“春节“开门红”难掩楼市隐忧 房贷收紧或串通全年”

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经过记者顾家彦从广州出发

今年春节期间，包括万科、恒大在内的多家房企进行了加班销售，从多家房企公布的业绩数据来看，1月份的销售大幅增加，但全年房地产市场的销售形势不容乐观。

市场人士预计，今年资金方面的偏差已成定局。 加上余额宝、理财通等互联网金融的高速发展，利率市场化步伐有所加快，但在社会整体利率水平上升的情况下，银行只能将有限的资金投向小额贷款等收益率更高的行业，住房贷款业务所占比例势必减少 研究机构克比瑞表示，随着每年出现两次严重的流动性紧张，流动性紧张的情况至今尚未完全好转，在资金面整体紧张的情况下，房地产领域融资紧张的状况短期内难以改变。

中原地产研究中心监测数据显示，年1月，54个主要城市新建住宅共成交22万套，环比下跌15%，比去年同期下跌19.6%，楼市成交明显放缓。

事实上，许多房企在春节加班加点销售，在原有淡季抢在年楼市前面，也符合《每日经济信息》此前的预测。 市场预计供应峰会将于今年下半年出现，为了避免激烈竞争，主流房企从年初开始提前展开“春节攻势”。

但是，资金方面的偏差对楼市的影响正在加剧，成为影响房企“春节攻势”的最大不明确因素。 在住房贷款困难或全年市场环境下，住房企业如何应对？

住宅企业展开“春节攻势”

春节过后，许多房企相继提交了惊人的成绩单。 万科公布的1月销售数据显示，企业销售面积194.6万平方米，比去年同期增长20.79%，销售金额276.5亿元，比去年同期增长45%，单月销售额接近去年全年收入1709亿元的六分之一。

去年成功跻身“千亿俱乐部”行列的两家上市房企也取得了同样的业绩，碧桂园1月合同销售额约176.7亿元，合同销售面积约271万平方米，分别比去年同期增长140.74%和171%。 恒大1月合同销售金额约110.4亿元，合同销售面积约142.7万平方米，比去年同期分别增长53.3%和22.2%，今年实现了1100亿元销售目标的10%。

另外，一些中小规模上市住房企业1月份销售额也出现了爆炸性增长。 旭辉控股集团合同销售金额约22.1亿元，比去年同期增长约58%，创单月销售历史新高。 中国奥园合同销售金额9亿7700万元，比去年同期增长325%。

但是，在许多房企美丽的销售数据背后，可能还有别的隐情。

克瑞研究中心的朱一鸣拆房师表示，1月份许多房企销售数据出现“淡季不淡”的现象，一方面是因为一些房企采取了“削峰填谷”的战略，典型的是像万科一样，这家企业从去年年底开始就“隐瞒”业绩。 另一方面，1月中上旬，房企仍保持一定的推送量，销售较去年同期增长是合理的。 但是，由于公布业绩的公司数量有限，第一年的业绩与去年同期相比增加应该不是领域的普遍现象。

此外，与往年不同的是，今年许多房企从年初以前开始就在淡季加大了销售攻势，这也是销售业绩大幅增长的重要原因。 《每日经济信息》记者通过恒大内部员工了解到，恒大1月在广州、韶关等多个城市启动新春购房优惠活动，恒大员工介绍的购房人最高可享受97折的额外优惠，首付3年内可支付。

除了价格促销外，许多开发商在春节加班捐钱。 雅居乐方面表示，位于海南省的清水湾和月亮湾两个项目今年春节一天都没有休息，春节期间销售额超过6亿元。

但是，个别房企美丽的销售数据难以掩盖新年以来楼市疲软的迹象。 根据世界联合银行的监测数据，年1月，30个大中城市商品房成交面积为1490.96万平方米，环比下降22.8%，比去年同期下降28.8%。 具体来看，一线城市表现较差，三线城市稍好，其中一线城市成交面积270.43万平方米，环比下降30.7%，比去年同期下降42.5%。 二线城市成交面积826.61万平方米，环比下降23.9%，比去年同期下降32.8%。 三线城市成交面积393.91万平方米，环比下降13.6%，比去年同期下降0.5%。

成交疲软，带来了库存积压和消化时间的增长。 根据世界联合监测数据，10个主要城市的库存从去年11月末开始持续增加，现在有了创新性的提高。 截至1月底，10个主要城市商品房待售面积为8337.22万平方米，比去年11月底增加317.43万平方米，去化时间从去年11月底的9.41个月上升到10.87个月，其中一线城市从6.82个月上升到7.97个月，

世界联合银行首席市场分析师吴志辉对《每日经济信息》记者表示，一月份楼市业绩低迷，另一方面，受季节性因素困扰的最大原因是市场资金持续失衡。 流动性紧缩、利率上升对楼市最直观的影响是增加了购房者的资金价格，银行也延长了房贷的借贷时间。

“住房贷款难”或全年共谋

中海房地产主席兼首席执行官郝建民日前在接受媒体采访时表示，“金融和现金流风险可能是房地产领域最大的风险。”

去年发生两次流动性紧张事件后，央行为了避免类似事件重演，不断出手缓解市场紧张局势。 而且，许多中央银行分行也通过slf (常设贷款便利)向中小金融机构提供短期流动性。 但是吴志辉认为，资金紧张的状态依然会串标全年。

