“秦皇岛楼市“六折甩卖”调查：库存巨大引起降价促销”

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经过记者王杰实习记者师烨东秦皇岛摄影报道

在北京到河北秦皇岛的动车中，每隔一定的间隔，可以看到理发分布的拆迁地和正在建设的高楼。 进入秦皇岛市区后，这种现象瞬间发生了一些变化——新建大楼林立，在建设地随处可见。

最近盛行6折甩卖的“珠江道12号”是这众多高耸的新楼盘之一。 和浙江一带楼市降价一样，位于环渤海地区秦皇岛六折甩卖的风波，也贴上了中国楼市变奏的标签。

开发商纷纷撤离，楼盘大幅降价的传言，为什么会发生？ 真相如何？ 《每日经济信息》记者从“珠江道12号”楼盘开始调查，试图揭开“六折甩卖涟漪”下秦皇岛楼市之谜。

“6折甩卖”只有情况？

珠江道12号”项目位于秦皇岛市中心城市西南，毗邻汤河。 当地人表示项目网站的条件比较优越。 3月19日下午，《每日经济信息》记者以购买者的身份实地访问了该项目。 记者刚进来，卖场大厅空没人，几分钟后销售员才悠然出现。

“珠江道12号”的住宅原价为10000元/平方米左右，比秦皇岛政府公布的商品住宅均价5877元/平方米高出近一半。 销售人员表示，目前所有剩余房源均以6折出售，但没有直接降价，开发商连续4年每年向购房者退还10%的购房款，达到总额的40%。 也就是说，购买者全额购买总额200万元的住宅时，必须先全额支付。 之后，每年开发者返还20万元，持续4年。

沙盘里摆着一些“卖光”的招牌。 上述销售人员介绍，“珠江道12号”总户数1200户，项目定位高端，因此住宅“现有400多户入住，400多户正在装修”。 记者建议看房时，销售人员带着记者进入注明“售罄”的楼盘。

当天晚上9点，记者再次来到这个项目所在地。 整个小区的点灯率不到15%，10栋中，亮灯最多的有30户，最少的有1户，远远低于销售人员说“有400余户入住”的情况。 实际的销售数量还是未知数。

据悉，“珠江道12号”的销售周期较长，从年销售到现在，已经经过4年，其项目从今年开始大幅降价促销。 中原地产首席拆船师张大伟表示，项目选择“每年返还资金”的促销方法是变相降价，“公司之所以做出这样的行为，可能是因为资金紧张。 公司可以获得40%的无息资金，缓解资金压力”。

随后几天，记者采访了当地居民，得知“珠江道12号”滞销的主要原因是住宅单价过高，且户型不符合客户的购买诉求。

“珠江道12号”的房子型面积太大，总额太高，最小的两居室都超过110平方米。 按其打折前的价格10000元/平方米计算，200多平方米的住宅配套总额超过200万元，这样的价格可以在当地买低层住宅。

当地买家和房产销售者告诉记者，当地和外国买家购买普通住宅时喜欢二居室。 据记者调查，即使是销售情况良好的新楼盘，大户型的三居室也保留得很多，两居室基本都卖完了。

记者在项目开发商“秦皇岛天洋房地产开发有限企业”上联系了企业“北京天洋投资有限企业”的副总经理，但拒绝接受“珠江道12号”降价的采访。

一位业内人士表示，“珠江道12号”之所以大幅降价促销，是因为公司急需回收资金。

在随后的几天的访问中，我们发现，像“珠江道12号”这样剩下的楼盘六折促销的降价行为，不过是个案。 秦皇岛市内的销售大楼整体情况稳定，但经常出现数量有限的小幅度优惠活动，但一点点的项目平均价格在两年内不会有太大变化。

此前媒体报道中提到的已经降价的楼盘，以及被认为引发“秦皇岛楼市降价风暴”的楼盘，都位于秦皇岛当地居民口中的“新开发区”。

楼盘多位于新开发区/

如果说市区建设的大楼数量众多，让外地人吃惊的话，那么新建设的地区的大楼数量，连当地居民也是惊人的多。 在访问秦皇岛的几天里，开完出租车后，每次问哪里有新楼，当地的哥哥脱口而出的都是新开发区。 新开发区位于秦皇岛市海港区西南，距秦皇岛市政府11公里。 进入哥哥口中的新开发区后，一公里多的道路上，沿线都是高楼和低层住宅。

“当地人绝对买不起”。 关于这个区域的楼盘，很多哥哥说。 此前媒体报道的降价促销的“南岭国际”和“铁秦皇半岛”项目就在这里。 但据了解，实际上“南岭国际”推出的“4995元/平方米的低价房、首付6万”、“铁秦皇半岛”推出的“1万比5万”等宣传活动始于年末，而不是今年。 打折出售的房子数量有限，不能说是“与预期相差甚远的折扣”。

