“房价被指“假摔” 楼市拐点莫非“本山卖拐”？”

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经记者叶书利尚希从北京出发

拐点争论再现江湖！

在以前多次的拐点论之后，没有迎来房地产市场期待的降价拐点，而是迎来了房地产价格剧烈上涨的序幕，据此看来，这次拐点争论之后不也是遭遇了同样的宿命吗？ 由于市场上出现了“开发商有意伪装转入房价”的疑问，一些购房者担心房价拐点会是本山大叔的歪扭。

与这个话题相比，《每日经济信息》记者近日奔赴各线，结合北京313家楼盘价格销售各方面的调查，与开发商、专家学者、客户面对面进行信息表达，倾听他们的呼声，还原市场本质，房价走势轨迹。

/住宅企业说/

阳光100范小冲:房价稳定没有出现拐点

经记者叶书利从北京出发

在北京楼市整体成交量大幅下降的情况下，在一季度众多开发商销量大幅增长的关于拐点的热议中，市场频繁质疑房价“掉假货”。 现在出现了拐点，还是开发者故意丢的？ 与这个焦点话题相比，《每日经济信息》(以下简称nbd )记者采访了阳光100运营商集团常务副总裁范小冲。

房价稳定，谈不上拐点

nbd:3月份北京商品房成交均价比去年同期下跌10.9%。 这是19个月以来房价首次比去年同期下跌。 你对此有什么看法？

范小冲:成交均价只是大杂烩，不能真实反映市场现状。 因为平均价格涵盖了供应区域的分布、楼盘的等级分布等新闻。 3月份成交均价下跌，主要起因于供给结构的变化。 由于限购等政策的严厉打击，目前北京楼市回归以刚需为主的诉求结构，供给也随需求变化，以郊区供给为主，市区供给为辅，平均价格走低。 同比下跌10.9%不代表这个市场的反转。 但是，至少迄今为止的快速上涨势头得到了抑制，但尚未出现大规模的降价和跳水。

nbd :“分化”具体怎么解释？

范小冲(不仅仅是供给结构的分化，诉求结构也以刚需为中心被推翻。 而且，住宅券的出现，促进了诉求方法的变化。 以前买房时，诉求者对总额和单价的依赖心很强，在限购的情况下，买房时的考虑从原来的价格转移到了房票上。 房券意味着购买资格将成为宝贵的资源。 这是因为购买时更珍惜买方手中的房券，使购买行为更加合理，着眼长远。 由于这种改善性诉求开始一步步追求，中高档楼盘稳定，稳定上升。 中小型正因为需要支持，所以可能不会困扰销售，但不高不低、位置模糊的楼盘，即使价格下跌，销售也不一定会上涨。

nbd :一季度楼宇市场整体交易量大幅下降，但许多大开发商的销售额为何有所增长？

范小冲:目前交易量大幅减少的城市以一线城市和中心城市居首位，但目前大型开发商基本完成了业务的全国性布局。 这是因为可以防止一些城市交易量下降带来的冲击。

nbd记者:重压之下楼市出现拐点了吗？

范小冲:现在还不是拐点的时候。 目前，城市成交量下降的主要原因是购房者的观望，但量在下降，价格却僵持不下。 后期成交量将适度回升。 由于限购的存在，从去年7月末开始的量的上升不大可能发生，房价会控制在一定程度上。 但是，虽然拐点还没有出现，但是现在的市场结构和驾驶的游戏规则确实正在发生变化。

nbd :今年的房价会下跌还是上涨？

范小冲:二三线城市的房价稳定，但略有上涨。 一线城市分化，市区高端商品房房价下降的可能性不大，但郊区房价有可能稳定下降。

控制各方面的价值取向不同

nbd :在房地产调控中，中央政府、地方政府、客户、银行、开发商都有什么样的价值观和角度？

范小冲(中央政府从维持稳定和控制威信出发，首要关注的是不激化社会矛盾。 另一方面，加快保障室体系建设，建立市场归属市场、保障的市场体系。

目前，中央政府通过行政手段控制着各地的房价，而地方政府的财政体系目前主要以土地财政为主，目前各地方政府都有巨大的地方融资平台，其首要抵押物为土地，房价下跌后，土地抵押物价值下降， 结果，房地产调控中地方政府的内在动力与中央政府的出发点之间也产生了分歧。 如果不处理内在机制问题，地方政府就会出现阳奉阴违等暗担现象，中央调控目标与预期相差甚远。

