““新国八条”落地加速 限购趋严或催生三重效应”

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北京、上海、广州

春节前后，新国家八条落地速度急剧加快，上海、北京等城市相继出台严格的限购措施，各地市场是否出现了自去年年底以来的井喷态势？

目前，购房人和住房生产者正在进入势均力敌的拔河战，市场供需看似流水，但在水面下暗流。 新版限购令引起了三重效应。

[/br]产品方面、对住宅不动产诉求的压迫，会将资金涌向商业不动产吗？ 在企业方面，主要的房地产开发商今年会分化吗？ 《每日经济信息》兔年第一期房地产周刊

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] [/h///h/] [/h// ] 各记者叶书利在北京

2月16日，北京市发布了《新国家八条》的地方实施细则《京十五条》。 由于《京十五条》尚未正式落地，许多买方在实施地方细则前购房过户。 但业内专家表示，“北京十五条”实施后，出现了空心理、套房首付比例提高等因素，北京楼市出现了部分违约退房现象。

名义更改行列

春节后的这几天，北京各区县的房屋登记接待厅座无虚席，宋丹·孔特的

1月27日，据北京市房地产交易管理网统计，北京楼市一天的更名数自去年4月29日以来再次突破2000套，达到2093套。

这一过户潮至今仍在持续。

2月15日，在北京朝阳区住房登记接待大厅排队的一位顾客说:“我想赶紧办手续。 因为贷款刚被批准，又有新政策，又出了什么新问题，我很担心过户。”

对此，北京中原三级市场研究部总导演张大伟向《每日经济信息》记者表示，这是典型的政策末班效应。 1月28日开始实施的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》降低了这一效果，但由于面临购房限制等第三次调控，市场依然疯狂。 春节第一周2月8日~2月13日，北京市二手房成交量为3109套，较去年同期上涨约25%。

或催生部分退房

张大伟说，《北京十五条》已经到了

记者注意到，从去年5月开始实施的北京限购令规定，外国人购房必须提供一年以上的本市纳税说明或社会保险缴纳说明，但在《北京15条》中，其 如果门槛上升，很多交易都无法进行，有可能不得不退房。

据连锁房地产统计数据显示，2009年，外国人在北京购房比例达到38%，去年5月出台北京版限购令后，外国人购房占比降至34%左右。

张大伟认为，由于第二套首付比例的增加等，部分商品房的首付比例有必要增加，也可能导致大量违约退房。 在去年4月和9月末两次管制后的一个月里，退房数增加了。

上海1月楼盘订金过期100多次

] [/h///h/]记者杨 上海已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、2年内上海累计未能提供1年以上个人所得税缴纳说明或社会保险说明的非本市户籍居民家庭，停止在上海出售。

《每日经济信息》记者对上海部分1月新开设的楼盘进行了统计，这些楼盘的订金逾期次数已经超过100次， 据个别房地产中介机构介绍，一位顾客在限购令下达后，取消了订金合同。 / BR// HR// BR// HR /新楼盘依托于目前较高的撤销率[/BR// HR// BR// HR//互联网房地产网站 ]月9日开设的兆丰嘉园二期，新出售了房屋购买源251套，共出售了45套。 订金逾期次数达51次，2套取消销售合同。 1月18日开业的莲河畔景苑共售出46套，订金逾期次数共计超过43次。 1月27日开业的金山名邸，订金逾期次数为11次。 这三座大楼都是第一次开盘。

佑威楼市专评网主编、佑威执行董事黄志坚表示，订金合同分为“大定”和“小定”，“小定”为支付购房意向金，“ 一般来说，“小定”可以取消，“大定”不能取消。 通常，楼盘订金逾期次数应该不高。 如果订金取消次数占已出售房间的比例过高，原因可能有两个。 一个是开发商通过虚假交易烧毁楼盘。 另一个是受到新颁布的政策的影响。

国务院1月27日发布的《新国家八条》进一步升级了限购令的范围和力量。 黄志坚认为，受限购令的影响，一些购房者失去了购房资格，因此无法购房。 另外，买家因对后市不满意而放弃购买也是新政的正常现象。 / br// h// br// h /出库压力为/ br// h// br// h// h /上述楼盘的订金过期的原因