据许多新开发区的房地产项目销售人员介绍，目前开发区正在建设许多房地产项目，有些项目已经开始。 该地项目数量庞大，从被称为“华北第一大盘”的“秦皇半岛”项目中可以窥见一斑。 该项目占地达亩，建筑面积400万平方米，由当地大型开发公司金屋集团购买土地，与铁置业、富立地产、紫城地产三家企业共同开发，除金屋外其他三家企业分别分得项目收益的10%，

4个项目都有目前的房间和期房出售，但记者分别访问销售中心时，看房的人很少，当地居民对这个超级大盘剩下的房间的消化能力表示怀疑。

在“秦皇半岛”项目中，目前销售情况最好的是“金屋秦皇半岛”项目，其项目一期于年8月开始，目前基本售罄，两期也已开始。 但是，3月21日下午，在《每日经济信息》记者商谈作为买家看房的一个小时内，那个销售大厅只有一个人看房。

金屋集团是秦皇岛最大的房地产开发企业之一。 销售进度比预想的差，或者该公司有什么动静。 据“金屋秦皇半岛”销售人员介绍，4月5日、4月6日，“金屋秦皇半岛”将发售3套价格远远低于住宅均价的特价房。 价格约为5000元/平方米，届时现场还将开展其他优惠活动。

“秦皇半岛”项目中，其他三个项目的紧迫感可能更强。 富立秦皇半岛虽然是去年11月才开始的，但开盘后不久就推出了“1万比2万”的优惠活动。 今年9月末提供住房的“中铁秦皇半岛”项目的一期，年末将剩下的部分房源从5800元/平方米低价提供，进行“1万比5万”的宣传活动。 年，针对部分房源推出了“购房送车”活动。

“紫城秦皇半岛”项目也从去年年初开始了特价房活动。 9月还举办了短期的“1万比5万”活动。

秦皇岛的降价促销活动目前规模不大，促销住宅数量有限，但明显形成了连锁反应。

库存高，新项目急剧增加/

显然，秦皇岛楼市的实际情况并不是外界传言的“风声鹤唳”，但在资金链紧张和巨大库存双重挤压下，上涨动力明显呈现衰竭，未来将是“稳中暗降”之势。

据搜索网数据显示，早在去年6月，秦皇岛待售的122座楼房中，69座陆续推出各种优惠，占56.55%。 进入今年以来，近9成的人通过出售楼盘进行打折销售。

就连万科这样的大公司也在秦皇岛的项目上，于年开始了宣传活动。 万科的“假日风景”精装修高层住宅项目位于海港区北部，从市中心开车20分钟，该项目预计第二期开始。 该项目销售人员告诉记者，年后，项目一期剩下的部分房源开始了“2万至7万美元”的优惠活动。

这样促进尾部和平的活动现在在当地屡见不鲜。 降价销售的背后，是秦皇岛市巨大的库存压力和缓慢的去化速度。 一般来说，如果某个城市商品的住宅库存是月销售量的12~15倍，如果能够支持12~15个月的供给，就会成为高库存。

根据思源经纪秦皇岛分企业的数据，截至年底，海港、北戴河、山海关三区商品房库存达到635万平方米，当年消化量仅为156万平方米。 据秦皇岛市统计局房地产开发数据显示，全年秦皇岛住宅施工面积2481.9万平方米，商品住宅销售面积302.5万平方米，楼市库存比达到12。

库存高压，新开设的项目激增，难以用有限的费用支撑巨大的费用卷。 秦皇岛统计局全年固定资产投资数据显示，全年，秦皇岛房地产开发投资共计235.1亿元，累计比去年同期增长10.2%。 房地产投资占秦皇岛整体固定资产投资的近三分之一。

张大伟认为，秦皇岛属于三线城市，人口本来就少，年轻人因求职、上学等原因选择去一二线城市发展迅速，近年来常住人口增长缓慢。 加之城市住房存量过多，这类城市目前的旅游产业非常具有季节性，自身海洋经济无法跟上快速发展，人口新乏力。

部分银行收缩开发贷款/

库存高、费用有限也导致秦皇岛楼市上涨动力不足。 一点点项目的价格几乎不变就体现了这一现象。 根据中国指数研究院的数据，今年上半年，秦皇岛楼市一直在走“上坡”，均价从6862元/平方米上升到7134元/平方米。 6月以后，房价开始下跌，最终年末房价为6940元/平方米。 年，秦皇岛房价总体上涨114元/平方米。

南距万科项目稍远的一个街区，是秦皇岛当地房地产开发企业兴龙开发的一个名为“生态排球”的项目。 数据显示，项目一期年开业时的平均价格为6500元/平方米。 记者询问得知，目前项目销售的房屋价格平均徘徊在6500元/平方米，几乎没有上涨。