在一系列金融紧缩的背景下，目前银行信贷压力紧张。 但是，银行是商业性经济组织，有盈利压力。 对银行来说，房地产是他们利润池中最大的一个，可以承担更高的利息，风险不是很大，所以银行愿意放贷到房地产领域。

对于购房者来说，没有购房的人当然希望房价大跌，但房价大跌可能会损害经济，增加失业，导致更多的人无法购房。 另一方面，有房子的人总体上希望房价上涨。 这是因为我们要求在买房时签订不降价的合同。 在城市里，有房子的人的比例也相当大。

对处于监管周期的开发者来说，他们希望市场稳步发展，略有波动，能有很多期待。

各地必须变更房价管理目标

nbd :房地产价格只是表象上的，中国房地产的本质问题是什么？ 应该如何控制呢？

范小冲(其中之一是建立保障和市场双轨制的机制，以保障为保障，让市场归属市场。 例如，中高级住宅由市场处理，通过市场手段加以限制。 例如，在小型别墅占用太多社会资源的情况下，政府可以在银行利率、税收等方面进行管制，通过多征税用更多的资金建设保障性住房，最终使市场上的每个人能够以不同的能力取得各自所需的东西，这就是健全的市场结构

其二，房价暴涨的本质原因是货币超发导致的房价上涨，实际上也是货币贬值造成的。 在货币超发中，房地产是最大的资金池，现在限购并不意味着市场上的货币没有了，而是在其他地方游荡，比如进入农副产品市场，生大蒜，玩豆子等等。 总之，货币超发行的话，钱是不会卡的。

nbd :目前各地的房价控制目标可能会被要求重新变更，据推测，新的房价控制目标有可能朝哪个方向发展？

范小冲:目前许多城市的房价调控目标基本设定在10%~15%之间，但去年全国房价上涨了9.9%。 换言之，这些目标基本上背离了中央的出发点，中央很可能要求各地重新审视，否则就意味着控制不会成功。

修订后的二版房价调控目标可能会接近北京的方法。 北京在房价控制目标中，将普通住宅和中高级住宅分开，这样政府就可以关注民生普通住宅，提出稳定的中低目标。 如果把各种中高端的房间集中在一起做成平均价格，那只会变成复印游戏。 那时地方政府说房价下降了，但民众觉得没有下降，是不是浪费了？

nbd :《国十条》制定近一年了，在此期间国家出台了许多监管政策。 从开发者的角度来看，你最关注哪些政策和领域的变化？

范小冲:首先市场供给结构向双轨制转变，意味着未来住宅用地供给将越来越少，其次普通住宅成为民生品。 因为这方面的管制会越来越严格。 因此，房企应该越来越多的目光投向更市场化的中高端。 否则，未来的生存空之间会越来越小。

nbd :目前，国务院房地产调控专业鉴定小组正在调查各地鉴定法规政策的实施情况。 很多人推测下一步可能会出现更多的监管政策，所以你对此有何看法？

范小冲:中央肯定对目前的监管效果不满意。 因为，增资等新政策肯定也会出台。 加大供给也有可能由下一届政府加强。 此外，还可能在开发商预售制度、资金限制等方面加强政策，或加强原有政策的落实。 事实上，政府手里还有很多监管卡，但需要掌握节制。 原来，政府的管制是用手术摘除恶性肿瘤，不是用一个东西砸盘，而是推动领域的可持续快速发展。

nbd :下一个更激烈的政策可能是什么？

范小冲“强制各地修改房价抑制目标”。 如果房价抑制目标顺利的话，会变成激烈的政策。

买家说/

近2月限制购买的多数买家对“拐点”还没有信心

经记者尚希从北京出发

回顾往年，每次房地产市场调控政策出台，购房者都会期待房价是否会下跌，争论不休，但政策期过后，人们发现房价下跌的“梦想”只是购房者的希望。

从此次调控开始，从“贷款限制”到“限购”，再到“限价”，上海、广州、深圳等一线城市的房价打折、下跌的消息不断传来。 《北京版限购令》出台已近两个月，业内猜测房价拐点将很快再次成为购房者眼中的“海市蜃楼”。

