“全国首单土地流转信托调查：项目资金未到账 确权确地实施难”

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经过记者查道坤安徽合肥、宿州、宣城拍摄报道

年11月，安徽对外发表《关于深化农村综合改革模式试点工作的指导意见》(以下简称《意见》)，再次发挥了土地改革的先锋作用。

事实上，在《意见》发表之前，安徽安庆、宣城、宿州等市率先开展土地流转业务，但在实施中，不少参与流转的公司面临着融资难题。 为此，宿州引进了信托，产生了国内第一个土地转移信托计划。

土地转移信托处理了融资难题，但也带来了新的问题。 近日，《每日经济信息》记者实地访问宿州调查发现，信托项目尚未落实，已出台相关政策报告，也未纳入信托资金。

更为严峻的是，上述信托项目面临着土地确权问题。

“农地通过信托与金融结合，很多时候还没有确定，从法律上讲，如果土地没有确实的权利，土地信托的运营也很困难，土地流通信托项目有很大的风险。 ”据相关学者介绍。

年10月10日，安徽帝元现代农业投资快速发展有限企业(以下称帝元企业)与中信信托有限责任企业签署协议，双方取得中国土地流通第一单信托产品“准生证”，中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期正式落户安徽宿州。 该信托项目为期12年，首期流动面积5400亩，流动后用于建设现代农业循环经济产业示范园。

帝元企业总经理张启民向《每日经济信息》记者介绍说，首批单一土地流转信托最直接的现实意义是，消除农企融资瓶颈，帝元企业给予中信信托10%的收益率。

但是，记者最近的调查显示，目前该信托项目的申报手续尚未完成，中信信托资金尚未入账。

更为严重的是，专家指出:“土地如果没有切实的权利，土地转移信托的运营也将变得困难，项目存在很大的风险。”

事实上，安徽省的意见是，在土地确权方面，阶段性目标是年底前实现农村集体所有建设用地、农用地、未利用地、农村范围内国有土地确权登记证书的全面覆盖。

这与国家一级关于土地改革的基本观点一致。 在今年的两会上，李克强总理在年政府工作报告中建议，抓紧做好土地承包经营权和农村集体建设用地采用权确权登记认定工作，引导土地承包经营权有序流转，慎重稳妥地进行农村土地制度改革试点。

第一个土地流转信托项目困了/

关于中信信托土地转移信托项目，张启民告诉《每日经济信息》记者，具体办法多而杂，先把农民的土地转移给村委会，村委会委托镇政府委托区政府，最后由帝元企业接管。 之后，区政府在中信信托和帝元企业之间架起了桥梁，将属于集团的土地承包经营权作为产权交给中信信托管理，但帝元企业只是服务商，“保证每亩土地的收益。 中信信托承诺向产业示范园提供项目融资”。

按照帝元企业的规划，要建成包括粮食生产工程、规模化养殖、生物质能源、设施农业和农业科研五个板块的现代农业示范园，形成农业生产循环产业。 其中，5400亩土地流转只是帝元企业的第一步，按照计划，企业年前建成占地2.3万亩的现代农业循环经济产业示范园项目，涵盖蔬菜种植、畜禽养殖、农产品深加工、生物质能源等，总投资额达10.5亿元

但是，自去年签订土地流通信托协议以来，帝园企业现代农业产业园进展不顺利。 今年3月11日，记者在宿州市垃桥区朱庙村的项目现场看到，除蔬菜大棚和栽培项目开展外，畜禽养殖、农产品深加工、生物质能源项目尚未取得任何进展。

“后续养殖业、生物质能项目节能判断、环境判断、专家论证和可行性报告均已通过。 我们已经拿到了发改委颁发的项目立项文件。 但是，示范园的土地都是耕地，根据我国相关规定，耕地只能种植农作物，我们后续的养殖业、生物质能源不能在耕地上开展。 我希望政府能处理项目建设用地的问题。 ”张启明说。