“目前，我国金融媒体的退出正在加速推进，商业银行因提高存款利率而被迫储蓄。 这将不可避免地提高贷款利率，也将提高整个社会的利率中枢，”吴志辉说。 吴志辉认为，从外部来看，联邦储备系统理事会渐进退出量的大幅政策将带来边际冲击，从国内来看，享有政府隐性担保的国有企业和城市投资将在资金上具有刚性，这些因素将进一步提高社会整体利率水平。

另外，一位股份制银行内部人士对《每日经济信息》记者表示，随着以余额宝、理财通为代表的互联网金融的高速发展，原有普通民众只能通过银行存款获得低息回报的局面将被打破，银行低价存款的流失将加剧。

盛资本和众国际总裁黄立冲认为，住房贷款并不是高利润业务，在社会利率水平上升的情况下，银行只能投入到小额贷款等盈利能力更高的行业，住房贷款业务的占有率不可避免地会减少。 另外，如果包括理财产品、信托等银行的表外业务，商业银行配置在房地产行业的首付非常重，从风险平衡的角度看，银行也不能为房贷配置过多的资金。

按照惯例，进入新年后，金融机构将获得新的一年贷款额度，银行个人住房贷款额度一般充裕，贷款利率经常下降，审批和融资时间也相应加快。 但是，根据克而瑞的调查，自年初以来，上述规则失效，各城市、各银行对住房贷款业务未明显放松，工、农、中、建、交等5大银行首期住房贷款利率维持基准利率，股份制银行一般上涨5%~20%。

上海一家银行的贷款经理告诉《每日经济信息》记者，要获得贷款基准利率，开发商需要向用户支付保证金。 上海某楼盘营销经理表示，许多银行申请贷款的购房者必须向银行办理三个月的定期存款或购买理财产品才能申请贷款。

咨询企业总裁宋延庆表示，与去年同期相比，目前贷款申请难度可谓冰火两重天。 年，银行几乎都委托开发商办理贷款业务。 一些银行把开发贷款和贷款联系起来，要求申请开发贷款的开发商把楼盘的贷款业务交给同一家银行。 但是，今年形势逆转，现在开发商要求银行贷款。

“从短期来看，春节后银行房贷额度略有放宽，但从全年来看，房贷紧缩几乎是不可能的，楼市成交将会受到抑制。 ”吴志辉说。

一家房地产企业的副总裁认为今年的贷款紧缩将影响全年的销售情况。

中房信研究总监督薛建雄认为，目前银行的贷款发放周期基本上也可以保证申请后一个月的发放，但到了5、6月，贷款周期可能会推迟两个月。 对开发商来说，贷款发放的延误在一定程度上影响了他们的利润率。 贷款收款时间的延迟意味着企业需要延缓部分高利率融资的资金返还。

住宅企业正在各自突破困境

针对可能出现的全年“房贷难”，一些大型房企通过入股银行寻求破局。

去年10月万科投资34亿3000万港币(约27亿元人民币)进入徽商银行后，去年12月初，贵州上市房企中天城宣布进入贵州银行。 今年1月25日，恒大宣布，集团通过附属企业在二级市场收购华夏银行发行股本总额的4.522%，总成本为人民币33.025亿元。 收购完成后，恒大很可能成为华夏银行的第五大股东。

此外，《每日经济信息》记者观察到，中国泛海控股持有民生银行2.46%的股权，鲁能集团持有交通银行0.77%的股权，绿地集团通过增资控股的方式成为盘锦市商业银行第一大股东。

黄立冲认为，目前住房贷款业务主要集中在4家国有银行手中，但房企参股的银行多为城商行，这些银行领域涵盖范围相当有限，对全国化布局的房企来说，改善住房贷款业务的作用有限。 即使是恒大入股华夏银行这样的全国性股份制银行，由于持股比例有限，其作用也像财务投资者，对银行经营方面的决定影响不大。

但吴志辉认为，房企将来可以通过与银行扩大合作范围，获得平稳的房贷业务支持。 “今年，预计将有更多的开发者使用折扣方法向用户提供贷款支持。 例如，公司在向银行申请开发贷款时，会支付更高的利率以换取银行较低的贷款利率。 此外，大开发商还可以与上下游供应商合作，或少量收购现金流强劲的零售商。 通过提供优惠的住房贷款支持以换取向指定银行提供存款的方法，类似的运营今年可能会更加普遍。 ”

值得注意的是，《新世纪》周刊报道，住建部正在积极考虑设立住房保障银行这一政策性金融机构。 国家开发银行相关人士表示，根据国际经验，住房保障银行主要包括开发贷款和个人贷款两部分，后者可用于商业银行降低住房贷款业务的影响。

黄立冲认为，从动机上看，设立政策性住房保障银行是可行的办法，其构想类似于美国的房利美和房地美，由政府出资设立，为房地产领域提供金融支持。 但是，在国内房地产市场连续10年上涨后，此时选择成立政策性银行介入住房贷款业务。 其中蕴藏的风险不容忽视。 在国内房地产市场大幅波动的情况下，住房保障银行必须承受系统性的风险，最终可能需要像“两房”一样由政府筹措资金。

此外，易居、世联等房地产代理企业也与银行合作扩大贷款办理渠道，在等待银根紧缩期间，企业仍有能力作为代理楼盘申请贷款。