“降价卖房后又遭淡马锡抛售 佳兆业资金链状况遭疑”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

销售面积只有14.56万平方米，不到今年400万平方米计划可销售面积的3.64%——。 佳兆业4月份的通讯显示，这家企业巨大的库存不足压力十分明显。 5月初，位于深圳布吉的佳兆业大多汇到试水2万元/平方米的均价后，开始甩卖3000元。

5月12日，佳兆业股票突然折价出售给国际投资机构新加坡淡马锡，近12亿港元兑现。 据推测，空今年内地楼市和佳兆业盈利状况，或淡马锡成为“叛徒”的首要原因，引发外界对佳兆业资金链和经营状况的担忧。

降价带来的担忧

数据显示，今年4月深圳市场交易量比上月减少近30%，“无有价证券市场”的惨淡成交考验着开发商资金链的压力能力。 降价销售是开发者挖掘销售业绩的唯一手段。

5月1日，佳兆业大部分以均价20000万/平方米的价格上市，但受今年五一冷淡成交的影响，买家寥寥无几。 此后不久，佳兆业推出8.8折优惠，自主调整均价至17000元/平方米。

资料显示，深惠路布吉客运站地铁口的佳兆业大都会汇项目曾是烂尾楼，被佳兆业收购后，开发成酒店式公寓销售。

关于佳兆业的降价促销行为，佳兆业方面解释说:“降价促销活动是为了庆祝集团成立12周年，之后将在全国12个大盘子中举行力不从心的促销活动。”

但是，知名房地产评论家王世泰表示，佳兆业的降价意味着将开始调整销售战略。 “这表明佳兆业对后期的销售业绩没有信心，希望通过降价来撬动销量的增长。 ”

佳业的降价动向也引起了外界对经营状况的质疑。 据拆解消息，随着监管的推进，在今年一季度成交量萎缩的情况下，房企资金面收紧，降价成为房企资金回收的必然选择。

据佳业今年一季度报纸报道，企业实现累计合同的销售额约12.07亿元，比去年同期减少5%，销售面积仅为14.56万平方米。 这与佳兆业今年可销售的楼宇面积400万平方米、150亿元的销售目标相差甚远。

5月12日，佳兆业股份折价出售给战术投资者淡马锡控股，引发外界对佳兆业经营状况的怀疑。

《每日经济信息》记者致电佳兆业相关人士，否认企业资金链紧张，淡马锡说此时退出也相当赚钱。 但是，在记者发布消息之前，佳兆业战术投资部还没有回答淡马锡看好空楼市抛售股票的疑问。

年，佳兆业净资产负债率为30.6%，中长时间债务占全部债务的比例从2009年的24%上升到61%。 对此，中投顾问房地产领域分析师韩长吉认为:“从佳兆业年报来看，佳兆业现金流稳定，资金链状况良好，负债率也在正常范围内，因此佳兆业的资金状况今年没有大问题。”

改变旧模式的风险不可估量

即使资金状况问题不大，随着监管的加深，佳兆业的旧改革开发工作也会面临很大的市场风险。

佳兆业始于旧改革项目。 众所周知，旧改革项目开发周期长，资金投入大，大部分开发商不可避免。 但是，佳兆业多年来一直采用通过旧改革获得大规模土地的开发模式。

对此，佳兆业集团董事局主席郭英成在年业绩介绍会上表示:“旧改革毛利率高，今后将继续走旧改革的战术快速发展模式。”

郭英成发表演说前的3月5日，在久经考验的深圳宝吉项目举行了拆迁开工仪式，该项目为佳兆业带来了321842平方米的土地储备。

3月中旬，佳兆业宣布通过投标方法成功获得深圳盐田区盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造权。 该项目总用地面积约26.6万平方米，规划建筑面积约107.1万平方米。 据报道，佳兆业今年在深圳获批的旧改革项目有深圳平湖项目、大鹏项目，这两个项目占地面积达1076300平方米。

随着佳业通过旧改革大幅提振土地，世联房地产首席拆房师王海斌指出，这种开发模式面临较大风险。 “旧改革拆迁费用长，大量资金积压，拆迁安置、政府批、旧改革政策发生变化，会给开发商带来很大的市场风险。” 作为一个值得参考的例子，金地在深圳政府大楼的旧改建项目，拆除已有五年，至今才有所突破。

战线增长不尽的资金压力

去年以来，二三线城市佳兆业不断开拓，战线持续增长，加剧了佳兆业的资金压力。

资料显示，去年11月，佳兆业通过竞争方法，约29亿元获得13块土地，总建筑面积达328.7万平方米。 今年2、3月，佳兆业在竞拍和个人购买地消费的资金超过13.25亿元，还竞标了深圳需要完成旧改革的项目，总占地面积26.6万平方米。

年报综合资产负债表显示，佳兆业现金及现金等价物和受限制现金总额48.7亿元，包括借款、应计建筑价格在内的各项应支付流动负债47.48亿元。

显然，佳兆业需要更加努力地销售项目，以满足上述土地购置资金支出，归还今年到期的流动负债。 但是，佳兆业一季度仅销售12.07亿元，合同销售面积仅为14.56万平方米。 据集团4月通讯报道，从第二季度开始，集团预计每季度可销售的总建筑面积约142万平方米。

王海斌认为，扩张过快对公司资金链形成的压力必然很大。 此时，要么降价回收资金，要么扩大融资幅度。

事实上，去年年底，佳兆业开始了高密度融资行为。 从去年11月到今年3月，佳兆业在海外市场分别发行了3年期和5年期的无房贷3900万美元和6000万美元。 今年1月，佳兆业宣布再次发行20亿元融资债券。

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