“把脉楼市方向 各方纵论地产“价值观””

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年12月20日，《每日经济信息》、《成都商报》联合主办的中国价值地产成都年会在成都举行。 住建部政策研究中心主任秦虹、财政部财政科学院研究所所长贾康、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等多位专家和多家房地产公司代表参加了此次活动。 在会议上，他们就房地产宏观调控、房地产税收、房地产金融等热门话题谈了自己的看法。

专家的声音

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹:

楼市分化格局加剧出现结构性机会

经记者杨珺从成都寄出

“分化加剧”这是住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在中国价值房地产成都年会上强调的当前楼市走势。 这次年会由《每日经济信息》和《成都商报》共同主办。

秦虹认为，尽管中国房地产市场整体销售状况良好，但市场分化格局明显。 房地产市场的投资机会也从过去十多年的高速增长趋势性机会转变为与产业结构升级、城市化建设等经济快速发展的大方向同步的结构性机会。

“如果把全国657个城市的房价平均涨幅放在这里，可能还不到5%，但我想少数城市的房价正在下跌。 所以今天的房地产市场不再是过去的结构，我们现在的市场是非常分化的结构。 ”秦虹说。

面对目前质疑楼市调控10年无效的呼声，秦虹认为，自年1月26日《国八条》出台以来，此次房地产调控对抑制大城市投资投机性诉求起到了明显作用。

在市场分化的情况下，未来中国房地产投资有那些机会？ 对此，秦虹表示，首先必须重视在新的城市化政策下关注城市群。 “房地产的快速发展一直以来都与城市的快速发展密切相关，下一个城市的快速发展是将城市群作为推进城市快速发展的主体形态，这是新城市化规划的重要拷贝。 ”

秦虹指出，房地产投资还必须关注中国的高速交通互联网建设。 “中国的高速交通网形成互联网的时候，现在全国的657个城市分为两种。 一个是高速交通网上有交通节点。 另一个城市在这个网下。 在交通网上的城市，可以大致评价为与交通的连接点、十字路口、汇合点的城市投资效率较高。 ”

此外，秦虹认为，产业结构升级将促进高质量商务和旅游房地产的快速发展。 “作为下一步，中国经济增长的一个非常重要的方面是大幅提高服务业所占的比重。 服务业的迅速发展，意味着我们从事第三产业的人口增加。 ”

秦虹还指出，投资房地产市场应关注“城市化时代的楼市经济”。 “这些地区的大楼更新和再资产化的机会非常大。 因为这些大楼的不动产价值一定会随着土地的高低而上升。 ”

财政科学研究所所长贾康:

房地产税费制度建设要多次调节高端

经记者杜兹乐出生于成都

根据国家统计局的数据，11月70个大中城市新建住房价格比上个月平均上涨0.6%，这也是房价连续第12个月“高烧”。 业内专家认为，目前除了改变抑制诉求方的传统方法外，增加市场供给至关重要。

在中国价值房地产成都年会上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房地产税制度建设有两点。 一是高端调节。 二是政府必须判断最初的运营商是否纳入征税范畴。 嘉康表示，下一轮楼市调控需要制度建设和长效机制建设。 现在楼市要明确“双轨统一”的框架。

据了解，目前各地保障房的建设也在积极变革。 建设部相关负责人近日表示，要根据地方实践，引导廉租房和公租房并行运行，指导地方有序探索共享产权保护住房制度。

关于保障房的投融资模式，嘉康认为下一步可以使用ppp模式，即公私合作的管理模式。 对比不同地区、不同情况的棚户区改造、廉租住房，可以设计出具体的融资形式。 在保障房管理制度中，要具体分类，保障房的退出和转换也要制度化。

对商社来说，嘉康认为应该采用经济调节制度。 在融资制度方面，现阶段应该整体稳固。 税制中，除了交易环节的税收优化外，保有环节的税收也必须由无到有，通过改革建立现代税收框架。

“不动产税是指与不动产相关的多种税，包括从国土整体开发到提供的成品、交易、交易住宅的持有，所有税必须合并在一起，合理化合并。 ’嘉康说，房地产税制度建设势在必行。

贾康最后强调，要贯彻中央文件的精神，必须把两个要点重叠起来。 首先，要在历史时期推进房产税和住房持有环节的税收，只能多次调节高端，其次，在基本住房层面必须官方表态。 有些现在不参与买房的人，等着今后买房。 如果不说第一个基本单位不征税，他就不敢买。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟:

房地产市场“供给超过需求”的风险加大

经记者谢振宇出生于成都

“从年到年，中国房地产市场基本稳定。 ’经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

在中国价值房地产成都年会上，钟伟对中国房地产未来走势做出了自己的判断。 现在楼市“供大于求”的风险加大，“全年商品房销售面积和销售金额与今年相比没有起色”。 另外，开发者的利润增速几乎没有或呈减少趋势。

