“多地楼市库存持续上升 凸显调控效果”

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从产品的角度来看，房地产业在今年楼市调控措施“国八条”的压力下，很多城市的库存量大幅上升，接近历史高位。 但奇怪的是，全国多城市的房价并未下降，这类产品大量积压，但价格坚挺的现象在经济行业并不多见。

房价高的理由是什么？ 随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？

多城市库存逼近历史高位

据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅存量为10.7万套，该金额为今年高点，但根据上半年北京市的销售速度，北京楼市存款比例达到14.8。 也就是说，不新开张的情况下，根据上半年的销量，北京市场的住宅资源可以销售近15个月。 北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存款销售比是近三年来的新高，标志着北京楼市积压严重。

其他一线城市也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅53948户，面积783.9万平方米，据中原地产预测，其销售比例为12.4，库存也需要消化时间。 截至7月20日，广州市未售房源73728套，可售房源36034套，呈现滞销态势。

二、三线城市，如石家庄、郑州等地的库存量也在逐渐增加。 截至年6月底，郑州市区商品房累计可售面积为522.79万平方米，比去年同期增长31.75%。 其中，商品住宅累计可销售面积303.5万平方米，比去年同期增长27.01%。 分析师认为，按年上半年商品房和商品住宅月平均销售52.87万平方米和39.69万平方米计算，目前郑州市区累计可销售面积近10个月，商品住宅累计可销售面积7个月以上。

张大伟表示，库存上涨体现了监管政策的效力，这通过限购、限贷等作用，极大地抑制了投资投机的购买诉求。

在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前出现的市场信号是部分一二线城市成交量处于萎缩状态，不合理购房诉求得到遏制，库存量也持续上升，但价格波动尚不明显。

全球房地产( 19.03、-0.36、-1.86% )华北战略资源中心总经理刘春岩表示，从市场各方面的预期和评价来看，衡量本轮房地产调控的最重要尺度之一是房地产价格是否下降。

张大伟表示，随着库存上涨，买方市场很可能到来，市场由量下跌至价格的变化将在下半年明显出现。

下半年全国楼市供应潜力很大

刘春岩的解体，意味着目前今年的调控不会放松，随着限购令的宣传，越来越多的城市的购房诉求将受到抑制，这意味着在量、有要求的环节释放出价格调整的信号，与此同时，许多城市将在今年下半年或明年上半年井喷。

据世联地产报道，在监测北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个主要城市未来潜在供应量时，下半年大部分城市商品房供应量将迅速增长。 其中，北京市下半年潜在供应量为896万平方米， 明年上半年潜在供应量为1168万平方米上海市上述两个时段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米广州上述两个时段供应量分别为799万平方米和515万平方米南京上述两个时段供应量分别为655万平方米 582万平方米天津上述两个时段的供应量分别为1074万平方米和953万平方米青岛两个时段的供应量分别为766万平方米和553万平方米

刘春岩表示，无论是这40个城市还是全国，今年下半年供应量都很充足，今年上半年被打压推迟上市的供应量将在今年三四季度上市，这些因素将在今年四季度和明年一季度聚集形成供应高峰，市场压力非常大。

世联地产研究表明，供销差一达到高峰，很快就会迎来价格谷底。

刘春岩解体表示，今年下半年和明年上半年全国潜在供应量的扩大大致是一个比例，供给超过需求是常态化，年一季度楼市供给差距达到高峰，价格面临较大下跌压力，未来市场走势将向调控预期方向快速发展，房地产市场由政策主导，

但在今年上半年的市场上，落后和投资紧缩已成为许多开发公司应对高积压的方法。 今年上半年在北京市取得预售证的项目近年来排名靠后，但从上海等地的供给图表来看，上半年的供给上升其实非常缓慢。

市场变量的增长需要关注开发者的资金链

在很多经济行业，公司无法承受半年的积压，但在房地产市场，经过几个时效性不同的产品积压，全国的房价并未出现松动。 特别是从区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和诉求的抑制，局部市场处于微妙的动态平衡状态，即使供给过剩，房价的下降动力也必须足够。

一位房地产公司高层人士对此表示，虽说开发公司仍看好后市，但长期以来，我国城市化带来的巨大新购诉求仍未消化。

分析师表示，整体来说，开发商的资金链还在运转，如果资金持续受到压力，开发商将不得不主动清盘或降价。

数据显示，在公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额较去年同期大幅增长，表明大型房地产开发公司资金链有一定保证。 另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托的规模比去年同期翻了一番。 分解者说，许多开发者为了应对风险而储备了大量资金。

而且，在这种库存滞留和房价坚挺的情况下，房地产领域的调控政策也逐渐被消化。 一项调查数据显示，二季度购房者对房价和房价调控目标的信任度相对较低，其中只有18.4%的购房者认为房价有抑制作用，比一季度下降6.5个百分点。

刘春岩表示，今年下半年库存压力将大于上半年，未来房价继续坚挺或上涨，要看调控政策范围持续扩大，不排除出台新的行政政策。 / br// h /