“房地产又遭央行点名！确定严控房地产贷款投放，房企融资更是四面楚歌，楼市要凉？”

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房地产调控全面升级，房企融资环境也遭遇四面楚歌，下半年楼市的大致率会凉爽吗？

继7月30日的中央政治局会议之后，金融业也采取了行动，称“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 7月31日，央行官网消息，7月29日，央行在北京召开中银领域金融机构信贷结构调整优化座谈会，分析当前信贷结构形势，总结交流经验方法，推进下一阶段业务。

会议指出，近年来，金融体系加快推进金融供给侧结构改革，银领域信贷结构出现积极变化，特别是在扩大中小企业信贷投入方面取得了显著成效，但房地产领域仍占有较多信贷资源，需要加强对中小企业、先进制造业、科技创新公司等行业的支撑力度

在这次会议上，“提名”了房地产领域占有大量融资资源。 其目的是让银行充分认识到调整融资结构的必要性和紧迫性，转变以往流传的融资渠道依赖，合理调控房地产贷款的投放。 确定向房地产信贷行业提出以下要求。

1、保持个人住房贷款的合理适度增长，严禁使用贷款违约用于购房；

2、加强银行理财、贷款委托等渠道流入房地产的资金管理

3、加强对存在杠杆化经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管理公司的有息债务规模和资产负债率。

这是监管部门加强对房地产信托业务的管制，房企海外发债收紧后，再次插手规范房地产融资。 金融输血不足的房地产，下半年的前景会如何？

人民日报发表评论说，无论是重申“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，还是最先提及房地产，都在国内经济下滑压力不断加剧的背景下，发出了特别宝贵、更鲜明的信号。 “炒菜店，这条路不通。 炒房早就应该凉了”然后，想怎么撕逼控制漏洞的机构也不能梦想用房地产刺激经济！

如果深化金融供给侧的结构改革不是空，银行调整信用调整是理所当然的义务，曾经蚕食“大企业”、房地产、“僵尸公司”等过剩信用资源的沈痴，到了不得不开刀的时候了。

会议“点名”了房地产领域，占据了很多信用资源，那么房地产对信用资源的“吸血”能力有多大？ 银保监会主席郭树清今年6月在公开场合指出，近几年来，中国一点城市住房部门杠杆率快速上升，居民家庭负债率达到相当难以持续的水平。 更严重的是，新的储蓄资源有一半左右投入到房地产行业。 房地产领域的过度融资，不仅蚕食了其他产业的信用资源，也容易助长房地产的投资投机行为，加剧了泡沫化问题。

中国金融四十人论坛( cf40 )高级研究员张斌介绍，近几年来的广义贷款增量半数来自广义政府活动(包括地方融资平台)，三成以上来自居民贷款，主体部分来自住房抵押贷款，

也就是说，近年来，房地产、城市投资企业等挤占了制造业等实体公司的信贷资源，加之当前经济下行压力不断加大，导致实体经济相对有效的融资诉求不足，公司部门新增融资乏力，新增信贷占比萎缩。

会议强调，各类银行要加强以问题为导向和以目标为导向，充分认识调整贷款结构的必要性和紧迫性，积极提高政治立场，从宏观审慎的角度审视经营思想、经营战略，重构和培育经营能力，转变以往流传的贷款路径依赖，合理调控房地产贷款投入

会议强调了以下几点对优化当前和今后一个时期的银行信贷结构调整的重要性:

一是提高长时间贷款和无担保贷款在制造业的占有率。 围绕制造业的高质量和快速发展，实行差异化融资政策。 合理安排贷款期限和还款方法，增加制造业长时间贷款。 根据科技公司、高新技术制造业轻资产的特点，培养领域拆解和风险判断能力，创新金融产品，提高服务能力。

提高制造业贷款所占比重，特别是根据科技公司、高新技术制造业轻资产的特点创新金融产品，是符合当前宏观经济供给侧结构改革的主线，多次为新的快速发展理念、实现经济又好又快发展服务。 这是国务院副总理刘鹤日前说的“金融体系需要更加适应”的重要意义。

二是继续做好微型公司的金融服务。 重视提高金融服务微型公司的能力，改善信贷资源配置、信贷风险判断、信贷政策、激励审查、金融科技手段运用和职务免责等，金融机构对微型公司表示“想贷、想贷、可以贷”

为了改善中小企业和民营企业的融资环境，央行当天宣布，决定增加小额再融资额500亿元，重点支持中小银行扩大对中小企业、民营企业的融资投入。 为基层服务、为实体服务、符合宏观审慎要求的城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和民营银行，在借用小规模再贷款后，可以向当地央行分行申请小规模再贷款。

