“长和系或抛物业 获高额收益”

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经记者吴文坤尚希王杰从北京出发

据《每日经济信息》记者观察，在内地土地市场火热、地王频繁的今天，李嘉诚的大幅减持引起了业内的警惕——王石一周内连续两次发出警告。 “精明的李嘉诚在卖内地的房地产。 这是信号，小心点！ ”

李嘉诚对风险极为谨慎，他的经典发言是“用90%的时间思考失败”。 而且，他也是跨越周期的投资高手，采取多样稳健的战略，低价高价出售。 随着“长和系”近两年在欧洲大举投资，最近又在内地频繁抛售房产套现，体现了李嘉诚“不把鸡蛋放在一个篮子里”的想法。 尽管如此，从内部人士看来，李嘉诚的手，也许让现在的楼市有些险恶，含蓄着国内楼市已经走到了尽头。

放弃大陆房地产转战欧洲

“长和系”旗下的不动产项目，最近“现金化”的趋势在持续。 据悉，长江实业计划在北京推出新的别墅产品“誉天下瑞景花苑”，可能比前期上涨30%至50%。 长江实业董事郭子威表示，这也是这个项目的最后一期。 以前，长实通过这个项目的销售兑现了约70亿元。 和记黄埔日前宣布位于南京的第一个工程的名字为“涟城”。 据黄方介绍，该项目为精装高层加别墅，起价800万元。

值得观察的是，有报道称，长江实业在隐瞒10多年后，于2008年首次推出了“誉天下”别墅。 年末拿到上述南京地块后，和黄慢慢开工至今年上半年。 李嘉诚在大陆很多城市推行“现金化”，并开始了这样的项目，也被怀疑是“现金化的失败”。

在业内人士看来，尽管低价买入土地后是“长线操作”、“缓慢开发”，但坐等土地涨价，是长系的典型特征。 但是，基于李嘉诚惯用的策略，长和系的上述行动怎么也惹不起。 “长和系的商业逻辑是低买高卖。 ”在接受《每日经济信息》采访时，睿信成管理咨询董事社长雪迣文直言不讳。

针对上述瑞景花苑的定价，长江实业董事郭子威确定是当前市场行情的正常反应，否定撤军，强调不退出内陆市场。 但他也表示，企业为了稳健的投资，不会把鸡蛋放在一个篮子里，“国内外的投资机会同样备受瞩目，但目前在欧洲的投资机会正在增加。”

据不完全统计，从年至今，长和系投向海外市场的并购资金已经接近1500亿港元。 长江实业财务报告显示，全年4.2%的负债率是近几年来的最低点，此前的2008年、2009年分别为16.5%、9.5%； 随着欧洲的大型并购，长江实业的负债率从年开始上升，年、年分别为7.6%、7.3%。

“相比之下，投资海外的资金比国内小，国内竞争非常激烈，但海外还不够。 从未来的投资转化率来看，欧洲的机会越来越多。 ”郭子威说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受记者采访时表示，长和系正在追求资产绝对值最大化，李嘉诚的选择是全球性的，或者说目前正在经历经济危机的欧洲国家更有机会。

现在大陆土地市场非常火热，地王频繁出现，楼市也在持续上涨。 但是薛炯文认为，以5年为界，目前的房价已经在“头顶”地区。

经常出售低回报资产

近年来，在大力进军大陆市场的港资财团中，李嘉诚的“长和系”一直处于领先地位，特别是商业地产最好。 但是根据《每日经济信息》从各方面获得的信息，李嘉诚调整了自身的投资结构，比如看房地产持有的信号就比较确定了。

在亚洲金融危机之前，投资型房地产给长江实业带来的贡献还不明显。 资料显示，1997年房地产销售占长江实业销售收入的79.88%，占经常利润的84.61%。 1998年，长江实业扩大投资型房地产开发，当年固定资产比1997年激增423%。

近年来，随着商业地产对业绩增长的贡献越来越慢，李嘉诚敏锐地出售和覆盖了低收益的资产，投资了高收益率的资产。 整理近年来长江实业的财务报告，房地产租赁业务的销售额一直在扩大。 年，长江实业自身房地产租赁销售额分别为13.77亿港币、18.67亿港币。 长江实业年报显示，这部分销售额为10.02亿港币。

