“手中有“房本儿”土地却没“身份证” 部分郑州居民不动产登记遇政策空白难题”

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所有记者王杰郑州摄影报道均经由杨军

今年7月，郑州市的平先生在管城区陇海北三街买了住宅。 家里7月做了网签，9月受理完毕。 拿到住房贷款后想去银行，但是平先生在不动产登记时卡了。 他对《每日经济信息》记者说郑州市管城区不动产登记中心的工作人员查不到土地新闻。 平先生又去了国土局、房管局，但询问还没有结果。

中平又来到了管城区房地产中心。 这个中心让平先生去找小区的开发商郑州市铁路开发有限企业。 然后开发者建议平向龙海道路事务所咨询。 事务所让平向烟厂后街的管城区征收咨询，拆除后派平到郑州市规划局。

平先生遗憾地告诉记者:“过了两个多月，也没有工作单位为当地的新闻进行说明。”

在记者的调查过程中，还有很多业主有过与平先生相似的经历。 为什么明明是公开出售的房子，却找不到相关土地的新闻？ 为什么在不动产统一登记制度落地的那一年，郑州当地市民在不动产登记过程中遇到了这样的挫折？ 事件背后到底隐藏着什么秘密？ 最近，《每日经济信息》记者赶到郑州，对此进行了深入调查。

●土地的新闻去了哪里？

年被称为不动产统一登记制度的“落地”年。 据《经济参考报》报道，截至7月21日，全国335个地级市、2855个县区中，有170个地级市、1451个县市区实行了房地产统一登记，分别占50.7%、50.8%。

但是，在河南郑州，自今年8月25日全面推行不动产登记制度以来，许多郑州市民在处理中遇到了小麻烦。

例1 )土地征收手续尚未完成

与房屋购买者平不同，房屋销售者徐先生在房屋交换交易中也有同样的烦恼。

2005年，徐先生以商品房价格购买了位于郑州市桐柏北路开元银榕花园的二手房，并取得了国家发行的商品房住宅所有权证书。 交易完成后，对方未提交土地聘用证明。 徐先生去该小区开发商郑州开元房地产开发有限企业咨询时，对方说土地聘用证正在办理中。

“由于当时的不动产交易是基于不动产证明书的，所以也没有追究土地证明书的事件。 ”徐先生说。

年7月10日，徐先生通过房地产中介企业，找到了买房的人，准备卖房子。 签合同，买房人申请贷款，房管局过户，一切看起来都很顺利。

徐先生说，在以前的流程中，9月18日向购房人发送房产证，而郑州市房地产管理局发给购房人的是房产确认书。 现在的要求是，拿着上述确认单去不动产登记局换不动产登记证就可以了。

但是，事件的进展并不像想象的那样顺利。 徐先生和购房者在不动产登记局交换不动产证时，居然没有查开元银榕小区的土地新闻。 因为这也不能办理不动产登记证明书。

根据徐先生得到的信息，开元银榕小区的土地征收手续必须完成才能办理不动产证。 土地征收手续要经过朱屯村村民的同意才能完成。

例2 )开发商没有补充土地出让金

郑州市经济开发区建达·百度花园小区业主曹先生表示，小区已经居住多年，但在进行不动产登记的过程中，未能找到小区相关的土地新闻，因此无法办理业务。

根据曹氏向《每日经济信息》提供的《协议书》，该小区的开发商为郑州人友置业有限企业，该企业曾与郑州经济开发区管委会签订协议书。 根据协议，经济开发区管委会负责将2001年转让给郑州朋友的91亩住宅用地以9.14万元/亩的价格转让，并办理剩余手续以补充该企业。 而且，这家企业将支付这91亩土地的全部出让金。

曹氏还提供了郑州市国土资源局和经济技术开发区分局联合发行的《权属说明》复印件，如上所述，郑州人友置业有限企业在郑州经济技术开发区通过第三通以西、南三路以南转让办法获得91.1291亩国有土地开采权，用于住房建设项目 落款时间是2005年8月20日。

有《权利证明书》可以办理土地证吗？ 据《河南商报》报道，一位来自郑州的朋友运营商负责此事的负责人表示，土地出让金已于2006年4月30日缴纳，约为833万元。 年，有办理土地证的机会，但要求按照当时的转让金标准追加缴纳。 “时隔10年，以10年前的基准和10年后的基准，我们还需要支付2亿元。 那一年卖了多少钱？ 关键签名有协议书。 ”据介绍，当时许多开发商没有“补缺”。

曹先生表示，最终，我们小区变成了业主无法买卖交易和房贷的有住房本的“小产权房”。

针对以上例子，郑州市不动产登记部门的相关人士表示，都与土地问题有关，在不动产登记方面难以回答。 郑州市的房屋库存多，土地面多而繁杂，不能简单地说清楚。 关于土地，国土资源局已经提出了一点文件，正在处理中。 以前不能进行不动产登记的小区，已经有员工去调查了，打算出一点政策和处理方法。 作为不动产登记部门，遗留的土地问题和不动产问题都很难回答。

