“社科院2011年经济蓝皮书:85%家庭无能力购房”

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中国社科院今天在北京发表了《经济蓝皮书》。 这本书分析了我国今年和明年的房地产形势和调控，今年全国城镇居民房价收入比为8.76，比去年上涨0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不买套房。

蓝皮书也预测了明年的房价走势。 如果放松管制，房价将恢复反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至更高。

蓝皮书指出，目前，中国85%的家庭没有能力购买住房，房价上涨速度仍高于城乡居民收入增长速度。

住宅价格现状

居民收入涨幅比房价少5个百分点

数据显示，今年1-8月，全国商品房平均售价为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。 2009年同期比2008年上升了25%。 全年房价涨幅在15%左右，涨幅预计比2009年下降10个百分点。

3年比较明显的涨幅确实有了较大的下降，但与城乡居民收入增长速度相比，仍处于高速领先地位，居民钱包里的钱买房依然不容易。

这是因为房价上涨速度比城市居民收入增长率高5个百分点。

年上半年，城镇居民人均可支配收入9757元，比上年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

普通家庭8.76年不吃不买套房

普通城市居民3口之家8.76年不吃就能买套房的数据，是房价收入比的最直接体现。

蓝皮书指出，年，全国城镇居民房价收入比为8.76，农民工家庭为10.06。 其中，城镇居民房价收入比2009年的8.3上涨0.46。

从房价收入比来看，全年城镇居民人均可支配收入估计为18900元左右，不扣除价格因素。

上述数值是根据城市居民人均30平方米、城市居民每户3人的计算得出的，除以每户住宅的总收入。

周天勇表示，从房价与收入的关系和家庭债务破产风险性考虑，房价收入比维持在3-6为宜，最高不应该超过7。 “超过7，大部分居民没有买房的能力了。 ”他说。

据记者观察，与房价上涨过快的大中城市相比，这一平均值是“小巫见大巫”，北京、上海等大城市的房价收入比已经达到20以上，也就是说要吃20多年才能买套房

对此，蓝皮书指出，考虑到我国城乡居民收入失衡，中低收入人口占大多数，在这样的房价收入比水平下，城市需要购买新住房的家庭有85%没有能力购买。

买房的钱不要超过自己六年的收入买房子

房价收入比坦率地说明，是指房价与城市居民家庭年收入之比，比值越高，证明居民攒钱买房的年数越长。

不仅北京的房价收入比非常高，其他大中城市的房价收入比也超过了10。 据记者统计，深圳房价收入比超过15，广州房价收入比也超过13，南京房价收入比超过12，大连房价收入比也超过12。 虽然现在工资水平在上升，但和房价的上升速度相比有很大不同。

专家说:“如果你花的钱超过自己6年纯收入总和，你就不要考虑买房。 对大多数人来说，按照现在的收入，用8.76年的纯收入之和能买到房子的人并不多。 ”

住宅价格动向

不能放松管制。 否则回归性会提高

蓝皮书称，年房价有两种可能性。 一个是价格上涨和暴涨之间的恶性循环，另一个是房价是略有下降，还是温和上涨。

蓝皮书预计，经济增长、放松管制后，房价将回升反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至更高。 据报道，仅去年三季度全国统计的30个城市，土地出让收入就达到9000亿元，比上年增长70%，其价格必将摊销至房价。

蓝皮书指出，如果中央政府决心处理住房问题，增加城镇居住土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，严厉打击房产税，打击土地囤积和住房投资投机行为，房地产开发商利润恢复正常水平，全年将小幅下跌

住宅价格控制

中国房地产的深层次矛盾还没有得到处理

今年4月至9月，国务院和各有关部门分别采取了相应措施，遏制了房价暴涨的势头。

蓝皮书指出，这些措施对房地产调控效果明显，开发商囤积现象得到初步遏制，利用贷款投资和投机住房的诉求也得到初步遏制。 但是，问题总是不能完全处理。

正如专家们所说，中国房地产存在着深刻的矛盾，问题的累积并非一日之寒，因此调控也面临着许多困境。

蓝皮书指出了三个矛盾。 一是实现居民买房的目标和激烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突。 二是中央抑制房价与中央和地方之间财政税收联系不畅的冲突三是土地是用于吃饭还是居住的矛盾。

不通过税收手段迫使地方政府提高房价

周勇分析认为，处理中国住房问题需要根据人口城市化的居住诉求充分供给土地，从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平。

一小部分特殊的低收入和贫困居民住房必须由国家建设公共租赁住房进行处理

“宏观调控不仅需要信用手段，也需要使用税收手段，需要彻底改革土地房地产及其收入体制，使地方政府有稳定合理、不推高房价的房地产财政收入渠道。 》周天勇也指出税收手段如何控制房价。

他建议对住房征收房地产税，以提高居民拥有多套住房的价格和风险，尤其是抑制不赊账用自有资金购买多套房和别墅的诉求行为。

周天勇还提出农村资产发生变化，提高在城市和城镇购买住房的能力。 只有这样才能从根本上处理中国数亿人的居住问题。

保障性住房纳入地方政府的解释责任范围

周杰表示，政府建立中央和地方的分税体系是政府调控房地产的治本之策。

范剑平表示，要防止行政手段在短期内对房地产市场造成过度冲击，同时要高度重视税收、法制改革等长效机制的建设。 在这一房地产调控过程中，中央政府已经将保障性住房作为调控要点，将保障性住房纳入了地方政府的解释责任范围。

另外，以土地出让金作为补充，以房地产税率作为控制市场供求的杠杆，对抑制投机性住房诉求具有重要意义。

◆专家支持

中共中央党校教授周天勇

北京工商大学经济学系副主任周清杰国家新闻中心首席经济师范剑平