关于宏观调控政策，钟伟提出，目前应保持调控政策的连续和稳定，“不放松捆绑、不加码”。

钟伟表示，未来房地产走势“总体平稳，但逐渐下降”。 其中，决定楼市走势的一个因素在于供求关系的微妙变化。

“以年为分水岭，在此之前不需要不动产。 ”钟伟说，经过一年的发展，政策调控开始抑制诉求。 随着供给的增大，现在“从供给不足到供求平衡，越来越明显的证据表明这个市场开始逐渐超过供给”。

此外，钟伟认为，目前高杠杆投机者正在从市场上消失。 另外，呼吁投资性的购房杠杆持续下降，逐渐消失，售价持续上升，持续上升。

“房地产税的立法和上市是大趋势。 ”对比普遍关注的房地产税问题，钟伟在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

针对国家相应的宏观调整政策，钟伟提出“维护房地产调控政策的连续与稳定，不放松捆绑、不加码”。

钟伟最近表示，开发公司全年利润好的原因是房价超出了以前的预期。 今年的房价一般上涨10%到15%，远远超出预期，多出来的这部分都超额利润了。 如果全年房价没有预想的上升，房地产公司的融资价格也不会持续下降，也有可能上升。

“现在开发商的现金流正在改善，处于‘秋收’状态，但有可能存在一部分高风险的开发商。 ”钟伟说。 他认为，这些开发商首要体现的是“三高”带来的风险，即高杠杆的财务状况、大规模偏远地区的土地储备以及高待售的财务压力。

公司说

银泰地集团总裁助理、成都银城置业总经理郑勇强:

电商冲击加速商业地产转型

经记者杨珺从成都寄出

电商对商业地产的威胁，已成为业界无法回避的话题。 作为商场之一，银泰也有自己的想法。 “面对电子商务的冲击，我们应该是以前百货店反应最快的。 》银泰地集团总裁助理、成都银城置业总经理郑勇强在中国价值地产成都年会上表示。

郑勇强以前认为，商场要想迅速发展，就必须移植电商血液，必须调整新的o2o模式。 但是，不能完全取代具有展示、体验功能的百货商店。

郑勇强报道说，以前百货公司扩大产业链也是变革的复制品之一。 “我们与阿里巴巴私人合作设立的私人互联网、董事长沈国军卸任银泰总裁，成为私人网络首席执行官，进行了第二次创业。 这其实也是我们的变革。 ”

作为高端住宅的开发商，郑勇强还就明年房地产市场的走势发表了自己的看法。 关于房地产税的征收，郑勇强欢迎银泰说:“其实开发商想创造健康的市场，容易评估未来的市场。”

关于明年房地产政策的调控方向，郑勇强表示:“国家应该建立长效机制，让市场处理问题。 今后几年，包括保障性住房和门街改造在内的政策性住房有5000多万套，能够应对2亿多人口的住房问题。 政府提供30%住房的诉求基本相同，剩下的70%由市场处理。 ”。

新世界地产成都地区总监黄思远:

预计2009年新盘的供给将会加大

经记者谢振宇出生于成都

“年或房地产供应量较大时，包括商业房地产； 现在(房企)购买的土地很多，(年集中开发，一定会有很大的供给量。 我相信那个时候市场会稳定下来。 )。 新世界地产成都地区总监黄思远在中国价值地产成都年会上说。

在业内，从年内楼市将迎来较大供应量的角度来看，黄思远也是认同的。 但他指出，对楼市的影响可能不太大。 人们对房地产投资的诉求并未减少，因为房地产投资仍然相对有价值、有附加值。

将来房地产税将进一步推开实施。 “房地产税对开发商有影响，对市场也有很大影响。 ”黄思远认为，此举将在一定程度上抑制购房诉求。

但房地产税的具体影响，要看具体区域。 “对市场价格的影响怎么样？ 从具体地区来看，部分新区房价偏低，甚至在上涨空之间。 ”。 黄思远说，是的，但他个人对房地产未来的快速发展抱有很大的信心。

进入成都市场多年后的今天，新世界中国地产依然埋头于“河畔新世界”单一项目的开发与建设。 黄思远表示，无论市场如何变化，作为开发商都必须集中精力开发楼盘本身和制作产品。

明宇集团董事长张建明:

酒店、房地产的互补性将通过运营动摇外资企业

经记者杜兹乐出生于成都

两个月前，明宇丽雅酒店成功落地北京。 这是来自四川本土的明宇集团发挥“全国化”战术的重要一步。 目前，这家民营企业巨头正以“酒店+房地产”双核驱动的独特商业模式攻城，成为国内金融界的一大商业传说。

在商业模式方面，明宇集团董事长张建明在中国价值地产成都年会上向《每日经济信息》记者表示，“在明宇10多年的酒店经营中，深刻认识到国内酒店企业品牌与国际企业品牌竞争，企业品牌的特点和规模特点不是明宇的强项，

