“金融资本大举进入住房租赁市场 须警惕楼市“加杠杆””

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各地迅速发展住房租赁市场的动向频频发生。 据《经济参考报》记者调查，从政策扶持到土地转让的变迁、从公司探索到金融补助的实现，房屋租赁市场迎来了前所未有的快速发展机会，众多资本竞相争夺1万亿元的租赁市场。

众多业内人士认为，租赁业务“开发-运营-费用-退出”全产业链的金融支持体系有望逐步建立。 但与此同时，住房租赁制度体系的完善必须进一步加快，今后大量融资资金和社会资金流入租赁金融业是必然趋势，必须防止租赁贷款成为楼市“杠杆化”的工具。

房屋租赁市场的商机出现，引发了各方面的资本竞争。 根据东方证券的报告，目前中国租赁人口预计为1亿9千万人，租赁市场规模已经超过万亿元。 到2030年我国租赁人口将达到2.7亿人，整体市场规模将达到4.2万亿元。

随着住房租赁已明确是我国住房体系的重要组成部分，年7月，住建部等九部委印发了《关于在人口流入的大中城市加快住房租赁市场快速发展的通知》，在广州、深圳、佛山等12个城市展开了首次试点。 8月，国土部、住建部又明确了上海、广州、杭州等13个城市，开展了利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。

戴德梁行华南华西区研究部主管张晓端说:“中国房屋租赁市场快速发展的前景和广阔的空期间吸引了众多运营主体进行尝试和探索。 作为新的蓝色海洋，金融支持是租赁住房市场快速发展的基础。 ”

银行迅速“抢夺海滩”。 10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行将在未来3年内在长租房行业提供300亿元保障基金，满足碧桂园在长租房行业的金融诉求。 双方将在长屋住宅开发建设、投资孵化、自有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。

11月1日，建行正式上线与武汉市房管局合作搭建的武汉房屋租赁交易服务平台。 这是全国省会城市第一个政银合作模式的房屋租赁交易服务平台。 11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成房屋租赁战术合作，搭建国内首个政银合作的房屋租赁监管与交易平台。 据悉，未来5年，建设银行将向广东省内房屋租赁市场参与主体提供2000亿元以上的贷款。

11月2日，中行也发布了消息。 中行厦门市分行与厦门市国土资源和房地产管理局签署了《厦门市房屋租赁市场金融服务战术合作协议》。

11月24日，建行广东自贸试验区支行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产公司签署房屋租赁战术合作协议，共同发起建议，共建“购房、租赁、保障”三位一体住宅服务创新模式，未来几年内3000多家人才公寓。

建设银行广东自贸区支行行长朱小敏表示，支行不仅要为房地产公司提供充分的信用支持，还要依托“ccb建设融家”房屋租赁平台，为政府、房地产公司、房屋租赁公司以及个人提供大数据的智力服务。

互联网巨头也在加速布局。 今年8月，阿里巴巴与杭州住房管理局签署协议，构建“智能住房租赁平台”。 10月，支付宝( Alipay )宣布信用租赁平台正式上线，并在上海、北京、深圳等8个城市启用了支付宝( Alipay )信用租赁。 10月24日，京东集团召开房地产业务新闻发布会，宣布进军房地产行业。 首期上线的房地产频道已上传82家开发商和35家运营商，涉及项目2027个，覆盖城市20多个。

《经济参考报》记者了解到，推动租赁市场快速发展的主要金融因素正在形成。 这些因素包括公司方面的金融支持、个人方面的支出信贷支持、项目层面的资产证券化和退出机制，有望逐步建立租赁业务“开发-运营-支出-退出”全产业链的金融支持体系。

记者发现，目前金融资本介入房屋租赁市场有两种模式:与房地产租赁公司合作；二是与政府方面合作。

例如，在第一种模式中，银行与房企合作，双方签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源。 此外，银行还可以向租户提供包括租赁贷款在内的金融产品。