齐河溢翠苑的销售员说，他是新来的，所以不知道为什么会有那么高的订金逾期次数。 柜台的其他销售人员也不知道理由。 兆丰嘉园二期销售员的说明是一样的。 莲河畔景苑的销售工作人员确定，限购令下达后，许多认购者因新政策无法认购，不得不取消认购金合同。

上海中原房地产顾问有限企业研究总监宋会雍说，这些楼盘的高取消率完全不是限购令造成的。 由于上海在1月27日出台“新国家八条”之前发生了大规模成交热潮，大部分买家都已经在那个时候完成了交易，之后进行了购买，但由于限购令的影响，失去了购买资格的只占少数。

但是，中房信拆房师薛建雄说，去年12月和今年1月正好是成交的最高峰，很多人无法贷款，因此受到房地产的限制和征税，导致退房 虽然这个比例不高，但是音量应该会变大。

到目前为止，上海银监会公布的数据显示，由于上海1、2月的住房贷款限额提前用完，暂时 薛建雄基于此认为，上海新的潜在退房压力开始显现。 / BR// HR// BR// HR//广州新政尚未落实[/BR// HR// BR// HR/] [/HR/] [/HR///HIM/] ]记者朱玲在广州[// HIM/] 《每日经济信息》记者对广州番禺某大盘项目进行调查发现，目前该楼属于二手房交易市场，必须旺盛，但1月26日以后，仍有少量有取消意向的客户出现。

“由于政策性的因素，取消是肯定的，由于价格的上涨，购买者不得不做出这样的选择。 ”合富荣耀首席市场解体师黎文江坦白。

据众多行业人士介绍，地方细则出台后，市场交易量将持续低迷两三个月，但如果地方版细则规定一套可以买入，将促进整体市场的活跃性，并 / br// h///br// h// h /的取消并不容易。

“由于税收增加、首付上涨等因素，有取消的意向，但要想取消成功基本上是不可能的。位于上述番禹项目周边的中原地产顾问黎伟峰表示，

中原运通的梁先生说，现在中介很注意选择顾客，看他们是否真的有心思买房子，最终决定是否下单。 她说:“如果客人真的要退开的话，一定要吃点亏。 例如，订金1万元，可能只能取回8000元。 ”。

黎文江说:“一手市场的预约解除一般很少，首先顾客支付预约金，签订预约书后，到首付签订合同之间有10天半的考虑时间，其 黎文江表示，目前开发商在客户签订认购书时明确表示:“如果因政策原因发生无法贷款等情况，将取消认购，订金将退还。”

据广州市国土局官网消息，1月17日~2月15日，广州市的退房数为99套，退房集中在远郊。 / BR// HR// BR// HR /陷入观望状态2月16日，广州市住房管理局公布了1月份的数据 自去年10月15日发布限购令以来，合同量连续两个月在40多万平方米的低位徘徊后，出现了一定幅度的回升。

黎文江表示，交易量回升是因为广州细则尚未出台，落地时间不定，许多买家在政策出台前就签订了合同，规避了政策带来的限制。 如果在贷款方面不能满足要求，一些开发商可以先立一成首付。

“通常，政策的出台有两三个月的展望期。 ”黎文江表示，目前银行信贷紧缩较强，目前广州约有4成购房被诉二级运营商，政策影响面较广。 对于资金充裕的改善型顾客，即使首付上升一成也不会有太大影响，但资金不充裕的顾客会因此搁置职业规划或降低要求。

据悉，由于后期的影响，高端住宅将在细则出台之前加快出货。 地方细则出台后，市场将进入一段时间的展望和消化期，商务公寓、商店将间接受益。 / br// h// br// h /◎/ br// h// br// h /双重效应、商业上成为避风港 这是2月8日至2月13日，上海单日商店和办公楼的成交面积占全市全部房源成交的比重。 限购令下达半个月后，上海办公室和商业用房的成交比重从1月份的平均15%左右上升到了现在的平均30%。