但是，与此相比，收益增长越来越慢。 在长江实业财务报告的“销售额和业务收益”一栏，年长江实业集团和子公司、合营公司的“房地产租赁业务”总额达到19.78亿港币，比去年同期增长16.48%，但年前6个月，这一比例下降到8.24%。

百佳超市年销售额达200多亿港币，但受制于租金价格高的企业等多种因素，毛利润也只有2%~3%。 这对追求稳健收益的李嘉诚来说，确实有点难以接受。 中商学院高级研究员韦华伟认为，从房地产功能来看，目前商业房地产“遍地开花”面临同质化和过剩的巨大风险。

迄今为止，“长和系”曾多次出售低回报的资产并将其兑现。 典型的是在2008年全球金融危机前后，几个月内战术性地销售了上海的房地产。 2008年5月，李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售了位于上海长乐路的世纪商贸广场办公楼的房产。 年末，和记黄埔又出售了9幢御翠园商业别墅，同样远远低于以前同类产品的售价。

对土地市场的投入锐减

除了这种商业地产项目已做好准备外，“长和系”近年来在土地市场上的变化也引起了业界的关注。 回顾“长和系”在大陆10多年的快速发展路径，可以发现，几乎没有偏离“低价持有土地，长线操作”的战略。 年以前每年都有少量的土地储备，土地价格比较稳定，但即使过了一年，“长和系”在土地市场上也没什么动静。

据长实和黄2007年报介绍，长实拥有全球范围内可建设的建筑面积约2150万平方米的土地黄和黄共同拥有可建筑的建筑面积约1090万平方米的土地，大部分位于内陆。 2008年全球金融危机的爆发冲击了房地产领域，在此期间，“长和系”加速了在内陆市场的扩张。 长江实业2008年单独位居北京纯住宅大盘，“长和系”“低价购买”土地。

记者财报显示，在2008、2009年年报中，长江实业董事会均表达了加强土储的愿望。 年初，李嘉诚公开表示，长江实业的土地储备将在未来5-6年充分采用。 由于平均价格低、负债低、备用资金充足，可以动态投资500亿港币以上。

“长和系”的土地价格怎么样？ 以年为例，长实和黄埔在内地成功获得5块土地，面积约65.54万平方米，平均土地价格仅为1872元/平方米。 根据黄埔年报，企业现有土地储备约1022万平方米，大部分是与长江实业共同持有，内地平均土地价格为1980元/平方米。

财报显示，内地长江实业只有与黄埔的合营企业同年5月获得上海青浦区约14.5万平方米的住宅用地，其他无土地动用。 整理公开资料，和记黄埔也于年12月4日以2320万元的交易价格获得武汉蔡甸区用地，楼面地价为1502元/平方米。

据一家媒体报道，李嘉诚上半年没有在内地投资一分钱。 据长江实业年中报报道，今年上半年该企业没有将土地存入内地市场。 长江实业最近一次在香港取得土地是在去年11月。 年上半年，长江实业在香港没有拍摄到任何地块。

另外，“长和系”也不再像以前那样频繁地表达土地储备。 年报中，长江实业只是表示:“中央政府调控主导房地产市场持续快速发展，集团将继续推动内地业务长期持续增长，如期推进和配合各项快速发展项目。” 年中报纸没有提到土地市场的策略。

最近，当地王频繁重演时，“长和系”在土地市场上的“消失”，不得不引起人们对长和系市场“撤出”的舆论质疑。 “长和系”对目前楼市的评价，从郭子威近期对媒体的表态中可以略显端倪。 郭子威直言“市场竞争激烈”。 持续缺席北京农业展览馆地块、上海徐家汇中心项目、杭州华家池等地块拍卖现场。

中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示，土地市场投资减少，首要原因是当前地价失真高，侵蚀了公司未来的利润空之间，增大了风险。 国土部下属土地测量规划院公布的数据显示，今年二季度，全国主要监控城市地价总体水平为3226元/平方米，环比增速为1.62%，连续五个季度加速上涨。

“土地市场过热形成了风险。 ”陈盛认为，港资企业的运营模式通常以低位进入，高位抛空。 在他看来，李嘉诚的行为对房地产市场有借鉴和警告的作用。