张启民的桌子上放着关于项目建设用地申报的各种资料。 他向记者表示，企业自去年签订土地转移信托协议以来，一直在申报项目用地，“待项目用地手续批准后，方可着手进行其他项目。 这也是目前必须尽快处理的主要问题。 这个问题会解决的

如果决定了的话，之后的事件会变得比较顺利”。

关于帝原企业农业示范园用地问题，224◇桥区现代农业办公室主任李大务向记者表示，示范园耕地性质确实制约了后续项目的快速发展，目前比较可行的方案是土地置换，即复垦其他土地，总耕地面积不变 “我们也知道一点我们现在在示范园遇到的问题，但是项目用地的手续还是必须按规定申报。 如果符合规定，我们一定会第一时间调整，以应对企业的挑战。 ”

根据中信信托与帝元企业签订的协议，中信信托必须以受托人身份介入经营管理，为帝元企业农业示范园项目提供1.1亿元融资，年利率为10%。 但是，截至目前，中信信托的1亿1千万元融资尚未到账。

李大务表示，“朱庙村的信托流动项目相关手续申报尚未完成，因此中信信托最初的资金未支付给帝元企业。 ”。

“这笔资金原本用于支持后续生物质能源、养殖业等项目的开展，但这些项目因土地性质问题未能按期正常开展，中信信托资金滞后。 ”张启民表示，中信信托的融资金必须根据项目进度专用于专项资金。 “也就是说，一旦着手一个项目，中信信托就会提取一部分资金。 因为项目用地没有被批准，所以项目不能着手的话，就不能提取资金。 但是，在项目开始之前，我们也不想采用这笔资金，毕竟要承担近10%的融资价格”。

按照亩产1000斤小麦的补偿标准，224◇桥区朱庙村的5400亩土地，今年租金达到600万元。 “由于中信信托的资金还没有到账，今年的村民租金由帝元企业负担。 对中信信托来说，上述土地信托产品的融资是否理想，现在还是个未知数。 ”李大务说。

张启民表示，中信信托的货款有可能以贷款的形式进入，帝元企业将支付10%的年利率有偿采用这笔资金。 由于国家和当地政府对农业项目有3 %~4 %的财政折扣，这家帝元企业实际上只需要负担6%~7 %的年息，但对一家农业公司来说，每年6 %左右的融资价格也并不轻松。

土地担保对项目的风险很大/

上述土地转移信托项目除了遇到耕地性质限制和资金瓶颈外，还面临着土地确权问题。

南京财经大学经济学院教授张建表示，土地确切性是决定土地信托能否成功运营的关键。 “农地通过信托与金融结合当然是进步，但很多情况下还不确定，从法律上讲，如果土地没有确切性，土地信托也很难运营，土地流通信托项目存在很大风险。”

事实上，在与中信信托合作之前，为了处理帝元企业的资金问题，张启民先后去了工、农、中、建四家银行，想在土地上办理抵押贷款，但吃了闭门羹。

“公司只有土地的承包经营权，没有土地的所有权。 因为不能从银行贷款。 ’李大务对《每日经济信息》记者说，就像山东发行土地经营权证一样，有了这个证，公司就可以把土地用于银行抵押贷款。 “但是，我们没有，所以企业无法抵押土地，只能通过其他渠道处理融资问题。 ”

本报以前的报道称，目前我国农村有很多土地没有进行确切的权利登记，这也是政府今后五年工作的要点。 被授予确权的土地大部分是20世纪90年代完成的，由于当时的测量精度、制度等问题，实际土地面积和证书面积不一致，这在土地搬迁项目的实际推进中也带来了很多不便，信托企业需要重新整理土地确权。 因此，选择土地确实权属状况确定的项目有利于信托企业的介入。

朱庙村村委会书记沈加亮对《每日经济信息》记者表示:“流转是土地确权的目的，也是大家的共同愿望。 但是，在目前的情况下，要实现真正的确定性是非常困难的，如果要实现正确性，就会招致很多麻烦。 倒不如说，应该用没有确定性的方法来传播。”