●谁将补充土地出让金？

北京市中唐律师事务所主管律师王佳红表示，无土地新闻、开发商破产或找不到人、无法完整土地新闻的开发商未缴纳土地出让金，无法进行土地登记，但业主已取得产权证的开发商土地被查封。 上述历史问题有共性。 所有者已经支付了房款，并取得了产权证。 虽然其中有些房子已经交易了好几次，但是由于开发商的问题和政府的监管不充分，所以无法进行不动产登记。 与历史问题相比，基本上应该尊重历史，尊重所有者私有财产的所有权利。

房地产业内人士章林晓表示，这些问题在房地产批量登记前也潜伏着，但现在只为房地产批量登记而浮现。

所有者是否应该补充土地出让金？ 章晓认为，这取决于业主当时与开发商签订合同的复印件。 合同中土地性质为国有转让的土地的，土地出让金应当由开发商补充。 合同规定土地性质为国有分割土地的，国有分割土地市场交易的土地出让金，应当由所有者支付。

王佳红律师认为，无论是合同约定、法律规定还是公平立场，业主都不应该支付土地出让金。 首先，业主与开发商的买卖合同中没有约定业主应当缴纳开发商拖欠的土地出让金，因此让业主缴纳土地出让金没有合同依据。 其次，法律规定上没有任何法律规定土地出让金应当由业主缴纳或者开发商拒绝缴纳土地出让金时由业主承担。 再次，对这些业主来说，已经取得了产权证，根据法律规定，业主只有在开发商的用地手续、建设手续、销售手续全部齐全的情况下，才能向业主发放产权证。

王佳红表示，业主已经支付了全部购房款，并且实际占有和采用了房屋，既然取得了产权证，开发商未缴纳土地出让金的法律责任就不应该由业主承担。 “当然，具体情况必须具体拆除。 有些业主买的是小产权房，本身没有产权证。 这种情况下必须区别对待。 ”

●土地新闻不知道是否可以进行不动产登记？

二手房交易中，有一幢无法进行房产登记的大楼，11月28日晚，《每日经济信息》记者走访了郑州市多家房产中介。

金水区恒辉不动产的一位运营商顾问表示，现在出售二手房要查一下土地新闻，确认无误后再拿来打卡。 目的是防止买卖成立后双方不能更改名义。 另外，另一位运营商顾问表示，郑州市不动产登记出来后，由于无法办理(不动产登记)，发生了多起纠纷。 不动产登记毕竟是新事物，这些问题首要是历史(遗留)问题，所以只能慢慢应对。

在访问过程中，世家房地产和21世纪房地产郑州弘业加盟店的经纪人也表示，对于土地新闻不确定的房子，不会在店里挂牌。

11月29日上午9点，记者来到郑州市金水区政务服务中心，门外排起了十几米长的队，排着长队的铁栅栏旁边立着“不动产登记排队入口”的标志。 记者会来接待处咨询不能进行不动产登记的情况吗？ 据一位工作人员称，不同的小区情况不同，不能一概而论。 当天下午，记者来到郑州市不动产登记中心办公大厅。 大厅里张贴的两张纸对此给出了确定的解释。 关于房屋是否符合登记条件:房屋所坐土地取得较大土地证，且无扣押、无抵押、无用途变更、未跨越地块边界线，不影响不动产登记。 未取得较大土地证的房屋，以及土地被扣押、抵押、房地用途不一致、房地权利人不一致等问题的房屋，在郑州市政府制定相关政策之前，暂时不能进行不动产登记。

土地登记在城中村集体名下的(以确实权利办法登记在城中村集体名下的土地，地上房屋未办理有偿录用手续。 因为这样的房屋也不能进行二手房交易的名义变更(转移)登记。 在此之前，无论在房屋管理局接受过多少次转让，不动产登记机关都不能进行相关登记。 迄今为止，没有处理措施。 关于土地，是省直单位房改房的。 目前，省直单位房改房的大部分土地没有登记。 国土部门正在研究相关处理方案。 该地区土地登记基础数据库建成后，方可进行相关登记。

王佳红律师认为，应该比较历史遗留问题，使之与众不同。 比较所有者持有产权证，但因土地消息不全、未缴纳土地出让金、土地手续不统一等原因不能统一登记不动产的，应当为所有者开辟绿色通道进行登记。 土地所有权来源合法，但地上建筑物不合法的，应当在办理完不动产手续后再进行不动产登记。 其次，应该进一步加强政府部门严格执行法律规定。

章晓表示，要解决这些历史遗留问题，郑州市政府需要在法律框架内尊重历史事实制定一点相关政策。 湖南省吉首市的解决经验，可能值得借鉴。 “当然，郑州最重要的是结合当地实际制定相关政策。 ”

根据《吉首市不动产统一登记工作中有关问题的解决意见(试行)》，土地所有权来源合法，只取得房屋分户权证，土地总证齐全的，由项目开发实施责任主体机关或者街道、社区物管运营组织业主委员会按照有关规定登记不动产 已取得房屋分户权证但土地聘用权证下落不明的，由市国土资源局按照手续注销原土地聘用证后，由项目开发实施责任主体机关或者街道、社区物管运营组织业主委员会按照相关规定办理不动产登记。

与这些问题相比较，据河南《大河报》报道，河南国土资源厅近日发布了《关于完善现行不动产登记工作的指导意见》，对因无土地新闻等原因无法办理住宅搬迁、抵押登记的情况，给出了相应的处理方案。 这也意味着至今为止没有能够处理好的问题终于取得了突破口。