买家还在观察情况

“政策是限制贷款，限制购买，但是你是怎么发现房价没有太大变化的？ ”买家陈立伟(化名)对《每日经济信息》记者的疑问在采访中屡见不鲜。

4月10日，北京房展的最后一天，记者遇到了来看房的陈立伟。

陈立伟现在还在租房，但是工作地点有房租补贴，所以租房也成为了他的最佳选择。 但是，最终他觉得不能再等下去的理由是，她的工作要从上海调到北京，两人的婚期临近，因此购买新房的诉求不得不加入刚购买陈立伟的军队。

“现在几乎想不到奥运会内的楼盘。 太贵了。 现在只能看通州、房山这些地方的楼盘。 但其实这些地方也不便宜。 ’当初陈立伟的购房目标是在市区购买面积小一点的二手房，经过近一年的等待和房屋的观望，发现即使在限购令出台后，市区二手房的价格也没有丝毫松动，而是以相反的势头上涨。

但是，这次住宅展览会显然也没有给陈立伟带来信心。 据悉，此次参展的楼盘共有108个，但当地楼盘只有40个，近2/3的楼盘来自河北、天津、海南等地。 在为数不多的当地大楼中，主力也是五、六环外的郊区项目。 这些本地项目没有出现大幅度的优惠促销，以前很多楼盘经常推出的“展会期间的特别优惠”现在也找不到了。

《每日经济信息》记者在现场看到，位于西四环附近的金隅大成某项目目前的均价为32800元/平方米，该项目去年8月开市时的均价为32000元/平方米。 另一个位于南四环附近的项目显示，目前平均价格为27000元/平方米，但记者在调查该项目过去的交易平均价格时发现，前期平均价格不到26000元/平方米。

在限购下的市场，一些楼盘的价格依然难以下降，即使是房山、顺义等偏远县的楼盘，报价也堪比去年下半年。 另外，很多参展公司以“还没有开始”为理由，不愿透露价格。 “先行普及”似乎成为北京楼盘参展公司的最终目标。

一个小时后，陈立伟有点失望地离开了。 “现在正在讨论拐点马上就要来了。 如果是那样的话，我再等，万一等了也要继续上升，怎么办？ ’未来的不确定性和现实的矛盾在陈立伟的话里带来了无力感。 买家，这个房地产市场最终端的资费群体，成了这个链条上最没有话语权，最没办法的一方。

对“拐点”没有信心

焦急和茫然，这次北京住宅展览会上买家们的表情似乎被特写了。 这也同样表明，在密集的政策调控下，购房者、开发商和市场的角力是最无力的一方。

随着市场下跌压力的加大，许多买家在无法评估未来市场时选择了展望。

根据北京房地产交易管理网的数据，4月上旬，北京楼市商品房合同数量为1274套，比上个月同期减少8.5%。 目前住宅合同数为198套，二手房合同数为2066套，比3月上旬降幅达到45.6%。 楼市总合约数为3538套，比上个月下降33.7%。 去年同期13025套的降幅更是达到了72.8%。

“全国房地产市场调控压力逐渐加大，特别是一线城市，受限购等影响，市场接近冰点，北京等城市一季度成交量下降一半以上。 》北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，目前楼市政策效益空仍未完成，三号调控政策还在加强中，特别是信贷紧缩的影响重叠，购房者开始谨慎入市。 “但目前市场二手房业主在价格的空之间有限，市场定价权仍基本掌握在商品房项目手中。 由于供给不足，第二季度的价格依然维持大致停滞的状态。 但这一局面下半年将被房山、大兴等郊区县的部分新开盘项目逐渐打破。 ”

持续下跌的交易量会冲破开发商最终降价的底线吗？ 对买家来说，在业内热议中即将到来的“拐点”有几处不真实性。 “唯一能感受到的是，郊外的部分二手房价格空之间开始变大，但其他地区的二手房和市区的二手房价格并没有太松动。 ”在房展现场，另一对正在看房的年轻夫妇告诉记者，看了几个北京项目后，对价格不满的夫妇打算回家。 “多看看再决定吧。 现在控制压力这么高，性价比不高，谁会买呢？ ”

对于今后房地产市场的走势，购房者显得犹豫不决、坦然无惧，但很少有人对房地产市场的拐点抱有信心。

/专家说/

楼市的转折是在第二季度左右

经记者尚希从北京出发

“拐点论”越来越逼近北京的房地产市场。 “相对于第一季度，第二季度将是关键时期，许多政策将会明朗，可能会成为转折点。 ”4月11日，中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院教授曹建海在接受《每日经济信息》采访时做了以下发言。