张建明说:“比如成都东大街的明宇豪雅酒店，建筑面积13万平方米，直接建设成本不足9亿元，加上财务、管理费用不足13亿元。 这是我们的核心竞争力。 明宇必须得到每平方米的利润。 明豪雅酒店运行一年多，设备全部良好，耗电量不足正常耗电量的2/3，耗电量支出约占收益的6%。 ”。

按照计划目标，到年底，明宇集团酒店整体规模将达到西部第一、中国酒店集团前十名，酒店和高级餐饮数30家以上，客房1万家以上。

“该经营特点是明宇总价格领先的投资经营理念和为客户提供性价比最高的服务产品。 明宇从酒店进入房地产，通过形成“酒店+房地产”双核驱动的商业模式，强化了明宇的经营特点。 因为我们可以从后期的酒店运营环节指导和要求项目的前期计划和后期的设备检查和安装等。 ”张建明这样说道。

酒店和不动产到底是什么关系？ 张建明表示，明宇的酒店与房地产互补性很强，明宇积极打造酒店，为了更好地经营酒店，组合了房地产项目。 很多开发商没有酒店的运营能力，其他项目赚了钱，但是酒店长期亏损，甚至不堪重负，但是明宇把重担的运营变成了不断赚钱的高质量项目。

据悉，目前明宇集团全国城市综合体和酒店总开发面积达1000万平方米，积极拓展华东、华南市场。 那么，巨额资金来自哪里？

对此，张建明的回答是:“在房地产开发方面，客观上，明宇主要做租赁投资型酒店，附带商业房地产和住宅房地产开发，等这个项目赚到的利润沉淀后再投资酒店。 我们将依靠酒店运营带来的利润进一步投资。 另外，酒店作为一种商业不动产，只有经营它，成为成熟型的不动产，才能受到金融机构的欢迎。 因为无论在哪个金融机构，都很喜欢成熟且有经营效果的不动产作为融资的载体。 ”

成都万华投资集团董事、总裁罗立平:

住宅企业积累“刚需”产品有很大的风险

经记者谢振宇出生于成都

“我个人认为，这是一个更大的市场风险和‘刚需’的行业。 ”在中国价值地产成都年会上，成都万华投资集团有限企业董事、总裁罗立平对《每日经济信息》记者表示，近年来，许多房企剧增，刚需加大，或有不小的风险。

罗立平表示，如果未来房地产税扩大实施，将对一点点的投资性和投机性诉求产生巨大影响。 但是，包括高端的居住诉求在内，对真正有诉求的改善性诉求没有影响或影响不大。

“国家推行房地产税，从交易转为持有是一大趋势，我认为这确实是正确的。 但是，从长远来看，个人认为更大的市场风险，以及这个行业刚刚需要。 ”罗立平说。

据罗平分析，日前，国内房地产领域是齐涌刚需求行业，其中许多行业或多或少承担着“惯性”的作用。 市场很热闹，但其中蕴含的风险很大，这也与供给关系有关。 目前，国家要重点处理保障房这样的基层刚需。 一直以来，这种购房诉求的一点被“推入”商品房市场，引起商品房市场“刚需”的热度，风险因素变大。

那么，在需求刚刚高涨的行业中，是否存在“生产能力过剩，供过于求”的情况呢？ 罗立平认为，“这几年的供给相当大，有可能是大家的‘惰性’在起作用，房企纷纷追求规模。”

绿地集团副总裁、西南事业部理事长、社长孙志文:

市场机会仍然在资源性很强的城市

经记者杜兹乐出生于成都

再次被评为世界500强企业，成功借壳制造高土地，加快全球市场布局……这是“地产大鳄”绿地集团今年以来频繁创下的“绿地速度”。

在中国价值地产成都年会上，绿地集团副总裁、西南事业部理事长、总经理孙志文向《每日经济信息》记者透露:“今年绿地西南事业部已经实现了超过100亿元的收入，实现了三年前刚到成都时树立的期望。”

公开资料显示，绿地集团位于四川南充的“绿地城”城市综合体项目两次开放预订数均突破“千套”目标。 孙志文说:“从去年下半年开始，我们缩小到三四线城市的扩张，但南充例外。 另一方面，关于南充项目，我们谈得比较早。 另一方面，南充也是四川省人口较大的城市，有一定的产业基础。 ”

在未来的城市选择中，孙志文认为，随着房地产市场风向的变化，房地产将始终是智力、人力、物力和财力相结合的主要产业。 因此，中国未来房地产市场的机会仍然在一二线城市、资源性较强的城市，这些城市发展迅速无疑是最好的。 ”。

针对炙手可热的房地产税，孙志文长期以来认为，开征房地产税确实是必然的，但目前，这需要一个不断过渡的过程。