““1亿人”刺激出超3000万套诉求 去哪儿投资？”

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◎经过记者王婷婷

今年国庆长假过后，国务院办公厅出台了《推进非户籍人口1亿的城市定居方案》，着力处理1亿流动人口的城市定居问题。 这不仅是中小城市的利益，也是大城市的红利。 在限购的热门城市中，也有因户籍开放而新增购房诉求的。

在人口流入和土地供应日益严格的过程中，那些城市会成为购房诉求集中释放的区域吗？ 那些城市又不释放这个指控吗？ 这种购买诉求的释放，能比较有效地解决之后房地产调控时代下滑的态势吗？ 《每日经济信息》记者对相关政策和城市房地产市场进行了深入的研究，试图为未来房地产市场寻找最可靠的投资目的地。

“新型城市化建设必须以人的城市化为核心。 ”。 这是习大大总书记为深入推进新型城镇化建设作出的重要指示。

相关政策计划也在加速。 10月9日至10月19日，国务院办公厅和国土资源部、国家发改委、公安部、人社部、住建部、卫计委等部委相继发布了户籍人口、土地供应、社会保障等多维度的一系列政策指导性文件。

这一系列“人的城市化”规划，清晰地描绘了“十二五”期间主要人口迁移和经济快速发展的路径。

就“非户籍人口1亿人”来看，粗略地按每户3人计算，将产生3000万户以上的住房诉求，即使消除不购房、租赁住房、保障性住房等因素，考虑到住房更换、套房多、由此产生的投资诉求等，也是如此。

但是，人的钱偏和供求不平衡一直存在，谁能真的分到蛋糕上呢？

●“剪刀差”下，省会级城市受益最多吗？

最近在国家级发布的众多文件中，之所以明显表现出差异化、分层次的特征，是因为这个特征成为了省会级的重点城市，或者说是这个计划下最大的受益者。

10月11日，国务院办公厅印发的《推进1亿非户籍人口在城市定居方案》(以下简称落户方案)。 核心是“全面放宽农业转移人口的定居条件”，但不能忽视。 这是有区别和有条件的放宽。

落户方案中最重要的“非户籍”人群落户落实要求，都是“极少数超大城市除外”。 省会及以下城市要全面放开对“大学和职业院校毕业生、技术工人、留学回国人员”的落户限制，部分省会及等级较高的城市没有确定的要求。 也就是说，这类城市可以根据以往的政策，对非户籍人员按需接受，按需限制。

土地供应方也是如此，根据10月10日五部委联合发布的《关于城市建设用地增长规模与农业转移人口落户数相关机制的实施意见》，目前人均城市建设用地100平方米以下的城市，按人均100平方米的标准安排新的建设用地 在超大型城市和特大城市的中心城市，几乎没有新建建设用地的计划。 实际上，截至今年，全国新规划的3900万亩用地中，有1亩没有布局在超大和特大城市。

10月19日，国家卫计委流动人口司发布《中国流动人口快速发展报告》指出，“十二五”期间，人口持续聚集在沿江、沿海、主要交通线地区，在超大城市和特大城市生活的人口持续增加，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

出现了明显的“差距”。 也就是说，人口仍然会向超大城市和特大城市聚集，但由于土地和人口的红线，人最终不会流向超大城市，而是会充斥以超大城市为中心形成的城市群内的重要城市。

在“1亿人”中，能够流入这些城市的人又在分化。 的毕业生、高级技术工人、留学回国人员将成为定居者的首选。 之后，普通升学和参军进城的农村学生、长期居住在城市的农业转移人口和新生代农民工将成为重点城市或稍具特色的城市吸收对象。

这一观点得到新城控股集团高级副总裁欧阳捷的认可，指出目前的落户政策给了一些省会城市引发人口和高速发展的历史机会，将大大提高这些城市的购房诉求。

“如果20个热点城市吸引年均30%以上的家庭人口，各城市将平均增加20万人以上，购房诉求将变得巨大。 ”

这20个热点城市中，除一线城市外，天津、杭州、苏州、成都、重庆、武汉6个全年gdp总量超过1万亿元的主要城市无疑是最值得关注的。

根据各地统计局的数据，这6个城市2005~2010年的gdp增长率一般在3.4倍以上，上升率超过上海、北京。 重庆和天津更是成为了年人口数以千计的超大城市。 另外，年gdp超过9000亿元的南京、长沙也同样具有潜力。

值得注意的是，这些城市(苏州除外)是国家2030年《八纵八横高铁规划图》中4条以上高铁线路通过的重要节点城市，根据交通和距离不同，这些城市可以提前获得中国核心区域经济区的人口奖金。

而且，这些城市都具备特色资源的特点，经济内生成力强，这是人口虹吸能力的核心要素之一。 例如，武汉的大学数量达到86所，居全国前列，人均外汇存款也达到18.28万元，高于天津。 成都游戏产业发展迅速，截至年底，仅高新技术产业开发区就凝聚了400多家游戏公司，年销售额达82.4亿元，比去年同期增长35%以上。 长沙基于装备制造业、文化创意等特色产业的特点，GDP 10年增长460%，居全国首位。