曹建海并不是一个人有这样的意见，在采访中，许多行业专家相继将这个拐点限制在了第二季度。

住宅现金流量的压力逐渐增大

如果成交量的大幅下跌将开发商推向“寒冬”，央行再次加息就如同“雪上加霜”。

对房地产领域来说，这次加息无异于头疼。 房企资金链状况较以往有所恶化，在公布年报的44家上市房地产企业中，全年平均现金净流入为2亿2009万元，比2009年下跌30%。 44家公司中，每年有15家公司的现金流为负，只有10家公司的现金流优于2009年。 住宅企业的部分负债率已经处于危险的高位，经营现金流大幅缩小。

“是否降价，要看房子的销售情况和开发商的资金链情况。 ”曹建海表示，受成交量大跌的影响，开发商资金链状况更加紧张，许多开发商面临危机，“以价换价”也成为开发商应该使用的自救方法。

北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，虽然目前一些房企资金压力不大，但从整体市场来看，从2009年开始，一些公司已经出现了亏损现象。 “市场的平均价格大多由中小企业决定。 因为下半年很可能会发生区域性的价格下降。 一线城市价格下降的可能性远远超过二三线城市。 从第二季度下半年开始，一点也卖不出去的房企将迫于销售压力，增加促销，增加业绩。 ”。

“现在北京市场上发生的降价优惠只能说是个别现象，很多都不是真实的。 ”中国住房城乡建设部政策研究中心副主任王亳林告诉记者，由于目前市场正在贯彻政策的过程中，买卖双方都将观望，开发商不会出现大幅度降价。 “政策落实一段时间后，市场相对稳定，观望气氛减弱，预计“五一”前后市场形势将更加明确。 ”

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“谁也不知道北京楼市拐点何时出现，但随着各种调控政策的实施，北京楼市成交量明显减少，价格下调的压力无疑在加大。”

价格将降至10%~20%

“现在房价的风向标是新房的价格。 对首次运营商来说，购买新建公寓的趋势很多，新建公寓的价格走势也会影响周边二手房的价格。 ”。 曹建海告诉记者，与限购令刚出台时北京楼市风传的“打折热”相比，进入第二季度，开发商在定价上或有实质性降价的趋势。

曹建海表示，与以往相比，许多开发商表示新楼盘价格大幅低于预期价格，并表示将降价。 “我想购买者不能用这样的方法购买。 由于预期价格本身不透明，开发商提到的降价预期实际上只是利润太少。 ”

对此，北京联达四方房地产经纪有限公司社长杨少锋也作了同样的阐述。 目前北京市场的降价大多采取暗合的形式，包括许多高调提出“降价优惠”的楼盘在内，一般顾客去咨询时，到最后合同阶段都不愿透露折扣。 “现在还不是上市的高峰期，所以很多项目还不想扛着降价。 大宗项目进入市场后，新开设的项目价格一定会明显下跌。 ”

第二季度的降价到底是用什么样的方法，用多大的力量展开？ 曹建海认为，对于新开设的项目，由于没有涉及老居民的问题，所以大胆降价，如果涉及先行居民，将采取谨慎、暗折的方法降价。 曹建海预计，进入二季度后，房价将在下跌空期间达到10%~20%。

二手房同样面临下调风险

针对二手房价格相互制约的现状，连锁房产副总裁林倩在接受《每日经济信息》采访时表示，“目前，新盘价格已成为二手房市场趋势，”一旦一个地块的新盘价格下跌，所有中介企业首先要做的就是二手房业主。

林倩表示，目前二手房谈判空之间约为10%左右，但另一个需要观察的问题是，二手房和二手房市场都告别了所谓一体化的时代，出现了越来越多的分歧。 “现在谈判空之间最先出现在东边，但是西城区的学区房不太容易谈判。 ”

“现在的市场不再是卖方市场，而正在转变为买方市场。 在所谓的我家，购买者大多是为了满足自己的主张。 这一主张是，如果二手房市场降价标准过于严格，购房者决定转为二手房。 本来，与开发商相比，二手房业主惊慌放弃并不少见。 ”曹建海说。

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