“确权不确定”是指土地的开采权在于农民，土地由政府汇总后集中解决。

但是，一位参与土地信托研究的律师向《每日经济信息》记者表示，“没有土地经营权证，也为了降低公司信息和表现的价格，用这种方法保证‘确实的权利’，但实际上‘农民’隐藏在政府后面， 如果双方因信托企业经营不振或租赁问题陷入权益纠纷，农民无法直接获得委托方(中信信托或帝元企业等)的维权，只能找政府。 这不利于划清政府和市场的界限。 ”

值得注意的是，在安徽发布的《意见》中，也对农村土地确权工作做出了确定的规定。 此次改革试点最重要的文案是积极探索土地股份合作社的快速发展、推进征地制度改革、建立宅基地退出补偿激励机制，建立农民通过流转方法聘用其他农村集体经济组织宅基地的制度。 今后，农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式依法流转，前提是要切实登记农民的土地。

虽然李大务表示，土地流转信托中土地确权登记很重要，但在实际实施过程中并未取得成功。 “土地确实的权利，首先是谁来承担这项事业的价格还没有决定，所以是一个费力不讨好的事件。 其次，有的家庭实际拥有的土地面积大于承包土地面积，有的家庭实际拥有的土地面积小于承包土地面积，最高误差超过50%，这也给土地担保工作带来困难。”

记者了解到，目前参加土地转移信托的各信托企业，土地转移项目最集中在经济发达的东部省份。 因为这些地方的土地确权登记工作比较完整，容易开展土地转移。

“从调查情况看，各地农地确权认定情况千差万别，我们目前进行的一些土地转移信托项目集中在经济比较发达的地区，这些地区确权工作比较完整是信托顺利介入项目的关键 ’参加土地流转业务的北京信托企业员工陈圆对记者说。

利润的前景还不明朗/

在谈到土地转移信托时，中信信托董事长蒲坚公开表示，农村土地承包经营权通过信托制度产生了较为确定的现金流，具备了价值判断和明确的基础。 在确立资产价值的基础上，通过信托企业的增信机制产生了抵押融资、转让等行为的可能性。 条件成熟的，也可以将农地信托收益权资产证券化，或者证券企业发行上市可流通的理财计划，让农户购买信托受益权，农户可以凭受益权证明实现土地承包经营权的财产性收入和产权流通的溢价收入。

“引入信托制度，确立农地承包经营权的价值，将农民最重要的资产土地承包经营权从僵化的非流通资产转换为可流通资产，从而实现更高的生产关系。 ”蒲坚说。

南京财经大学经济学院教授张建也向《每日经济信息》记者表示，“土地流通信托项目正在探索以信托制度参与农村土地改革。 并明确农村承包经营权为产权，进一步发展为金融产品，通过信托制度设计，将土地承包经营权的信托受益变为法律认可、市场认可的可转让金融产品，变为农民可携带的财产，为农民提供社会保障、住房租赁等方面的支付

土地流转信托意义重大，前景美好，但信托项目也面临着资金回收和收益不明的课题。

中信信托首次吃螃蟹后，国内多家信托企业纷纷跟进，在全国各地寻找土地开展土地流转信托计划。 其中，北京信托、中粮信托、华宝信托、中航信托等企业相继在北京、安徽、山东、黑龙江、江苏等地探索各自的土地信托模式。

但是，土地信托的核心是收益问题，农业公司的盈利能力一般不高，以农业及相关领域的收益作为信托的利基有很大的风险。

据一位业内人士介绍，相对于信托企业经营的其他领域，土地信托项目周期时间较长，如上述宿州项目周期时间达12年。 周期长，就会面临是否能获得长期稳定收益的风险，这也是信托参与土地流转项目的最大考验。

