“低回报阻碍银行参与保障房融资热情”

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经记者许婧从北京获悉

明年全国保障性住房建设规模将达到1000万套，投资总额1.4万亿美元，预计将占全国房地产投资规模的20%。 巨大的资金缺口是实现这一目标的最重要障碍。 与商品房相比，保障性住房具有风险低、收益低的特点，由于社会资金受到的一系列限制，保障房资金严重依赖政府的财政投入。 这种情况亟需改善，保障房资金来源多元化大势所趋。

工商银行标注发行全国首笔15亿元的公租房贷款，商业银行正式进入公租房建设市场。 除商业银行外，保障室的建设还有很多融资渠道。 即城市投资债务、保险资金、政策性银行、信托、reits等。 但是，由于资产负债匹配情况不同，对风险收益的要求不同，不同的投资主体在保障性住房建设行业面临着不同的机会和障碍。 对此，《每日经济信息》记者对上述各类融资方法进行了深入细致的调查，勾勒出未来保障房融资的形象。

正当资金问题成为公租房、廉租房建设的最大“拦路虎”时，一家商业银行向地方政府抛出了橄榄枝。

近日，工商银行向重庆市“华岩集团公共租赁住房”项目提供了15亿元公共租赁住房建设项目融资。 作为我国金融机构发放的第一笔公共租赁住房建设贷款，商业银行在保障房融资渠道中所起的作用成为市场焦点。

但业内人士表示，由于保障房收益率低，银行在资金价格固定的情况下，通过保障房投资获得的收益非常有限，这就是商业银行进军保障房建设的原因。

] 租赁住宅融资陷入困境

保障住宅有两种，一种可以经济适用住宅等形式出售 一位银行领域内部人士对《每日经济信息》记者表示，租赁类保障性住房建设普遍面临资金困难，除了地方政府财政投入有限外，低租金住房也难以获得银行融资支持。

上述人士指出，对于租赁类保障性住房，销售类保障性住房的建设并不困难融资。 在经济适用房、棚户区改造等以销售为主的保障性住房建设中，可以通过销售回收迅速收回全部资金投入，从而实现项目现金流量的自身平衡，这类项目在融资过程中得到商业银行的积极支持，融资

实际上，年管理层出台了《公共租赁住房管理办法》，要求各地加快公共租赁住房的建设。 由于出租房屋的低租金水平相似，公共租赁房屋也很难通过租金收入收回资金，仍然依赖财政投入，政府财政负担重，管理价格高，建设模式不可持续。

指出，在保障租赁住房长期可持续快速发展的关键——租赁住房长期保障性安居工程建设中，面临着财政短期压力较大的问题。 值得注意的是，租赁住房是住房保障制度的首要形式，其融资困难问题的处理也关系到整个住房保障制度的顺利快速发展。

]按照低回报低风险的困境

“十二五”计划的要求，我们将继续努力。 虽然国内主要城市近期相继出台了大规模公共租赁住房，即公共租赁住房建设计划，但与之配套的资金仍面临较大差距，这些计划能否最终实现面临着重大考验。 作为最重要的融资渠道，商业银行在这一潮流中能起到什么样的作用呢？

“银行需要商业可持续性。 说白了，就是稳定的市场和利润空之间。 目前公租房的收益率很低，无法处理还款问题，银行不太热衷于这类贷款。 ”上述银行领域的内部人士对《每日经济信息》记者说。

他指出，以租金水平是否可偿还为重要标准，租金水平低则银行贷款来源不足。 以北京公租房为例，目前公租房价格约为每平方米6000元至8000元，其中包括拆迁、建设、管理等价格。 北京公租房的租金要求比市场租金低20%左右，在这样的租金水平下收益率没有达到3%。

上述人士继续认为，目前的现实是老百姓租金很高，要求降低租金的呼声很大，将来降低公租房的租金谁都说得好 在目前的情况下，银行的债务资金价格都必须达到5%到6%，这样低的租金几乎只能付利息，不能说是还款。 即使地方政府和商业银行进行支援，如果市场不积极参加，公租房很难维持，凭什么延长贷款也不容易。 ”他说。

记者问政府是否可以增加公租房的首付，以减少贷款金额，降低价值成本，他说:“政府应该倾向于补贴大众而不是银行。 如果政府增加公租房的首付降低价格，还需要降低工资。 ”。

虽然收益低，但公租房自身的优势也决定了贷款风险的明显可控性。

一家国有大型企业对《每日经济信息》记者表示，保障性房地产项目具有开发期可控、周期较短等优势，且项目 他指出，保障性房地产项目通常实行定向限价销售，具有很大的价格特点。

“目前，银行通过严格限制这类项目的准入，严密监控销售进度和资金回收情况，可以比较有效地防范风险。 ”但这位负责人指出，随着银行加强这类贷款风险管理，银行参与这类项目的热情高涨。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码