上述销售数据印证了年初预计今年商业地产将取得好成绩。 上海一位中国手机用户近日频繁收到“不受房产税影响、不受房地产限购限制、投资××商业广场”的广告短信。

但据房地产研究机构称，上海商业和办公楼成交比重的增长，很可能是“虚假繁荣”。 因为商业房地产的成交量不仅没有增加，反而在下跌。 / BR// HR// BR// HR /开发者于2月14日发布了1月份的销售业绩报告。 龙湖1月实现合同销售额42亿6000万元，比去年同期增长228%。 其中，重庆和成都两个商业项目的业绩尤为引人注目。

重庆的商业综合体龙湖时代天街，1月23日发售了322个套房现货，同日售罄，销售额超过3亿元。 位于成都的龙湖·北城天街，上市仅6天，面向79条街道的商店1月6日就售罄，黄金超过3亿元，成为成都市场每月第三位。

去年年底，龙湖房地产业人士在展望今年的销售业绩时，对龙湖旅游休闲类房地产和商业房地产抱有非常大的期望，认为这两类房地产业务将成为龙湖新的经济增长点

与龙湖相似，以商业地产为第一业务的世茂股份有限公司董事会秘书罗莉华，由于春节长假，世茂股份无法统计1月份的销售业绩，但今年1月，

此前，在年易城中国市场研究发布会上，远雄房地产董事长李至春、绿城商业执行总经理李小乐、易城中国副总裁柳费国、尹宝军等房地产行业人士表示，今年商业房地产正在调控中。

绿城商业执行总经理李小乐表示，他不会像当时那样贱卖东海广场，目前开发持有的天山公路甲级办公楼将牢牢保有。 根据/ br// h// br// h /机构的说法，绝对量不同于/ br// h/

开发人员普遍的乐观，而是

中房信拆房师薛建雄表示，实际上，总交易量有所下降，但只是因为住房下降过多，商业房地产的成交比重有所上升。 根据他向《每日经济信息》记者提供的数据，2月8日~2月13日在上海成交的商业和办公楼面积只有1月22日~1月27日的一半多。

接近薛建雄的反馈，信义房地产拆房师朱平平也表示，二手商店和办公楼的成交情况并未因限购令的发布而成为市场热点。 据她介绍，通常二手商店和办公楼的成交率占二手房交易量的20%到30%，但春节后，他们的企业商店和写字楼的交易量至今仍为零。

21世纪房地产拆房师罗寅申也介绍说，新《国八条》出台后，该企业的商业和办公楼成交情况不太好。 他认为，一只手的商业和办公室交易量上升，是因为住宅成交萎缩太明显了。

很明显，商业房地产在房市陷入成交低迷后，是否会成为房地产业新的利润增长点，还有待注意。 / BR// HR// BR /广州/ BR// HR// BR// BR// HR /购买限制严格时，投资者考虑跳槽[/BR/] 最近，《每日经济信息》记者访问多家中介企业时，很多中介都这样抱怨。

广州天河区的小中介顾问白先生说:“目前，我们计划全力宣传商业房地产。 ”。

一部分资金来自商用[/br// h/]

]“去年年底，一个客户只在我们店里成交的住宅， “现在商店的投资转化率比住宅高，基本在3~5个百分点之间，但住宅基本在3个百分点以下，更何况今年的商店市场有望上升。

但是，正如白先生也指出的那样，商店投资的诉求资金太多了，不能和住宅相比。 尽管现在咨询的客人很多，但是炒房搬到商店的人很少。 “一般来说，市场上很多职业住宅公司拥有数十家不动产，但都是用银行贷款的方法支付的，自己不需要太多资金。 但是，和商店不同，地理位置优越的话马上就要五六百万美元。 另外，由于银行贷款不容易，所以对迁居商店的住宅炒房非常小心。 ”

开发商在商业房地产

《每日经济信息》的记者中表示，中介企业 今年富力地产在广州上市的6000套货物量中，包括许多办公楼的房产。

去年年底，许多机构报告称，2009年广州无论是写字楼市场还是零售购物市场，供应量都呈现井喷局面，进入市场的供应量分别突破百万平方米，新供应是近年来最高的

满堂红沈锐培说，对投资者来说，有必要为自己的资金寻找出路。 对开发商来说，目前单一的住宅模式已无法大行其道，许多开发商在创新，往往倾向于建设各类商用房地产，寻找新的利润增长点。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码