对此，信托领域资深人士宋曦对记者表示，土地流通信托的盈利模式确实存在，但目前盈利点尚不成熟。 他们不是在前端农民市场盈利，而是在后端盈利一定。

“信托与以前流传下来的业务不同，只是起到了融资贷款的作用，对于土地流通信托来说，信托起到了构建平台整合资源的作用。 在目前已知的情况下，农业普遍存在资源短缺的因素，有时资金不是最重要的问题，市场才是。 信托企业可以利用自身丰富的资源平台，整合农业生产、经营、销售等各个环节，以求利润。 ”宋曦说。

信托与农民“关系不大”

在宿州流转土地信托项目中，参与土地流转信托后，农民的收益从过去的单一租金，变为“基本租金+浮动收益”两部分。 其中，基本地租部分按亩产1000斤中上等小麦最低保护价计算，规定亩产基本地租不低于1000元。 浮动收益部分是扣除土地整理投入价格和各种服务和管理费用后的土地收入增值部分。 “现在以小麦每亩1,000斤的租金交给村民。 而且每年都必须提前付款。 浮动收益要看后期的经营状况，外界所说的70%的土地增值收益给农户，这是不存在的。 ”。 李大务对《每日经济信息》记者说。

沈加亮表示，上述土地流通信托项目与村民关系不大，是信托企业与政府及帝元企业的合同关系。 帝元企业和农民之间的合同性质没有变化，农民的亩产租金还是小麦一亩一千斤。

“信托企业来了以后，村民的收入没有增加。 别说土地增值收益的70%，信托企业的资金还没有进来。 今年的钱是帝元企业支付的。 根据以往的说法，今年的租金本来应该由信托企业支付。 ”沈加亮说。

不过，宿州市224◇桥区政府副区长吴绪峰表示，农民一方面可以通过将土地交给信托企业，分享土地增值收益和土地市场化成果，另一方面信托企业在当地建设现代农场，为失地农民提供附近的工作机会。 “以前无法通过银行抵押的农村土地使用权，现在有望通过信托机构获得融资，为农村有能力的人增加融资渠道。 信托机构参与了土地流转，大大降低了土地流转风险，也给了政府安全感。 ”

关于垃桥区今后是否还将采用信托模式开展土地流转，李大务表示，目前垃桥区整体土地流转量55万亩，全区土地220万亩。 “中信信托现在是第一家。 今后是否还继续引进，只能看帝元企业今后的经营状况了。 如果经营顺利的话，其他信用企业会积极来找我们。 我们当然也不会拒绝。 只要租金满足农民的要求就行了。 ”

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安徽省土地流转的现实困境:一些后续保障不足的村民不愿意迁出

根据安徽发布的《意见》，涡阳县、颍泉区、垃桥区等20个县(区)将先行土地改革试点。

一直关注安徽农村土地改革的安徽大学经济学院农村土地问题专家常伟表示，《意见》的最大亮点在于扩大了农村集体建设用地的用途和调控，它能够依法流转，开展非农建设，这对于推进农村经济快速发展具有现实意义

“安徽农村集体建设用地一旦实现非农建设、流转，土地租赁交易也将大幅增加，随之而来的是旅游、农业贸易等经济的高速发展。 ”安徽省国土资源厅某不愿具名的工作人员在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

事实上，在《意见》发表之前，安徽宣城、蚌埠、安庆、宿州等多座城市已经开展了土地流转事业。 实地访问表明，土地流转较有效地改变了低产农田和土地荒芜问题，但失地农民也存在隐患。

宣城市宣州区农委一位工作人员表示:“有些村民害怕土地流失后失去土地经营权，仅靠流动的补偿无法满足生活保障。 因此，有一点村民出去打工，即使土地荒芜也不想流放。 承包商在实施土地规模流转时，往往一家或几家承包商谈不上，导致土地规模化流转难以成功，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的快速发展。 ”

有些农民积极性不高

安徽省五河县沎湖村有近6000亩农用土地，按照计划，沎湖村要冲3000多亩土地，但由于部分村民反对，最终只冲了2000多亩。 因此，湖村的土地流转目标并未全部完成。

