“一二线楼市熄火 房企下半年或降价”

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一、二线城市楼市5月“分价价”情况大面积熄火，三线城市接盘，房价上涨，房地产市场分化趋势越来越明显。

昨天，统计局公布的最新数据显示，5月，70个大中城市中，9个新建商品住宅价格环比下降，26个城市住宅价格环比下降。 从总体上看，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上个月有所下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，从房价环比情况看，一线城市整体降温，二线城市市场分化，三线城市整体回暖。

该咨询研究部主管张宏伟对记者表示，深圳、上海等一线城市和苏州、南京、杭州等热点二线城市的市场调整很可能加剧。 据张宏伟预计，下半年，考虑到还款目标压力、资金兑付压力等因素，越来越多的房企放弃自身价格“底线”，寻求“降价”，甚至在资金兑付压力下自行降价。

三、四线城市的房价上涨

由于楼市交易放缓，“317”以后，连续加息的监管政策落地后，其力量于5月开始显现。

统计局数据显示，一线城市和热点二线城市楼市全面呈停滞或下降趋势，三线城市和部分西部城市呈上升趋势。 值得注意的是，一位消息人士曾向记者透露，蚌埠市4月已经出现“买房需要找关系”的“独栋难求”迹象。 在这个房价高涨的城市中，蚌埠、北海、湛江等城市排在了前面。

中原房地产首席拆房师张大伟表示，2年前房价上涨的1、2线城市从上个月开始进入调整期，从年初的1线城市到1年的2线城市拉动房价上涨，到现在市场逆转，1、2线城市整体熄火，热度下降，但3线城市库存下降。

实际上，从开发者的销售业绩可以看出。 最近，在绿城中国股东大会上，绿城中国执行总裁李青岸表示，上半年，三、四线城市的销售额几乎占整体销售额的一半以上。

李青岸说，对三四线城市来说，如果没有很大的损失，企业能走的量都是可以走的。 以绿城中国海南蓝湾町为例，春节后卖出30亿元，目前三四线库存量降至40%。 虽然三、四线城市很畅销，但企业对三、四线城市不太看好，在投资布局方面仍坚守一、二线城市。

事实上，今年3月下旬，绿城中国行政总裁曹舟南在接受记者采访时表示，三四线城市已经有崛起的迹象，但这一上升周期不会持续很久，仍将积极增加一二线城市的土地储备。

值得注意的是，对绿城中国来说，三四线城市是走的。 但是，对许多上市房企来说，上半年在限购、限贷、限价等诸多约束性政策下，全年签约的合同销售额可能会结转到上半年的销售业绩中。 因为这可以弥补上半年的业绩，但是下半年如果不加大现金储备，业绩指标和现金流量的安全性将受到沉重的压力。

住房企业下半年或降价

事实上，根据上述统计局的数据，在二手房市场上，北京二手房跌幅最大。 市场人士表示，上半年北京楼市，新建住宅价格受限，新建住宅供应量少，调控效果在二手房行业更为明显。 事实上，在一线城市，二手房市场的表现更加直接和明显，其背后是，对新房的限制在“卡”入市之前，价格过高的项目不发放预售许可证。

无独有偶，张雄大表示，从上海上半年楼市价格供给来看，各级政府调控严格执行、供给侧预售许可证严格审核、部分投资者退出、开发公司推送周期集中在5月-6月，甚至下半年。

张宏伟认为，上海商品住宅市场上半年成交成绩为“量化下跌”。 此时，房企资金方面依然无压力，难以发生实质性大范围的降价。 这是因为整体表现为“量的下跌稳定”。 但进入下半年，由于上半年“量落”造成销售业绩损失，开发商必然会启动“保量”战略。 因此，在“保量”、冲刺年度销售指标、资金兑换压力等的驱动下，下半年市场表现的特点是开发商以“价格交换量”冲业绩。

张宏伟进一步表示，从目前上海楼市的反应情况来看，部分房企坚守着符合自身心理预期的定价线，但部分房企已经开始主动放弃“底线”，积极适应政府的指导定价措施。 他认为，到了下半年，由于还款目标压力、资金兑付压力等因素，越来越多的房企将放弃价格“底线”，在资金兑付压力下自行降价。

更重要的是，其他业内人士认为，年关土地市场曾拍过许多地王和许多高价地，但这些地王和高价地的获得者大多是中型或小型公司，缺乏应对下行市场的能力，为了自保而向全国的龙头老大扔橄榄枝。 实际上，进入今年以来，房地产市场的并购谈判活跃，大型房企纷纷开始并购，寻求低价的土地储备。

张宏伟还表示，进入今年以来，由于剥离不良资产，或由于资金兑付压力加大，或出于调整市场布局战术的诉求，并购接触激增。 因此，今年下半年，在资本市场融资环境依然大幅收紧的前景下，通过销售渠道回笼资金将面临瓶颈，房企资金兑付压力将越来越大，降价销售意愿将加强，意味着下半年楼市将进入深度调整阶段。

(来源:证券日报记者王丽新)