“叶檀：三四线城市房价暴涨是竭泽而渔”

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评论家叶檀

房地产市场在结构上发生变化，这种变化可以向好的方向变化，也可以劣质化。 在这个关键时刻，有关方面必须改变方法，防止房地产泡沫借城市化之机蔓延到三四线城市，在中国还没城市化的时候，就已经产业空心化和资产泡沫化了。

如果只看数据，就会对房地产的新政感到失望，一旦新政的纸老虎被市场紧追不舍，马上就会被打破。 但是，泡沫已经变异了，过一段时间可以看到房地产市场的变化。 这个变化从三、四线城市、商业房地产、房地产股开始。

从平均情况看，中国房价总体上涨，一线城市泡沫加剧。 根据中国房地产指数系统百城价格指数全样本调查数据，年12月，全国100个城市住宅均价8564元/平方米，环比上涨0.9%，其中82个城市价格环比上涨，18个城市环比下跌。 四大城市新建商品住宅平均价格全年大幅上涨，北京新建商品住宅平均价格已达到20328元/平方米，比去年同期上涨42%，涨幅居四大城市之首。 上海年平均价格达到22261元/平方米，被誉为全国房价最高的城市，年平均价格比去年同期上涨40%。 年平均价格也突破了每平方米11579元和1万元的大关，比去年同期上涨了23%。 深圳平均价格也已经站在2万元以上，达到20596元/平方米，比去年同期上涨33%。

在房地产的年变化中，三四线城市坚挺，购买地从城市深入乡村，城市综合体兴盛，商业房地产优于住宅房地产。 从好的方面解读，中国城市化进程正在加快，房地产商和地方政府从房地产开发与城市化、费用升级自觉结合的坏立场解读，中国在城市化进程中陷入了房地产泡沫的陷阱，急剧上升的房价可能已经耗尽了未来城市化后的力量和城市内需的潜力。

从房价收入比等数据来看，二线以下城市的房地产泡沫高于一线城市，但被绝对价格所掩盖。

根据中国社科院去年年底发布的《住房绿皮书》，全国35个大中城市平均房价泡沫达到29.5%，二三线城市泡沫为一线城市、福州、杭州、南宁、青岛。

从2009年，年开发商手握土地的重心可以看出，未来的土地储备和房地产炒作正在向二三线城市转移。 2009年一线城市土地竞争加剧，二三线城市也同样成为焦点。 万科2009年12月新增的8个项目均在二三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门、长春。 截至年初，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备建筑面积超过1200万平方米，占其总新增土地储备建筑面积的60%以上，但在一线城市新增土地储备最少，为200万户。

在笔者所见的情况下，二线以下城市的大规模土地取得是很壮观的。 地方政府要求开发商拿大块地，一次也不要重复转让土地，兑现后，可以引进企业品牌来提高当地的费用水平，但开发商要求用商品住宅中掺杂的沙子来保证利润。 双方一拍即合。

从商业地产的价格来看，有可能透支了今后几年的利润空之间。 上海、北京、深圳等地的商店和办公楼明显上涨。 广州市十区一手商铺成交均价已接近40000元/平方米内陆一点城市中心地区每平方米3万至4万左右； 深圳办公楼连续5月上涨，商店平均价格半年翻了1.3倍。 与债券收益率特别是公司债券比较，除江阴等地区外，我国商业房地产投资价值已经不高。 多个个人投资商业房地产是为了转卖、出租，不是为了一个经营。 实际上，包括家乐福等大型零售公司在内，有很多时间都在为房东打工。 / br// h// br /轨道交通热潮随着城市化的发展而加深。 遗憾的是，中国城市化的发展首先体现在房地产价格的上涨和房地产交易的旺盛，实体和经营者只能以优惠政策和风险投资等为生。

中国一线城市只有调集全国资源打造房地产价格高地，三四线城市才能吸引当地资金支撑高房价。 如果能够抑制虚拟经济的规模，中国房地产支出、进入城市化的结构性变化，反而会成为第二次改革的有力推进手段，成为枯竭捕鱼的模式，几年后，成长中的小城镇和农村会因为高房价而衰退。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码