“土地的移动需要村民的同意，不能强迫。 因此，最终移动的规模减少了1000亩。 ’五河县双忠庙镇政府徐姓职工对记者说。

“我们已经过了外出赚钱的年龄。 如果让土地流失，有什么可以做的吗？ ”意湖村的村民胡爷爷对《每日经济信息》记者说。

另一位村民向记者介绍说，对方给予的补偿是每亩土地每年800元，分两次给予。 “我家一共10亩地，一年只有8000元。 如果让公司种的话，必须自己买粮食吃。 一年我们家的收入会减少5000元左右。 ”

朱庙村村民委员会书记沈加亮向记者算账。 帝元企业规定每亩基本上租1000斤以上的中质量小麦，同时基本上租1000元以上的小麦。 由于今年的小麦一斤是1.18元，村民的亩产租金是1，180元，但这和村民的自家种植地差别不大。 “考虑到村民的劳动价格，出租土地还合算，但村民自己种地不在意劳动价格。 这是因为只有出去打工的年轻人才有好处。 ”

另外，胡大爷还对记者说，并不是所有的土地都可以流转，参加流转的公司只是希望整体连接起来的好地块，转角和位置不好的土地不能流转。 “我家只有五亩能满足流转的要求”。

失地农民后续保障不足

另外，失地农民担心的是后续保障问题。

许多村民表示，土地流转后，每年可以保证租金，但需要自己买粮食，还有很多其他用途，确实感到压力很大。

有帝元企业土地搬迁项目的朱庙村的一位村民对记者说。 “原来土地搬迁的时候，帝元企业说村民可以去农业示范园打工，但现在不需要那么多工人了。 我们什么也做不了。 生活压力很大。”

事实上，土地流转后，农民的生活保障、医疗保险、社会保障、就业等问题一直是地方政府的难题。 宿州市垃桥区现代农业办公室主任李大务向《每日经济信息》记者表示，“土地流转后，保证了村民的旱涝保收，但帝元企业在起步阶段，需要劳动者是季节性的工作，多年来招聘的并不多，但随着帝元企业的进一步快速发展，

面对村民的不安，沈加亮说:“帝元企业现在确实雇佣很少，我们也联系政府，组织一些公司来村里招工，让农民就业，但最低生活保障和社会保障问题需要政府处理。 目前这方面有点困难。 ”。

南京财经大学经济学院教授张建表示，土地流转是新型城市化的一部分，如果只是转移农村土地，之后的保障问题得不到妥善处理，土地流转就不能算是成功。 “土地流转是扩大农村土地的利益，但农民的后续保障也必须跟上。 如果不处理这些问题，农民只依赖土地租金，生活压力就会增大。 这不是土地流转的初衷。 ”

土地流转要保障农民的利益

“帝元企业这两年经营不善，处于亏损状态，村民担心这家公司发展迅速，如果倒闭，村民的收入将受到影响，需要重新分配承包的土地。 ”沈加亮还说，农民有土地趣事，“一点也不希望土地流转的村民最终顺应了主流，但他们的担心从未减少过。”

加上村民担心的流转后相关经营主体的快速发展前景，存在着不容忽视的问题。 土地流转随意性大，流转时未通过村组同意、乡镇备案的，政府难以掌握土地变化情况，容易引发纠纷的乡镇农经体制不健全，土地流转的新闻流通不畅等。

“土地流转最重要的是保证农民利益，这需要完善进一步加快土地流转的服务体系制度、土地流转服务中心功能。 》张建对《每日经济信息》记者表示，农村土地流转要大力推进土地承包经营权确权登记工作，这是土地流转的前提。 并允许农户将土地作为要素资源转移到市场，促进农业生产要素优化组合，保障农民权益，建立规模经营主体准入制度，建立农村土地流转风险基金，完善土地流转风险保障机制。