据悉，此次加息后，全国小再贷款额为3695亿元。 截至2019年6月底，全国小再贷款余额为2267亿元，比去年同期增加1323亿元，创历史新高。

第三，重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，认真落实房地产市场稳定健康快速发展的长效机制。 维持房地产金融政策的持续稳定性。 保持个人住房贷款合理适度增长，严禁使用贷款违约用于购房，加强银行理财、贷款委托等渠道流入房地产的资金管理。 加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管理公司的有息债务规模和资产负债率。

四要加大对现代服务业、农村振兴、金融扶贫等国民经济重点行业和薄弱环节的信贷支持。

继7月30日的中央政治局会议后，他表示“不会在短期内将房地产作为刺激经济的手段”，此后央行对房地产信贷的态度无疑进一步增加了近期不断增强的房地产调控力度。

现在回头看，银保监会主席郭树清6月中旬表示，“必须正视地方房地产金融化问题”、“历史说明，依靠房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终将付出沉重代价”，这就是高层加强房地产融资监管的信号。 6月底，市场要求银保监会就个别信托企业进行咨询窗口指导，严格管理房地产信托业务。

银保监会相关负责人7月6日在接受证券公司中国记者采访时表示，与近期房地产信托业务部分增速过快、增量过大的信托企业相比，近期银保监会展开了磋商警告。 要求这些信托企业增强大局意识，严格执行“不买卖房地产”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。 要求提高风险管理水平，确保业务规模和多而复杂的程度与自有资本力、理财水平、风险管理能力相一致。 要求控制业务增长率，将房地产信托业务的增长率和增长率控制在合理水平上。

广东省房地产融资负责人7月初向券商中国记者透露，房地产行业不仅房地产信托融资收紧，一些房企其他融资渠道如公开市场融资、银行信贷等也在收紧。

不仅国内融资各方面都在收紧，住宅企业的海外融资也受到“紧巴巴的诅咒”。 国家发改委7月12日表示，房企发行的债务只能用于借款还债，被置换的境外债务只能用于未来一年内到期的中长期债务。

多方分解显示，今年一季度部分城市出现房地产市场小阳春，部分城市土地拍卖再现“房地产王”，是上半年房企争夺海外债务融资等，引发高层担忧，再次加强房地产市场调控的主要原因。

一项统计数据显示，截至6月中旬，国内房企海外发债净融资额(放弃再融资部分)达到268亿美元，创近6年来新高。 今年上半年房地产美元债务发行量超过去年全年水平，集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，比去年同期增长127%。

“今年上半年房企海外债务势头迅猛，几乎占中国公司上半年海外债务总规模的一半。 7月以来，许多住房企业在海外借款。 ”一位外资投资者对证券公司的中国记者说。 但是，今年房企海外债务发行并不是特别的一年，只是去年海外债务发行环境不乐观，今年形势比较好。 事实上，在降息周期中，新兴市场美元债务备受国际投资者青睐，今年上半年房企海外债务价格总体呈下跌趋势，对房企来说是一个很好的海外债务发行窗口。

7月以来，各种房地产紧缩政策密集出台，除监管部门收紧房企融资外，仅在近一周内，苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等多座城市相继加强代码楼市调控，取消开封禁售。

据中原地产首席拆船师张大伟统计，7月单月房地产调控已超过40次，继续保持高位。

“2019年楼市调控以一季度放松为主，在4月政治局会议之前推出住房不会被炒鱿鱼。 二季度至七月，各地房地产政策副本以收紧为主。 最近7月，各种收紧政策频繁出现，其中最重要的是混乱局面的整顿。 ”张大伟表示，从出台调控政策的城市来看，以房价上涨明显的城市为主，这类城市基本集中在一线城市，房价近期仍居高位，“稳定预期、稳定地价、稳定房价”仍居政策首位

许多分析认为，从中央政治局会议的表现来看，即使经济出现一定的下行压力，也很难出现政府用房地产拉动经济的情况。 房地产调控的思路仍然是是否炒房，短期内不会放松二线调控政策。 联讯证券首席经济学家李奇霖表示，预计对房企融资监管不会放松，很有可能继续收紧，在“城市政策”框架下，迫于财政收支压力，城市可能会有所缓解，但开放的步伐却是如此

实际上，作为周期性领域，房地产即使没有制定最近的政府代码管制密集政策，今年和明年两年也处于大致的经济低迷区间。

“房地产在广义的信用中起着重要的作用。 近年来，房地产调控政策拉平了房地产领域的周期性属性，但房地产仍是周期性领域，未来两年房地产领域将处于下行循环，2019年商品房销售率将出现负增长。 ”张斌说。

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