“中国楼市发生转折性变化 有望打破“屡调屡涨”怪圈”

本篇文章3556字，读完约9分钟

近一年来，“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调整目标取得明显成效，中国房地产市场内部运行规律正在发生转折性、根本性的变化，多年来的越调越来越高，怪界将被彻底打破

十九大报告指出，“多次定位房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度，确保全民居住的地方。 ”这一年，中央经济实务会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产市场快速发展理念，已经近一年了。

最近，《望》信息周刊记者通过对房地产行业人士的调查采访，了解到这一年来，中央明确的“促进房地产市场稳定健康快速发展”的调控目标，已经取得了明显的成效，房地产市场内的运行规律发生了转折性、根本性的变化。

突出的是，房价涨幅得到明显抑制，脱库效果显著，投机性房地产空之间被大幅压缩，自住型诉求稳步释放。 特别是金融、土地、财税、投资、立法等多种手段的推进，使得多年来的调控常常引发房价暴涨的怪圈有望被完全打破。

今年以来，楼市调控政策的严厉和密集度超过了过去任何一年。 中原地产近日公布的数据显示，年来，相关房地产调控政策措施出台近180次。 一系列“史上最严厉”的管制措施相继出台，将管制网织得很密。

今年，政府的实务报告进行了修订，增加了“抑制热点城市房价暴涨”的重要文案，楼市调控开始升级。 从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到合肥、武汉、郑州、成都、西安等中西部城市，再到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈，“管制升级”、“政策代码”

9月，楼市政策再次密集出台，45个城市和中央部委就房地产文案政策发布52次，数量超过年10月。

中国指数研究院最新报告显示，年“930”调控集中在一线城市和热点二线城市，年出台调控政策的城市从东部扩展到中西部，从一线热点城市扩展到三四线城市。 然后，这次调控政策也出现了新的变化，中心城市和周边城市的政策同步调控，形成了“合力效应”。

到目前为止，一线城市都在实行“住房识别和住房贷款识别”政策，非户籍人口的住房购买门槛都上升到了5年。 很多城市通过制定离婚后一年内申请房贷两套计算等政策，“剑指”通过“假离婚”成为“第一次买房的人”的钻空子政策空子行为。 南京、厦门、广州、海口等城市提出新增住房2年或3年内不得重新上市等政策，珠海个别地块将“限售”延长至10年，抑制短期投机以稳定市场预期。

“今年以来，无论是一线城市还是三线城市，一旦出现背离居住诉求、房价上涨剧烈的情况，将出台调控政策。”易居研究院的研究总监严跃进向《望》信息周刊记者表示，调控不达目的，不收军。

国家统计局统计数据显示，一线城市房价调控后，市场预期相对稳定，投资投机性诉求得到有力遏制。 70个大中城市中，北上广深4个一线城市房价比去年同期连续下跌11个月，二线城市房价比去年同期连续下跌9个月，三四线城市房价趋于稳定。

“本轮楼市调控准确，正好利好。 》相关专家向本刊记者表示，许多热点城市房地产市场普遍降温，部分风险得到化解，但全国房地产开发投资、房企土地购买面积等核心指标仍保持平稳增长。 数据显示，今年三季度，中国房地产开发投资80644亿元，比去年同期名义增长8.1%，增速比1~8月提高0.2个百分点，比去年同期上升2.3个百分点。 “房地产开发投资增长率在连续几个月下跌、持平后，首次出现反弹。 ”他说。

“《房子是用来住的，不是用来炒的》第一次写十九大报告这是一个重要的民生承诺，明确了今后房地产调控和改革的方向，为科学看待房地产问题确立了坐标。 ”

在接受《望》信息周刊记者采访时，中国(海南)改革快速发展研究院院长迟福林说:“我们不能简单地将优胜劣汰等市场规律应用于房地产领域，忽视新进入城市的大学毕业生和困难群体的基本生存诉求。 市场作用多还是政府作用多，必须做出满足新时期快速发展要求的选择。 ”

7月21日，住建部会同国家发改委等9个部门印发《关于在人口净流入大中城市加快住房租赁市场快速发展的通知》，确定在各地建设住房租赁交易平台，分别为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、成都。

在采访中，相关行业人士将2002年至2002年期间房地产市场化改革的特点总结为“全面市场化、土地招商、金融化推进、房地产投资化”，认为年后的房地产改革应是“房地产不炒，租赁与购买并行，多主体供给、多渠道保障”

