“南沙新区一年考：楼盘“遍地开花”雏形显现恐还需5年”

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经过记者郭荣村广州的拍摄报道

年9月6日，国务院正式批准《广州南沙新区快速发展规划》，南沙，这800多平方公里的土地成为“最年轻”的国家新区。

但是，一年过去了，南沙在成长，但没有给外界带来太大的惊喜。 除了楼盘遍地开花外，其他产业显得寂寥。 《每日经济信息》记者近日在实地访问中发现，南沙新区几大产业签约项目不少，但执行的项目不多，稍微开工的项目也处于土地平整阶段。

最新数据显示，年南沙新区通过一系列优良措施，gdp增长率位居广州全市第一，但今年上半年，南沙降至第八位，不及全市12.4%的平均水平。

对此，广州市社会科学院高级研究员彭澎对《每日经济信息》记者表示，从产业规划到落户确实需要很多时间，南沙新区出现雏形大约需要5年。

南沙楼市量贩价格一起上涨的项目落地缓慢/

日前，《每日经济信息》记者在南沙进行了为期几天的访问。 地铁进入现在南沙交通的中心区域——金洲站，感觉被周围的楼盘包围。

据记者估算，以金洲地铁站为中心，1000米直径的区域内，矗立着大小五六个楼盘，对地铁站形成了包围之势。 从金洲站东、进港大道到珠江出海口，沿途也是大小楼盘，有卖完的，也有还在卖的。

据搜查网统计，目前南沙范围内共有33个楼盘正在销售或待售。

值得注意的是，楼盘销售热度背后的推送地和拿地一样火热。

去年9月中旬，即南沙新区经国务院批准后不久，广州市挂牌出让南沙区南沙街4个地块，总土地面积222787万平方米，总建筑面积46.8万平方米，挂牌总额8.29亿元。 今年8月26日，广州市国土房管局又新建南沙蕉门河中心区和金沙涌以南6个地块，挂牌起价超过26亿元，总占地面积近30万平方米。

数据显示，南沙国家级新区成立一年来，楼市价格一齐上涨。 成交量从6815套迅速增加到8866套，比去年同期超过30%。 南沙的房价也迅速上涨，记者采访时发现，南沙已经很少有低于1万元/平方米的楼盘。

一位在广州市内工作的看家告诉《每日经济信息》记者，他在南沙购房时，所在楼宇的均价只有7000多元，但现在二手房的单价达到了11000元~12000元，考虑到各种税费，价格甚至

广州市社科院高级研究员彭澎认为，在目前其他投资渠道不畅的情况下，部分投资者认为南沙是价值最低点，大家看好南沙的快速发展前景，将赌注押在房价上涨空之间。 南沙被认为有可能成为与上海浦东、天津滨海差别不大的国家级新区，现在南沙又开始申请自由贸易区，如果成功将会大有裨益。

南沙新区被批准已有一年，动静频繁。 年11月中旬，广州新出台“一个都市区、两个新城区、三个副中心”功能布局规划，南沙升格为“南部滨海新城”。 年12月14日，广东向美国、法国等27个国家的驻穗领事馆推荐南沙，南沙新区计划可以容纳40~50个领事馆。 年12月18日，华南首个航运交易所落户南沙新区年1月30日，省政府公布了下放14个南沙省级管理权限的若干事项和为23个南沙开通“绿色隧道”的省级管理若干事项。 年6月15日，中国中铁港航局南沙新区总部工程开工仪式在南沙举行，首批央企总部落户南沙。 年6月19日，南沙新区明珠湾正式开工，共开工33个项目(市政基础设施、总部经济等10个项目)。 年8月19日，广州地铁四号线南延段开工。

为了吸引外资，广州市政府也投入了相当多的能源。 在今年3月举行的“新广州新商机”年重要项目投资介绍会上，南沙区获得千亿美元大单。 包括500亿元南沙新区城市综合开发系列项目、10亿元南沙钢铁物流项目等。 据媒体评价，这些都离不开广州市市长陈建华的认真介绍和桥梁。

今年5月，陈建华再次带队向港澳定位南沙新区，南沙开发区管委会分别与澳门行业签署7项合作协议，合同金额达170.5亿元。 合作行业主要包括高端商务和商贸服务、航运物流服务和文化创意等。 因此，陈建华本人被媒体称为“南沙代言人”。

公开的统计资料显示，自《广州南沙新区快速发展规划》获得批准以来，南沙已经成功吸引了世界500强、央企、省属国企等投资“军团”进入布局。 今年上半年，南沙新区累计合同项目48个，涉及投资总额4060亿元。