●一线城市“内耕溢出”，大小城市有机会吗？

在这一城市化进程中，率先设定“人口红线”的四个一线城市已经从“人口数量驱动”迅速发展到“人口质量驱动”阶段。 这些城市只吸收“一亿人”中的顶级部分。

以上海为例，居住证主要面向“从国内引进人才”、“从国外引进人才”、“普通外来务工人员或避难人员”三类人群。 年开业的“直接落户”，是指对创业者、风险投资管理运营者、公司家、公司高管、科技技能人员等高端人群进行比较。

随着房价更强的人们更加凝聚，城市房价的天花板将会很高。 正如知名财经人士叶檀所说，在深圳这样的城市，土地单位的价值在上升，房价没有理由下降。

对开发者来说，问题是“并不是大家不买，而是没有可以使用的地方”。 中指院的数据显示，今年上半年全国20个热点城市的可销售面积减少了约20%。 根据克比瑞数据，“北上广”的年度供应地计划每年下降20%以上。

虽然住房企业进入特大城市的门槛越来越高，但并不是没有投资机会。

在《人与土地的联系机制》中提到“鼓励农村土地经营权规范有序流转”，为特大城市城中村旧改编、农用地开发等待等提供了“被释放”的想象空。

如果能扩大用于农用地的利用，上海房地产肯定会迎来巨大的想象空之间。 只是，一线城市的土地开发会根据城市快速发展和地区供需等各方面的考虑，变得更加综合和严格。

上海市虹桥商务区公司服务处处长贾开京对《每日经济信息》记者直言，上海并非没有土地，有很多条件制约，土地何时解放取决于成熟计划如何引领，产业经济如何合作。

住宅企业也可以另辟蹊径。 要说为什么，那是因为超城市的郊外、周边的新区、卫星城市，特别是城市群相连的“中小城市”，与特大城市内部的发掘相比也是不可忽视的。

在上述《落户方案》中，超大城市和特大城市确定“有必要对城市的主要城市、郊区、新区等区域进行区分、分类制定落户政策”。 ”。

《每日经济信息》记者对城市经济指数和房价快速发展情况的梳理表明，优先接受大城市生活的人口与经济充斥的城市房地产市场值得关注。 包括北京周边的廊坊、深圳周边的东莞、惠州、广州周边的佛山、上海周边的苏州等城市及其下级城市。

佛山全年gdp已超过8000亿元，与其同档的无锡、宁波在《每日经济信息》和中指院发布的《长江三角洲城市价值白皮书》中，分别位居前三和前十位。 中指院上海分院副总经理张志杰表示，这些城市的房地产市场值得关注。

从中国房价行情平台公布的小城镇平均单价可以看出，这些城市和大城市“接壤”的小城镇已经率先上涨，燕郊6月平均单价为17340元/平方米，三河和大厂也排在top20位。 东莞凤岗、塘厦、长安、大岭山、大朗、黄江、清溪、厚街8个镇的房价均排名全国前25位。

张志杰告诉《每日经济信息》记者，基于产业、人口、组合，金华、台州短期房价有较大上涨空。 如果城市群真的落地，受到距离和交通都很好的嘉兴，市场也值得关注。

“都市圈正是未来城市化的关键，其中中小城市将获得未来人口流入和产业快速发展的最高机会。 ”欧阳捷指出。

●在城市群以外，那些地方有机会吗？

欧阳捷还警告称，中国1、2线城市房价上涨15%的城市只有16个，除上述“周边城市”外，值得关注的城市不超过30个，投资转化率低于25%的城市不予考虑。

诚然，房地产市场机会越来越集中，无论是特大城市、省会城市、要项二线城市，还是上述中小城市，在人口机会与房地产快速发展空之间的城市，都没有受到“超城市群”的核心轴线的牵引。

数据显示，国家三大一线城市群(京津冀、长江三角洲、珠江三角洲)体积已占全国gdp总量的40%。 另外，在“成渝城市群”中，成都和重庆近年来gdp保持两位数的增长。 在“长江中游城市群”中，“1+8城市群”和“长株潭城市群”每年的产值也非常惊人，中国的经济动力被一些大城市群“割裂”，然后由于人口流动、资金流动、配套指导等，这些

这意味着全国城市之间的“非均衡分化”越来越明显。

叶檀最近发表的“我眼中最没有前途的10个中国城市”受到广泛关注。 长春、哈尔滨、大连、沈阳、兰州、大同、洛阳、南昌、温州、唐山很有名，它们大多享受不到这个城市群建设的红利，其衰弱也伴随着产业结构落后、人均财富占有量低、人口流失、房地产库存不足。

深圳房地产研究中心的一个数据显示，全国待售存量面积的70%以上集中在600多个实体经济实力较弱的三四线城市，部分地区商品房销售比例超过30个月。

基于住宅企业的角度，例如碧桂园在兰州开发的大盘取得了很好的成绩，但梳理目前top50开发公司的战术，主要开发商的定位基本调整为“集中在一、二线城市的核心区域”，越来越多的开发商的产品线“刚需住宅和中高级”。

“将来房地产公司不会超过8000家。 仔细想想，三四线城市肯定不会去。 ”欧阳捷坦率地说，“未来不仅是特大城市，也是特大城市。 ”