认为在今后的一个时期，我国部分大城市的住宅有可能形成“5050、442、6070”的政策框架。 也就是说，50%由商品住宅处理，50%由租赁处理的整体结构。 50%的租赁处理中，40%为政府保障性住房处理，40%为公司市场租赁住房处理，20%为社会租赁住房处理。 公司市场租赁房中，户型结构60平方米以下的小户型占70%。 剩下的30%是人才租赁住宅，面积适度扩大。

“‘房住不炒’实际上开辟了新的房改”。 他解体了，房地产投资化金融化。 从1998年开始的住房贷款和商品房的货币化和土地招商，这次可能会达到转折点，将来可能会进入租赁和销售各占一半的供给结构，但最近的金融和资源最优先被分配用于租赁体系的建设，购房行业的金融资源不能说完全被剥夺。

“大力快速发展租赁市场是调整房地产供求结构的重要措施。 ”365网的实际控制者胡光辉认为，中国购房诉求有提前释放的好处，许多大学生毕业后全家集资购房，大城市平均购房年龄大大超前于发达国家，这是供需平衡失调的原因之一。

根据其拆除，租赁与购买并举是房地产长期调控的政策之一。 建立租赁与购买并举的住房制度，快速发展住房租赁市场，不仅鼓励租赁费用，稳定租赁关系，赋予租赁人越来越多的权利，形成社会风气，减少不合理购房的诉求，延缓提前购房的诉求，

“租赁和购买并行也有助于防范金融风险”。 江苏省政府参事宋林飞说，我国房地产业的“金融优势”日益突出。 截至年底，全国主要金融机构房地产贷款余额为26.7万亿元，比去年同期增长27%。 房地产贷款余额占各项贷款余额的25%，银行贷款占房地产开发资金的70%。 更重要的是，房价的暴涨将从实体经济中吸引资金，不利于产业结构调整和快速发展方式的转变。 出租与出售并举，可以防止信贷资金过度集中在购房投资行业，减少房地产泡沫的发生机制，同时防范房价波动带来的金融风险。

目前，从中央到地方，实现广大群众居住的新政策措施和改革探索逐渐展开，“居住之所”不断从梦想走向现实，房价再次暴涨的各种条件逐渐得到遏制。 新世纪以来，楼市调控“多次涨价”的怪界不断被打破。

《望》信息周刊记者梳理了近期各项房地产改革政策，发现房地产长效机制的建立开始有序推进。 在金融方面，监管部门严查各类费用贷款流入楼市，各地出台了限制贷款措施、住房贷款利率、住房公积金贷款、国家住房银行复核。 在住房供应方面，商品房、保障性住房、共有财产住房、住房租赁市场的建立等已经形成； 在立法方面加快房地产税立法的土地制度方面，住宅土地供应要实现“三匹配”等。 其中，土地各项改革的推进已经构成了未来房地产调控长效机制的首要框架。

19届大会期间，关于房地产长期化机制，王蒙徽住建部部长接受公开采访表示，住建部将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长期化机制的建立。 这意味着，新一轮住房改革在根本制度上已经调整，“多主体供给、多渠道保障”逐渐成为现实，商品房、政策性住房、集体土地上市复杂化。

“按照《立法先行、充分授权、逐步推进》的大致内容，推进房地产税的立法和实施。 对工商业不动产和个人住宅按照判断值征收不动产税。 ”财政部部长肖捷日前表示。 对此，中国社会科学院学部委员、中国社会科学院经济研究所所长高培勇表示，地方政府债务形成的根本原因是没有形成自我约束力，必须加快房地产税改革，减弱地方上发财的冲动。

在采访中，清华大学房地产研究所所长刘洪玉强调:“此前的调控以房价为第一位，以短期政策为主，但稳定房地产市场需要长期的制度安排，本轮长效机制的建立侧重于改变供求关系和预期。” 租赁住房大规模进入市场，弱化房地产金融属性，研究制定房地产税，这些措施直接作用于抑制投机投资诉求，都是具有全球意义的长期制度安排。

在相关行业人士看来，本轮调控更注重各项调控政策的内在联系。 例如，库存收购已经取得了很大的效果，一二三四线城市短期内不需要消化大量库存。 楼市降温，地级不冷，也为长效机制的建立提供了时间。 特别是随着房地产供给侧改革的加速推进、“商品房+保障性住房”供给体系的日益完善，以及地方财税体制和收入分配改革的深入，我国房地产有望逐渐进入“租购并举、合理开发、持续快速发展”的合理轨道。

来源:总公司旗下的望信息周刊记者:邓华宁照片来源:视觉中国)