付劳务未支付项目和本期预付金、购买小规模纳税人销售的商品或支付所提供劳务的增值税

但是，一季度指标下降后无法评价万科的开发滞后。 整个投资计划的安排早就明确了，但是去年购买商品服务的支出很猛，光是土地的支出就超过了去年的两倍。 这个季度下降只是因为去年的基数比较高。 ’不愿命名的分解者说。

随后，记者统计了万科去年一季度和今年一季度土地取得支出的对象，发现万科在土地购买上并未放缓。 今年一季度，万科获得10个地块，总建筑面积16.52万平方米，总额83.46亿元。 去年同期共获得11块地块，总建筑面积17.58万平方米，总额49.87亿元。 根据克比瑞统计数据，万科去年一季度平均楼价为2835.79元/平方米，今年一季度为5050.47元/平方米。 土地价格上涨速度明显。

“不能从毛大庆关于万科放慢开发步伐的谈话来评价。 万科需要拿出大量土地来支撑下半年的业绩。 ”分解人士表示，万科一季度净利润下跌与自身控制结算步伐有很大关系。 “一个项目的客户在结算条件成熟后，一般可以调整半年。 也就是说，本来有一点项目可以在第一季度结算，但是没有结算”。 推迟结算，与大股东华润高层换届和内部推行的合伙人制度有关。