11月3日，建设深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的十多家房地产公司签署房屋租赁战术合作协议，宣布正式开发深圳市长的租赁市场。 建设行深圳市分行相关负责人介绍，目前与房企签订了5000套以上住房租赁权转让协议，房源均为新建住房。

另外，在费用方面，建设银行可以向租户提供“按居住分类的贷款”，最高可达100万美元，还款期可达10年。 租赁贷款与住房贷款很相似，银行直接向房企支付，租户每月向银行还款，房企可以迅速收回资金。

另一种模式是银行与政府合作建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易中介、信用评估、资金监管等租赁流程的各阶段提供相应的金融服务和产品。

此外，还在试水租赁住房的资产证券化。 10月11日，国内首个单一租赁公寓资产“class REITs”诞生。 新派公寓权益型住房贷款资产支持特别项目由交流所正式批准发放，发放额为2.7亿元，期限为5年，其中优先产品接受aaa评估，利率为5.3%。

此后，保利地产宣布，国内首个单一央企租赁住房reits——中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产扶持专项计划经上海证券交易所审议通过，总发行规模50亿元，期限18年，以保利地产自有租赁项目为基础房地产资产 上海证券交易所总经理黄红元认为，通过资产证券化为公司提供切实的融资渠道和投资退出渠道，充分利用存量住房，增加租赁住房的比较有效的供给，有助于形成较为有效、规模化的住房租赁市场。

京东、支付宝( Alipay )等互联网公司进入租赁行业，有助于重塑租赁市场的顾客体验，建立良好的租赁生态系统。 厦门大学管理学教授戴亦一认为，目前我国租房市场存在虚假房源、市场透明度低、吃差价、抵扣押金等诸多混乱，信用体系被引入租房市场，给房东和租房市场的主要参与者带来了诸多利益。

业内人士表示，今后，大量融资资金和社会资金流入租赁金融业是必然趋势，有必要防止租赁贷款成为楼市去杠杆化的工具。

对于租房费用昂贵的“住房贷款”等对房主非常便利的产品，也有不少人表示怀疑。 中原地产首席拆房师张大伟表示，租赁贷款将给予租赁举债的机会和概率，如果可以贷款，租赁将被投资者利用。 “过去租金的涨幅远远低于房价的涨幅。 因为，不能使用杠杆。 因为如果租金全部出租，有杠杆作用，将来租金很可能会暴涨。” “理论上，租赁贷款到楼市投机者手里并不难。 ”

一家融资担保企业的员工向记者表示，该企业与一家小银行签署了合作协议，每年与银行合作向外放款，但贷款将进入征信系统。 据他介绍，该平台年利率达5.4%，一个银行个体最多可贷70万元，多家银行最多可贷200万元，200万元以下不需要抵押物。 “贷款的用途证明可以通过费用和装修等方式进行。 现在，在政策的鼓励下，更多的银行可以以租赁贷款的名义进行贷款。 ”他说。

“网络金融提供的‘信用贷款’、‘费用贷款’、‘过桥贷款’等很容易成为大楼的‘举债’工具。 租赁贷款也一样，如果没有比较有效的预防措施，很容易被炒房店利用。 ”。 “喜欢租哪里”的合作伙伴陈其东认为，互联网金融的业务开展没有地域限制，对顾客很方便，但无法验证顾客诉求的真实性。 在如何比较有效地识别房屋是否真的出租、租赁合同真伪等方面，互联网金融企业还缺乏较好的方法。

易居研究院智库中心的研究监督认为，房租贷款是“支出信贷”，也有兑现的可能性。 监管部门应当对这类贷款进行管制，对贷款资格进行硬性审查，并将其转用于其他用途等行为予以坚决处罚。 房地产商利用各种“杠杆作用”手段，轻松突破了限购政策、银行差异化信贷政策等抑制过度杠杆作用的“防火墙”。 过度举债可能会驱使收入低、不稳定、风险高的人进行住房融资，从而导致“次贷”的发生，从而加剧房地产波动和金融风险。

记者:董建国周强郑钧天福州广州报道

资料来源:经济参考报