“拿地、并购、扩张、转型 房企年底突击备战2011”

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在政策相继严格的调控下，房地产市场将迎来不寻常的一年。 虽然临近年末，但住宅企业之间的竞争没有平息，反而越来越激烈。 在监管背景下，房企之间的并购案例在年末集中涌现。 进入北京23年的万科，今年在北京楼市销售冠军冲刺因为房市受到抑制，很多房企后来知道，开始加入越来越庞大的“商业地产”大军……年，楼市可能比今年更不堪设想。 住宅企业的这一系列动向，可能都没有做好准备。 通过控制年末战·销售[/br// h/]

和/ h// h// h//的方式进行销售 通过布置北京cbd的胜嘉中心，他在北京三环外的万科徘徊，成功地一步步进入了北京的核心区域。

北京合同销售额为120亿

]自1988年进驻北京以来，万科在北京已有20亿美元 万科已经是中国房地产业的领头羊，但是在北京的快速发展一直没有完全令人满意。 因此，去年8月初，从凯德调入北京万科的毛大庆，被王石要求增加北京万科的影响很大。

当月下旬，毛大庆在来到万科后的首次媒体会议上宣布万科北京的战术目标:争取在3~5年内进入北京市场前三名。

今年上半年，万科以61.93亿元的销售额击败了同行业竞争对手龙湖，获得了半程销售冠军。

近日，记者从北京万科相关人士获悉，截至12月14日，北京万科的销售总额达到105.4亿元。 12月19日开设的万科长阳半岛第四批房源一开通就被抢走，目前预订额达到12亿元。 综合起来，万科北京今年的合同销售额达到120亿元左右，比去年的50多亿元增长了100%以上。

针对今年北京万科的跃进，北京万科营销部长肖劲做了两点总结:加大供给和适应控制。

年，万科北京的产品体系极其丰富，在高校低端市场有布局。 另外，其开放时机的选择和定价策略非常正确。

今年1~3月，北京楼市惜售现象盛行，但北京万科看准时机，逆市大举，抢占滩市场。 万科北京全年大盘万科长阳半岛7月底入市，赶上8月底北京房价的大反弹。

在控制的背景下适应控制的定价策略也是万科赶超的成功之路。

万科长阳半岛于7月底启用时，北京楼市处于管制后的低谷。 在这种背景下，北京万科放弃了领域常用的定价策略，由销售人员向近1万组意向客户逐一询价，最终确定13400元/平方米的价格，低于周边楼盘，赢得了青睐。 / BR// HR// BR// HR//六个地块[/BR// HR/]/BR// HR//万科北京卖得很狠，在土地市场上也一如既往的疲软，

毛大庆在去年8月加入万科后，对外反思说万科在北京市场的业绩不好，首要原因是土地储备不足。 因此，他进入万科后最重要的工作就是拿地。

记者根据万科各项公告统计，今年万科在北京土地市场已经获得6块土地，分别为房山长阳镇( 2块)、昌平区回龙观)、海淀区西北旺镇) 2块。

以前，根据搜索网络数据监测中心的统计数据，截至12月7日，北京土地市场上，首当其冲的土地面积为43.81公顷，紧随其后的是北京万科 但是，12月17日，北京万科携手北京市投资的房地产有限企业在房山区又获得了一块土地，如果算上这块土地，北京万科有望超过首次开业，成为北京土地市场的土地拿王。 / BR// HR// BR// HR /布局核心区/ BR// BR// BR// HR// HD /各路豪杰结束北京cbd12地块时

据悉，胜嘉中心b座位于北京cbd核心区域东三环国贸桥东南角，被北京万科收购前，胜嘉中心b座全部建筑面积42686.2平方米。 收购后，毛大庆表示，企业计划每平方米投入7000元的改造价，使这座办公楼成为新概念建筑。 / BR// HR// BR// HR /年末战扩张[/BR// HR/]/BR// HR//万达的年投资额将达到近200亿 21日，他又飞到福州，目睹福建第一家金融街万达广场开业。

今年以来，万达在全国迅速扩张，距年不到半个月的时间内，广州、合肥、福州、武汉、绍兴5个城市的万达广场相继入市。

12月17日，万达集团在广州第一家万达广场开业，这是万达集团今年第十一个入市的万达广场项目。 这个项目距离去年10月拿地开业只有11个月。

王健林在广州媒体见面会上表示，他认为广东商业比较发达，机会不大，所以进入的时机有点晚。 但是，未来万达计划在广州做10个项目，在武汉、北京、上海做10个项目，每个项目投资额约50亿~60亿元。

据万达广州相关人士介绍，高50万平方米的广州万达广场由酒店、公寓、办公楼和商场等组成，目前公寓和写字楼等

根据万达资料，今年的万达开工建设面积超过3000万平方米，建设了50多个广场和30多个酒店。 为了保证这个量和速度，万达今年在武汉、泉州、长沙、青岛、泰州、漳州等20多个城市取得了土地，大部分都是商业用地，每个项目的总建筑面积至少超过10万平方米。

根据目前公开的土地取得资料，今年以来，万达的土地购买资金超过了189亿元。

广发证券房地产分析师沈爱卿认为，万达今年扩张速度之所以快，是因为拥有成熟的模式和合作伙伴。 据悉，万达集团的项目在施工前，2000平方米以上的门店由合作方签字同意，之后如有任何变更，合作方将承担全部费用。

