“反房产暴利十年磨一剑 该怎么出鞘”

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中国房地产市场调控将进一步升级。 国家发改委价格监督检查司司长许昆林日前表示，5月1日商品房定价规定正式实施后，政府将陆续出台一系列规范房地产领域价格行为的政策措施。 目前正在考虑在商品住宅行业实施反暴利规定，使商品房价格保持在合理水平。

十年前不得不反商社暴利。 2002年以后，媒体相继明确房地产业多年来位居我国十大暴利领域之首。 国际公认的房地产开发利润率在5%左右，而我国几年前就有50%以上的利润率，部分项目的利润率达到100%到300%。 《每日经济信息》还调查了北京一个项目的售价相差楼价的80倍。 开发者进入富豪榜的速度很快，富豪榜中椅子数量很多，可以说形成了独特的“中国式”风景。

因此，温家宝总理说:“我没有调查你们每个房地产商的利益，但是我认为房地产商作为社会的一员，你们应该对社会负责。 你们的身体里应该流着道德的血液。” 每年在全国“两会”上，代表委员和媒体评论也高呼“抑制房地产暴利”。 但是开发商总是暴利傲慢，不仅迅速积累了大量财富，还顺便养活了房地产贪官。

发改委有关人士表示，正在考虑在商品住宅行业实施反暴利规定。 这项规定出台后，必然会成为好消息，不仅有助于房价恢复合理水平，还可能起到规范房地产市场秩序、遏制房地产腐败、调整产业结构等不可思议的效果。

期待商品房暴利规定早日“闪耀光芒”。 我认为为了获得反商社的暴利，必须进行“联合作战”和“群殴”。 也就是说，光靠一个部门和一个部门制度“战斗”是很难防止商品房暴利的。 例如，反商社暴利的前提是调查并公开商社的实际价格，这显然得不到国土和建设部门的支持，而且从价格监督的角度来说，防止暴利的效果有限，征收“暴利税”，调查不确定的资产，隐藏利润。 另外，对于非常罪孽深重的暴利行为，司法机关必须插手。

众所周知，“上有政策，下有对策”存在于多个领域，房地产领域尤为突出。 商品房获得暴利的时候，开发商一定会应对。 例如，财政部在2005年对全国39家房地产开发公司进行检查时发现，资产不是93亿元，收入不是84亿元，利润不是33亿元。 显而易见，反商社暴利规定实施后，开发商相信还有很多对策，需要警惕。

在笔者看来，从根本上来说，反商社的暴利需要动用法律和深层次的改革。 例如，根据德国法律，房价超过“合理房价”的50%将“房价暴利”，违反《刑法》，销售者将被判处最高3年的监禁。 我们是否也要将商品房的暴利纳入处罚，值得考虑。 另外，还需要制定反暴利法，依法明确暴利标准，确定暴利行为，让开发商公开价格。 只有反暴利法指向一切暴利行为，才能让开发者闭嘴。

“深入改革”是指通过土地改革、财税改革，逐步结束地方政府的暴利行为。 无论是地方政府低价拿地、天价出让，还是银行从商品房中高额获利，只要是与商品房有关的暴利，都应该坚决反对。

“反暴利”三个字乍一看觉得很有气势。 但是冷静地想想，对于反暴利的效果，可能不太乐观。 请想想“禁止垄断”等每年都不变的话题。 公众的满意度是多少呢？

再者，反暴利也不是目前房地产调控专业制度的产物。 早在1995年，中国就颁布了《制止暴利摄取的暂行规定》。 十几年过去了，垄断领域依然掌握着相当大的霸权。 例如，在石油化学、通信、银行等领域获取暴利，有时计数疲软，通货膨胀压力很大，但油价却必须上涨。 被签约的公司大多是充分竞争的行业的民营公司。 考虑到房价几年来持续高企，人们可能会感叹，放着十几年未见效的“反暴利”之剑，是否成了暗角生锈的残剑。

迄今为止，“反暴利”在现实实施中绵绵无力的原因，实际上也没有经过制度处理。 例如，反暴利相关规定要求“某商品或者服务的价格水平、差价率、利润率都不得超过同一地区、同一期间、同一等级、同一商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者应当由价格监督检查机构责令改正。” 问题是，什么是“合理幅度”？ 公众有规定“是否合理”的充分发言权吗？ 如果连暴利的标准都不能有效处理，其他刑罚执行当然只能是被动的水。

回到商社的价格。 众所周知，中国房地产的价格和利润，这几年一直迷雾重重，谁也没说清楚。 即使是官方提供的数据，不同部门也经常发生“吵架”，至少缺乏公共说服力。 一方面商品房价格和利润不明朗，另一方面，中国商品房价格随意，而价格“合理幅度”不明朗的不自然现实，恐怕即使手握反暴利之剑，也茫然不知所措。

值得强调的是，引起房价高企的重要原因之一是土地财政问题。 这意味着反房地产的暴利，不应该停留在反房地产商的暴利上，包括反对过度“土地生钱”的行为。 问题是，土地的价格本来就是由地方政府计算的，那样的话就会把反暴利推向地方权力。 这也有可能落后于反垄断难以实现行政垄断，最终导致反暴利在制度上失去作用。

“中国房地产优势集团以暴利为习性，不能轻易接受约束。 》商务部国际贸易经济合作研究院的专家梅新育这样提醒道。 房地产优势集团的指向也不仅仅是房地产商，地方权力从未从房地产领域退出过。 所以，各种房地产调控政策的“组拳”似乎总是打在棉花上，软而无力。 尽管目前面临着包括地方权力在内的强大优势集团的抵制，但反暴利并没有原有的配套制度支撑，执行力也看不到。 在这种情况下，指望反暴利成为斩断房价高企的利剑并不乐观。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受采访时表示，发改委正在考虑在商品住宅行业实施反暴利规定。 在笔者看来，如果真的要在商品住宅行业防止暴利的话，应该在二手房开刀。

现在房价居高不下的根本原因似乎是有望上升，为什么要投资房地产？ 从上涨来看，是因为上涨的资本效益高，而不是开发商开发房子后，资本效益高，导致未来房价上涨，同时导致二手房价格上涨。

在商品住宅行业的反暴利政策的初衷是好的，但从新房中获取反暴利的想法是错误的。 因为预计房价会上涨，卖二手房时高价卖出会暴利，所以如果真的要征收暴利税，应该从二手房开始，而不是开发商的一环。 二手房暴利掉了，所以一手房不可能有暴利。

作为开发者的一环要防止暴利，这样的“头疼、脚痛”的设定是没有出路的。 如果从开发商这一只手的房间开始反暴利，就几乎不可能了。 有两个理由。 一是如何计算公司的价格。 每个公司的价格都不同。 如果按平均领域的价格计算，有些公司会死。 如果公司不够专业化，那个价格一定会很高。 二是不容易计算公司利润。

当然，我认为暴利早就应该适得其反，从哪个阶段开始适得其反，是通过价格手段适得其反，还是通过税收手段适得其反？ 这些问题必须搞清楚。 不弄清楚的话，又会有好的方法最后搞不清楚。

房地产必须纳入反暴利控制。 例如，通过严格的鉴定，保证开发商获得5%的净利润，并采取限制、抛售、转售、抢购等配套措施，使房地产价格稳定在合理的价格区间，造福各方。

商品房的价格应该是由市场计算的，但是如果有暴利，国家可以通过税收政策进行调整，不能直接介入市场。 只有充分建设廉租房、经济适用房、限价房，处理中低收入者的住房问题，才应该由国家来管理。