“房企集体否认欠缴土地增值税 清算新政或渐近”

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于兵兵王雪青记者

土地增值税清算就像挂在房企头上的达摩克利斯之剑，每次风吹草动都会引起暴动。 2007年也是这样，今天也是这样。

日前，有媒体报道称，一位税法律师根据国家统计局、财务部和国税总局的相关数据，仔细测算了未征收土地增值税，结果显示，从2005年开始的8年间，全国房地产开发公司需缴纳的未缴纳土地增值税总额超过3.8万亿元。 其中，soho中国、万科、招商房地产、富力等45家房企上榜，万科截至年底未缴纳额达58亿元，排名第三。

有一次，有一场关于土地增值税的大讨论，真知和谬论交织在一起，网民们一头雾水。 其背后是过去几年形成的“普遍预示、清算不足”的现实，这就是历史上繁杂的税目。

上市公司极少集体否定

一石激进千层浪，昨天地产股全面下跌。 “我们在搞房地产。 我不是在拍电影。 ”滨江集团昨天紧急停运后，内部人士向上证新闻记者表示，为了不让市场误读，滨江集团选择了暂停。 “听说大家(其他住宅企业)大多会发表明确的公告。 ”

果然，昨天晚上，华远地产、金地集团、滨江集团、中华公司、金隅股份、城投控股、北辰实业、万通房地产、初创股份、北京城建等10多家上市房企发布公告，口径一致否认未支付土地增值税。 一些住宅企业对新闻类的误读直言不讳。

以万科为例，昨天早上万科率先回答报道来源于误读，称万科一贯守法经营，并按章纳税。 近年来，万科的年纳税额约为净利润的两倍。 年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。 深圳市地税局第一时间在万科“站台”表示，未发现万科土地增值税拖欠。 房地产大佬任志强在微博上高度质疑相关媒体，称有可能破坏公司和领域的声誉，起诉媒体的上述行为。

“预征”多年做巨额准备，防止清算

清房企业要缴纳巨额“未纳”的土地增值税，必须首先搞清楚税种。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，转让国有土地的开采权、地上建筑物和附着物，即转让不动产取得收入的单位和个体，应当缴纳土地增值税。

具体税率为四级超额率累进税率。 即附加值未超过开发价格的50%时，税率为30%； 附加值从价格的50%到100%，税率的40%； 附加值100%到200%，税率50%； 附加值在200%以上，税率为60%。

对囤积多年的房地产公司来说，这是巨额税率。 过去十年，一些城市的房价和土地价格涨幅翻了几倍到十倍以上。 差额的30%到60%意味着房企利润的“大出血”。 当然，近年来，由于房企利润空之间变窄，应支付给土地的增值税的比例也确实在下降。

但现实情况是，迄今为止，房企几乎没有真正执行过这些纳税政策。 对房地产开发价格(扣除项目)明确做法不明的项目，由于有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，“因价格明确和其他理由，土地增值税计算没有根据的，可以预征土地增值税。 ”

于是，近十年来，各地房地产市场基本清一色地实行预征操作方法，地方征收标准不同。 例如，南京2007年普通商品房预征收标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%； 上海许多开发项目的预征额为住宅销售价格的1%。

但是开发商也确定了根据税法，土地增值税的清算是合理合法的。 理论上，房企在预征土地增值税后，在项目结算后，进行政府和土地的增值税清算，以“多退少补”为大致内容。 这也是万科等大部分房企严格准备土地增值税的原因。 例如万科58亿土地增值税的准备，是多年结算项目未缴纳的，有可能被清算的土地增值税。

2007年1月，国税总局发布了《关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的通知》。 文件公布两天后，地产股暴跌，资本市场陷入恐慌，被誉为房地产宏观调控史上开发商遭遇的最大重创。 但是，随后随着全球金融危机的出现和4万亿美元的救助政策，这一紧缩性的监管政策悄然流产。

一位房地产业内人士表示，从过去8年的全部房地产项目销售金额中提取出来，“虽然可能不到3.8万亿美元左右，但应该有活动房屋企业数千亿美元的未支付额。”

口水战背后:“清算新政”或渐近

昨天，这片土地的增值税口水战可以说有偶发因素，也有深层的隐忧。

简单地说，因为用预示代替清算是现在普遍使用的操作方法。 正如万科所说，“预提”和“现行纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目达到清算条件需要清算并交纳土地增值税，在此之前，根据会计配比和审慎性，公司大致对未达到清算条件的项目预提土地增值税。

住宅企业计入大量土地增值税是为了防止有一天政府依法清算土地增值税。 到那时，公司没有全部缴纳的理由，巨额税款可能会极大地影响公司的现金流量。 因此，此次媒体报道很少涉及历史原因，但公司之所以如此紧张明确，是为了土地增值税清算，是对这把达摩克利斯之剑真正的隐忧。

他评价说:“本届政府可能有严格清算土地增值税的。 ’一家大型房企的高层担忧地说。 另一位接近决策层的房地产行业人士预言，这个税政变化出现的时间可能比市场预期的要早。 “根据一些权威学者最近在内部的讲话，中央似乎提醒地方政府，要通过严格征收未收回应收账款的相关税款，有力地解决高额的地方债务。 ”

资料来源:上海证券报

原文链接: finance./ chan Jing/cyxw/1126/022217431523.shtml