年末的战·换型号

年末的战·换型号 。

近日，刘晓光首次置业董事长表示，处于监管通道的中国住宅区产业，已经很难再以单一的“开发-销售-开发”模式延续下去。 因此，中国的住宅区产业呼吁突破以前流传下来的单一住宅开发模式，抱团进行领域转换。

实际上，目前万科、保利、金地等住宅房地产企业纷纷进行转型探索，但各自的转型路径选择不同，前景艰难。 景瑞地产加入了转型热

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] [/h// h/]中。 近日，专注于住宅房地产开发的上海景瑞地产宣布，首家纯商业项目——上海景瑞生活广场正在运营。 关于企业商业房地产的跨境布局，企业营销负责人杨子江解释说，在监管背景下，未来中国房企的利润增长将依赖于租金回报率和房地产持有的附加值。

这是控制您在年内加入变革浪潮团队的最新成员。 迄今为止，万科、保利、金地、龙湖等住宅房地产企业相继进入商业房地产，远洋、华润地、中食等已在相关行业布局。

针对这股“从商”热潮，安石管理顾问合伙人张朝峰向《每日经济信息》记者表示，在监管通道下，住宅房地产开发商进入商业房地产，是一种风险分散的诉求。

张朝峰认为，这场大潮的追踪者总体上分为三类。 一是基于自身战术定位的积极变革，一是规模扩大后由于业务均衡需要的积极变革，二是出于宏观调控避险需要的被动变革。 / BR// HR// BR// HR//资金链平衡关于短板[/BR/]/HR// BR// HR//住宅开发和商业房地产开发 造住宅的是小学生，造住宅的是小学生

张朝峰在目前的商品房预售制度下，住宅房地产开发商的融资结构中以短期开发贷款为主，比较简单，但在商业房地产运营中，

张朝峰指出，中粮旗下的大悦城和华润地旗下的万象城将使企业背后大股东的雄厚财力特点最大化，在短时间内迅速扩大商业房地产业务布局。 他们对短期投资转化率的要求不高，主要着眼于追求中长时间可持续的房地产租金收益率。

来自新加坡的凯德地线通过在单个业务项目的整个生命周期中合理设计风险和收益对等的多个基金，在价值链上

对于“从家里进商”的变革者们来说，最大的短板就是资金链的平衡能力。 富裕阶层是具有代表性的。 这家企业较早进入商业地产，但考虑到资金链的平衡能力，企业差点被商业地产拖累。 好在2009年住宅地产大反弹，企业通过住宅开发逆转了商业开发，最终顺利度过了企业的商业地产业务难关。

就目前商业地产的快速发展而言，国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔. p .库奇维尔指出，目前我国许多住宅地产商都通过社区商务的方法切入商业地产。 用这样的方法开发商业房地产，他认为如果没有好的资源整合，就没有好的资源整合

年末的战·并购

[/br ] “大鱼吃小鱼，小鱼吃虾”的生存法则很突出。

今年以来，火爆的楼市多次遭遇政策的深度调整，融资渠道的缩小成为抑制房地产业的关键。 大企业并购加速，中小企业保命，非房地产企业剥离房地产业务……「929”第二次楼市调控后，这种情况层出不穷。 根据

相关数据，仅11月，房地产领域的合并案就达到了23起。 销售额超过千亿美元的万科从年初到现在，收购案例达到20件。 / BR// HR// BR// HR /并购层出不穷，据/ BR// HR// BR//股投资研究机构最新市场数据显示，进入11月，国内房地产 据世联房地产市场研究部高级拆迁师王军鹏介绍，受融资限制，许多中小企业不得不被大企业收购。 在第二次宏观调控之后，市场上这类并购案例明显增多。

11月23日，重庆渝能产业(集团)企业转让旗下房地产企业渝能融创实业有限企业40%的公交卡，并以1元的价格转让亚太商谷房地产企业的股份。

11月29日，中国核工业集团以1.14亿元的价格出售了处于亏损状态的房地产业务福清核心置业的100%的股权和债权。

12月2日，华融基础设施投资有限责任企业拟以33亿元挂牌转让所持北京西长安街88号快速发展有限企业87.5%的股权和4.28亿元的债权，挂牌项目

今年的业绩突破千亿的万科，今年以来的并购相当密集，到现在已经达到了20件以上。 根据/ BR// HR// BR// HR /独家加强预期[/BR// HR// BR// HR//中国清科集团研究中心的数据，今年的第三 他认为，房屋并购的增加还是因为房屋企业融资受到限制，特别是中小企业融资问题尤为突出。 在上市融资、债券发行、信托基金收紧的情况下，公司为了生存不得不抛售房地产业务。

恒大地产总裁夏海钧认为，在监管下，中小房地产公司将面临较大的现金压力，市场集中度将进一步加强，资源将向有资金的公司靠拢。

9·29]第二次市场调控以来，房地产行业以外的企业纷纷抛售房地产业务，市场并购的机会也直接增加。

他说，尽管在这种监管下，各种融资渠道收紧，但对大公司来说反而有很多机会，银行越来越喜欢有资金实力的公司，资源 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码