“利好并非普惠上海楼市 自贸区或冲击豪宅市场”

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经记者杨宠从上海强发

中国(上海)自由贸易试验区即将启动，上海房地产市场一片混乱。 昨天( 9月24日)，上海连续拍摄4个地块，实现转让收入28.82亿元。 迄今为止，上海许多地块都是高溢价拍摄的，可见各路资本在上海占有一席之地的强烈意愿。 再加上在自贸区的带动下，自贸区内的仓库、厂房以及自贸区周边的写字楼也迎来了租金上涨的盛宴。 但在一片上涨中，也应该看到自由贸易区对上海房地产市场的影响。 自由贸易区正式启动后，当地大量购房资金流向海外房地产市场的机会增加，上海中心商圈的商家也不可避免地将面临自由贸易区这个强大的“对手”。

距离上海自贸区挂牌还有一周，上海自贸区开发主体中唯一的上市企业外高桥( 600648，sh ) )的股价在两个月内从13元上涨到了昨天) 9月24日)的58.33元。 另外，临港和外高桥地区的房价上涨了近两成，外高桥的办公楼价格也上涨了15%以上。 当地仓库，工厂更值钱。

但自由贸易区给上海房地产业带来的都不是利润。 自由贸易区正式启动后，当地大量购房资金流向海外房地产市场的机会将增加，上海房地产尤其是豪宅市场将受到冲击。 另外，上海中心商圈零售商用房地产也有可能受到冲击。 8月底，《每日经济信息》记者采访了多位上市房企高管，询问自贸区对楼市的影响，但很多人认为，有必要多加注意。

刺激现场、仓库进行投诉/

上海高力国际工业房地产服务部副理事孙洁告诉记者，目前自由贸易区的仓库和厂房已经是有价市场，已经到了购房难的程度。

迄今为止，自由贸易区仓库和工厂的租金上涨空期间非常有限。 戴德梁行今年7月的报告显示，受电子商务带来的诉求刺激，上海非保税区仓库的租金全面超过保税区仓库的租金。 据仲联行研究部总监周志锋介绍，在这几年出口增长乏力的影响下，外高桥等保税区仓储诉求远没有以前大，成交也不活跃。

但是，自由贸易区的挂牌会改变目前的形势。 外高桥早先发布的公告显示，自贸区亚太分拨中心、跨国公司区域总部等五大平台均大量采用当地仓库和现场资源。

中房信研究总监督薛建雄说，自由贸易区成立后，以前受高税率限制的产品越来越多，将在中国销售和生产。 这些产品一般附加值和质量都很高，所以他们对现场、仓库、物流硬件要求很高，可以负担更高的租金。 因此，目前高质量的工厂、仓库租金将上升，中低端的工厂、仓库升级改造后也能获得更高的租金利润。

上海办公楼前景很好/

根据周志锋的研究，9月以来，自由贸易区某地区的办公楼售价上涨了15%。 关于租金，以前有报道称，当地一些办公楼租金比年初增加了近两倍。 但实际上，如果未来自贸区仍延续外高桥等保税区目前注册地与办公地的分离现状，真正推动的将是自贸区以外的写字楼市场。

孙洁表示，原本在外高桥保税区注册的许多公司多采用工作地与注册地分离的方式运营。 也就是说，外高桥保税区内只剩下一部分员工组成的小事务所。

迄今为止，上海的办公楼租金三年来首次下降。 戴梁行华东区研究部数据显示，年二季度甲级写字楼平均日租金8.68元/平方米，比去年同期减少2.06%，为年三季度来首次减少。 国际超级甲级标准办公楼日本租赁水平稳定，比去年同期上涨1.3%，达到12.59元/平方米。 由于随后的货源不断持续，上海办公楼的租金趋势在外部并不常见。

但是自由贸易区让国内外资本对上海办公楼的信心大大提高了。 此前，徐家汇中心项目地块上有4家国内外上市公司争夺，最终被新鸿基地产包下。 上述地块以217.7亿元的交易价格，刷新了全国今年土地交易总额记录。

周志锋非常看好上海写字楼市场的前景，认为这个市场的诉求将成为井喷。

自由贸易区周边的地价正处于火热之中/

在自贸区内拥有大量土地的外高桥深受资本市场欢迎，其股价从停牌前的13.5元上升到昨日收盘时的58.33元，涨幅超过300%。 自由贸易区周边的土地价格也很受资本欢迎。

昨天，杭州最高房产以5亿元拿下浦东新区川沙新市镇城南社区1块，折合楼价为19473元/平方米。

9月12日，阳光城刚刚以25亿7400万元的总额获得了该地区的另一地块，楼价为18437元/平方米。 9月11日，亿城股以总价16.7亿元、楼面价28899元/平方米获得浦东新区黄浦江南延段前滩地区地块。

整个9月，上海持续拍摄高价土地。 中秋节前一天，宝山高境和奉贤南桥两块地块拍摄到了高于当地二手房价格的楼价。

房地产专家蔡为民表示，自由贸易区最大的意义在于改变上海的城市定位，拉动上海经济增长。 从经济快速发展的角度来看，上海的房价有可能进一步上涨。 目前土地市场的爆发，不过是这种预想的早期反映。 开发商为了在未来的上海占有一席之地，不惜高价获得土地。

一些行业会受到冲击/

引人注目的是，自由贸易区给房地产领域带来的利益显而易见，但不仅仅是利益。

9月26日，英国最大的房地产开发商邦利将出席上海豪宅展，出售伦敦的住宅。

邦瑞中国区首席代表白兮表示，今年5月，中国银行方面已与该企业合作，通过该企业在英国购房，价值超过200万元人民币，则以中国银行账户内的人民币存款为抵押，取得中国银行香港企业的另一笔境外外汇借款购房

怀特认为，随着自由贸易区正式挂牌，当地买家将更容易获得人民币兑换的机会，从而在一定程度上冷却房地产市场。

薛建雄也认为，未来部分投资性将借用自由贸易区流向海外，但初期这一比重并不大，对房地产市场的整体冲击较小。

白西表示，与中国银行的上述合作已经进行了4个多月，但目前只有400多位顾客成功地将人民币兑换成英镑。 但是，据该政策咨询机构迄今为止的统计，去年一年，上海10万元以上单价豪宅的成交量也不过100多套。

另外，上海中心商圈零售商用房地产也有可能受到冲击。 如果在自由贸易区内实行购物免税政策，会对中心商圈的零售店造成很大的冲击，这些店的租金肯定会下跌。 免税店的商品以国际奢侈品为主，而奢侈品的费用目前是上海核心商业圈基础租金的首要支撑。

但是蔡为民认为，即使在自由贸易区内开设免税店，其免税幅度也不会太大。 因为如果开放免税，不仅会对上海市内的零售商业，也会对其他省市的零售商业造成很大的冲击。 相反，自由贸易区的转口贸易迫使周边国家进一步降低关税，这反过来影响国内税收。 从长远来看，上海的零售商业不仅不受自由贸易区免税政策的影响，而且受国家鼓励内需的政策的恩惠而繁荣、快速发展。

宋会雍也表示了同样的看法，认为自由贸易区及其周边零售商用的不动产是供不应求的。 据他统计，截至2009年，自贸区附近的临港、祝桥、外高桥等商业地产只供应3.3万平方米，成交量5.02万平方米，短期内处于供应不足的局面。