但是，记者在实地访问时发现，虽然合同项目不少，但目前执行的项目很少，哪怕只有一点点开工的项目也处于土地平整阶段。

9月2日，记者在中国中铁港航局南沙新区总部的建设工地看到，几架挖掘机正在作业中，土地已经很平整，但尚未进入打桩建设阶段。 几天后，记者来到南沙区明珠湾建设区的工地，看到了几十台建筑机械，工地上看不到施工人员。 在工地的一侧，有两个工人在车间里午睡。

明珠湾是南沙新区建设的起步区，被誉为“核心中的核心”。 今年6月19日成立启动，当天新开工，设立的项目共有33个，总投资额约586亿元。 集中在总部经济、城市公共服务、市政基础设施、城市综合体三大类。 广州市市长陈建华在奠基仪式上表示，明珠湾建设的启动标志着新区建设实现了从谋到动的跨越。

但一年过去了，这些产业还处于起步阶段，现在的南沙除了楼盘更多外，变化不大。 我在南沙区商业中心的金洲广场一带看到，感觉这里像个更大的城市，道路很宽，但是车流不太好，街道上没有广州市内稍微拥挤的地区比肩的景象。

商业中心以外的广阔区域被绿色植被覆盖，在稍低的村落旁边，偶尔可以看到一两家公司。 在这些地方，大部分时间看不到行人。

于是，在一个小小的楼盘老板论坛上，我开始担心南沙会不会成为空城。 “南沙晚上没有灯了。 除了金洲还有人，其他地方像黑山一样。 ”业主这样感叹。

彭先生认为，一点点的项目从开始建设到最终到达需要几年，现在才一年，时间太短了。

据了解，目前取得良好成绩的国家级新区，都随着时间的推移而迅速发展。 例如，上海浦东新区、天津滨海新区分别从1992年和1994年开始耕作，距今已有20年左右。

彭澎表示，房地产业能改善周边环境，也是投资环境改善的一部分。 特别是现在的城市综合体项目在南沙的投资环境大大提高。 但是，他现在南沙新区的房地产大多放在空上，第一波有一点点的利润穿透了新区，现在又有自由贸易区的概念，有可能迎来新的炒作，如果这些概念上没有实质性的公司进入，泡沫就很容易形成。

竞争南沙新区的定位要明确/

广东省社会科学院竞争力判断研究中心主任丁力坦白说，我对南沙不抱太大期望。 “南沙现在的轨迹基本上是按照过去经济特区的方法前进的。 在过去的30年里，我们可以通过特别政策、优惠政策来吸引到世界500强，但今天不行。 因为特别政策和优惠政策到处开花。 ”

事实也是如此，大部分省、市、甚至县都有自己的“经济技术开发区”、“高新技术开发区”等新区。

从广东省内来看，南沙新区面临着深圳前海和珠海横琴两个新区的竞争，这三个地区打着港澳品牌。

去年8月底，珠海举办了“从横琴视角看粤港澳地区经济一体化快速发展论坛”。 南沙、横琴、前海三地的竞争问题没有纳入话题范围，但专家们不约而同地纳入了这个现实问题。

中文大学全球经济金融研究所常务所长庄太量表示，横琴、前海、南沙三个地区目前处于竞争状态。 国务院快速发展研究中心部长侯永志认为，我国区域竞争是普遍现象，竞争有合理成分，但缺乏合理协调，竞争往往会带来区域快速发展的问题和国家整体利益的损失。

从广州市来说，目前还有广州国际金融城、海珠生态城、国际健康产业城、国际创新城、天河智慧城、空港经济区、花地生态城、广钢新城、黄埔滨江新城等。

彭先生对《每日经济信息》记者表示，目前全国新区很多，特殊政策也不仅仅是南沙，所以公司的进军要慎重比较。 彭先生说:“说最简单的道理，我给你减免税收。 没有市场，产品卖不出去，减免有什么用？ ”并认为必须看市场。

除了新区各地开花的影响外，中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江认为，南沙目前的快速发展没有达到引人注目的效果，与自身定位不清晰有关。

20世纪90年代初，经过无数考察，香港著名企业家霍英东在南沙买下了22平方公里的土地。 根据他的想法，到2005年南沙将成为人口36万，工业产值超过百亿的现代化海滨新城。 1990年6月，广东、广州分别明确了以南沙为要点的对外开放区域和经济开发区。 到了1993年5月12日，国务院批准设立广州南沙经济开发区。

“最初，霍英东先生将南沙定位为低密度的住宅休闲区。 有游艇、码头和其他娱乐设施。 ”林江说。

广东省社会科学院珠江地区经济研究中心主任成建三对此也有同感。 他回忆说，霍英东当时想打造香港的卫星城，为港商提供较好的快速发展环境，但这一想法并未完全实现。

1997年9月，广州市政府正式出台实施《广州南沙经济技术开发区总体规划》，以南沙为港口码头为中心，交通运输、工业加工和旅游服务发展迅速，功能齐全、布局合理、环境优美、文明发达、面向世界的现代化海滨新城