秦皇岛楼市相关报道刊登在版面后，秦皇岛政府回应称:“全年秦皇岛商品住宅成交均价5876.89元/平方米，同比增长2.45%。”

嗅觉敏锐的银行也在行动。 《每日经济信息》记者在秦皇岛实地考察后发现，各大银行在秦皇岛的分行丝毫没有放松开发商的融资考核，似乎都不约而同地从资金来源卡在房企的“七寸”上——目前许多银行正在收紧开发贷款。

“银行的开发贷款现在很麻烦”。 交通银行相关负责人告诉记者，从今年开始，房地产开发贷款“几乎办不到”。

在随后的采访中，剩下的几大相关负责人也表示，房地产开发贷款不顺利，对房地产开发企业最基本的要求条件是2级资质和5000万注册资金。 其中，工商银行秦皇岛分行要求开发商开发经验超过10万平方米，中国银行要求开发企业在省内有一定的排名。

供给增大，脱化能力受到怀疑，银行也缩小开发贷款。 秦皇岛楼市前景不明朗。

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秦皇岛景区打折大甩卖成为常态

经记者王杰实习记者师烨东出生于秦皇岛

出秦皇岛站后，映入记者眼帘的是楼盘广告，其中以景区广告最为突出。

前几天访问秦皇岛时，发现在北戴河新区的旅游房地产项目中，大部分高层项目都在销售楼盘，有一定程度的折扣和降价。

《每日经济信息》记者作为买家来到当地名为“夏都海岸”的酒店公寓项目看房时，项目销售人员给出了“七五折”的最低折扣。 据悉，该项目二期自2009年以来将有“买三平方米送一平方米”的活动。

据“夏都海岸”的销售人员介绍，由于企业需要退还新建项目，“最近每月有一定数量的七五折促销住宅出售。” 这位销售员还说，交房后，暂时无法拿到“房本”，只能在两年内处理。

“非常海”酒店的公寓项目位于“夏季海岸”的西侧，在“非常海”当地工作多年的职业顾问向记者表示，该项目已经开始，迄今为止只销售了30%左右。 因为销售很慢，开发商不得不让利。

上述职业顾问还向记者透露，项目开发后，就可以销售了。 “周围很多楼盘和我们的项目一起拥有的土地，由于资金有问题，到现在还没有开发完。 ”

另一方面，“非常海”西北端的“临海听涛”工程距离南戴河海岸线只有600米，现有优惠力度达85%。

海南锦诚旅游物业服务机构理事长王路表示，秦皇岛旅游物业整体市场发展不够快，项目质量和配套设施不足，只能算是旅游聚居地。

王路认为，今年由于金融紧缩、贷款价格上涨，开发公司，特别是资金链紧张的中小企业更加困难。 在这种情况下，秦皇岛景区在销售项目和开发项目上很少有突破瓶颈的做法，只能通过降价促进销售。

据了解，秦皇岛许多旅游房地产项目陷入滞销困境并非偶然。

2009年，秦皇岛启动了“观光立市”战术。 根据这一战术，五到十年间，必须把秦皇岛建设成国内最好、国际上影响最大的旅游名城。 此后，秦皇岛于年开始大规模转让土地。 那一年，该市4个区的征集土地达到45块，面积469.8249公顷，土地出让金108.88亿元，楼宇均价2317元。 这些土地开发的项目将集中于年、年进入市场。

根据思源经纪发布的《年秦皇岛市房地产市场概况》，北戴河新区各房地产项目体量均较大，产品类型多为综合产品，预计未来3年总供应体量将超过300万平方米。

上海易居研究院研究员认为，秦皇岛是一个由来已久的旅游胜地，在楼市调控下，部分二线城市购房者将从旅游度假的角度积极在这类城市进行置业。 住宅企业也想打出观光地的招牌。 购房者、房企等市场资源至此被迅速引入该市。

开发某旅游地产企业的高管向记者表示，秦皇岛本地旅游地产项目的风险是，客户群体主要来自东北和京津地区，来源比较狭窄，面临库存不足的压力。

据了解，秦皇岛本地景区与附近地区的竞争白热化也是困境的原因之一。

距离秦皇岛市区约50公里的辽宁绥中县东戴河地区海边也林立着旅游房地产项目，区域内道路两侧也挂着出售楼盘的各种招牌。 去年7月，记者访问过当地。 访问中记者发现，在东戴河地区，仅十多万元的小家型“公寓”景点随处可见。 价格低于秦皇岛地区同类项目。

中国不动产协会副会长朱中一表示，旅游地肯定在“观光”之前，“不动产”之后。 开发旅游地产一定要以保护和开发自然资源、旅游资源为主，反映当地自然特色和文化特色，防止同质化。 在旅游资源一点都不足的城市，建设的旅游产品同质化，没有特色，没有文化内涵，没有太多生命力。