林江说，但到了2000年左右，广州市突然改变了这一构想，将南沙建成重化工业基地。

据《人民日报华南信息》2001年10月标题为“再植一个增长极“新广州”——广州启动大南沙”的文章称，“广州市政府向国内外信息媒体全面展示了未来新广州的快速发展蓝图”、“

上述文章还提到，未来南沙总结要点建设的三个基地之一是建设以石化、钢铁、造船等原材料和装备工业为主的现代化临港工业基地，作为老城区重化工业的转移基地。

在这样的定位下，投资数百亿元的中科石化项目曾一度计划在南沙定居，但由于南沙生态环境脆弱，该项目遭到多人反对，最终搬迁至湛江。

建三表示，南沙原本位于广州市内重化工业转移区，其道路系统全部按照重化工业区规划建设。

林江表示，到了2005年左右，南沙的定位将改为综合物流区，计划建设港口物流、空港口物流、立体港口中心。

记者在2004年广州市发布的《南沙地区快速发展规划》中，特别强调“生态优先”的快速发展战术，表示重视生态环境建设和区域可持续快速发展，快速发展“大工业、大物流、大交通”。

“现在南沙又被称为国家新区”，林江认为，这种不断变化使南沙的方向难以从外部看到。 “过去这些计划变化太快了，但外界可能会怀疑到底哪个是真的。 ’他认为，即使是现在的国家级新区，政府方面的想法也依然不确定。 这个新区到底在哪里，和过去它们不一样，外界不确定。

林江指出，不断变化的定位和不明朗的想法使投资者陷入混乱，不敢轻易投资。

建三表示，如果定位不明确，快速发展的方向和路径将会动摇，甚至出现问题。 “深圳前海要打造广东曼哈顿，珠海横琴一是与澳门合作，也是打造珠海市的高端城市中心地区。 现在南沙也没有明确的定位。 ”

成三参加过珠江三角洲地区和广州的产业规划，但他认为南沙是快速发展高科技产业，还是做物流，还是服务业，还不清楚。

在他看来，南沙如果搞高科技产业，实际上广州的中新科技知识城、天河科技园承担着这些功能，但广州现有的高科技园区与全国范围相比，吸引力不大。 那么南沙迅速发展这些产业的特点在哪里，还不清楚。

快速发展港口物流，成建三认为，如果工业制造业不进入，物流也很难快速发展，物流必须为制造业服务。

制度改革要求独特的新区规则

从丁力来看，南沙要应对这一系列挑战，根本上必须完全利用制度，即毗邻港澳的特点，借鉴港澳稍好的东西。

丁力提出了“现代租界”的概念。 也就是在南沙开发，请香港人担任“社长”，迅速发展的具体事务交给他们，广州方面只剩下一个“会长”。 采用邀请广州主政、港澳参加的模式。

“租界的概念曾经像失去权力羞辱国家一样，但现在我们是对外开放的。” 丁力向《每日经济信息》记者表示，如果这种模式得到中央的支持，广州将获得全国独一无二的改革先行试验的权力。

丁力认为，如果解释这种想法，让香港人进行日常管理，香港人就会认为这是第二个香港，吸取自己的利益，到世界各地招商。

丁力认为，南沙目前最大的问题是很少谈论改革。 例如，南沙迄今为止提出了一点社会管理制度的改革，但进展不大。

“一次又一次地，如果中国共产党的领导不动摇，并且能用我们某些制度的特点来弥补港澳制度的不足，我称之为积极探索共产党领导下的港澳制度的升级版。 ”丁力说，南沙必须让人耳目一新，让南沙和内陆地区觉得规则和其他新区有些不同。 “否则，我为什么要跑到南沙来？ 丁力说:“所有优惠政策都在其他地方。”

但是，南沙的迅速发展有很多机会，如广东省层面目前积极获得的自由贸易区等。

据媒体报道，近期，由国务院相关部委组成的员工小组将与广东自贸区方案进行定期调查，广州南沙新区将成为此次调查的重点。 专家表示，广东省自贸区的具体范围还没有官方说法，但南沙新区应该不会缺席。

丁力此前在接受媒体采访时表示，上海自由贸易区将主要实现与美国等发达国家的对接，通过低关税乃至零关税等更自由的政策发挥经济作用。 南沙自由贸易区主要与港澳对接，“拥抱”香港这个全球自由港。 如果两者融合，必然会促进两个地区的人、财、物更自由的移动，在新一轮地区竞争的快速发展中抢占先机。

林江对媒体说，自由贸易区商品贸易的免关税、免纳税政策是一大特点。 另外，现代服务业也是自由贸易区政策下的快速发展点，人民币可以自由兑换、开放市场准入、自由采用法律体系、会计准则，这将给外资公司带来很大的便利。