“城市群将决策资产是否缩水？价值地产年会破译家庭财富密码”

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经过记者杨宠强

“两个不同城市的人在同一时间买房。 一个是中西部城市，一个是长江三角洲城市。 10年后，选择中西部城市的人，家庭资产可能只有选择长江三角洲的购房者家庭财富的一半。 》这是新城控股集团高级副总裁欧阳捷，昨天( 9月27日)在《每日经济信息》举办的第六届中国价值地产年会(上海)城市论坛上表示:“长江三角洲有多高？ ”演讲时所提出的观点。

这个论坛梳理了中国城市下一个快速发展的脉络，从城市的个人竞争转向城市群之间的竞争。 在这个过程中，大城市周边的都市圈形成，作为核心城市的大城市的将来价值会更高。

●房地产开发的重点是城市群

上海社会科学院城市与人口快速发展研究所所长、研究员、博士生导师郁鸿胜表示，房地产开发商在快速发展的过程中既不是城市，也不是地区，而是选择了城市群经济快速发展、能够联动快速发展的大地块。 “本来是做城市规划的，现在是做城市群规划。 在城市快速发展的过程中能处理一点自己城市快速发展无法应对的重大问题。 在房地产开发的过程中，这是很重要的。 ”

郁鸿胜认为，开发商要在长江三角洲城市群中选择投资的城市，最重要的是以长江三角洲一核四带五圈的交汇点为中心进行投资。 例如南京沿江带和沪杭带交叉，其交叉点是今后快速发展的中心。

郁鸿胜举了合肥的例子。 他说，合肥的快速发展，是今后与上海双城的快速发展、双城体系。 合肥在追随上海快速发展的过程中，很可能形成上海城。

郁鸿胜说，上海都市圈的快速发展是质的飞跃，相对于上海整个城市化体系，长江三角洲的开发将带来更大的突破。

上海市虹桥商务区公司服务处长贾开京在郁鸿胜演讲的基础上，进一步阐述了上海都市圈是如何带动整个长江三角洲开发的。 他说:“上海西部地区，如嘉定、青浦、松江长期与苏杭竞争，一个制造业项目抢，比地价比条件，浙江也竞争，历史一直如此。 ”。

但是，目前上海的经济发展迅速向周边地区从竞争到错位迅速发展竞争合作。 郁鸿胜说，许多低端制造业真的没有“铁石心肠”，要将与周边城市的竞争服务于整个长江三角洲。

上海与周边城市的这种关系变化，在长江三角洲商务区表现得非常明显。 嘉开京表示，目前在上传大虹桥的公司中，有一家管理型公司。 由于贸易的互联网化，许多公司以大虹桥为总部，管理着分布在长江三角洲的各城市的市场和项目。

上海的一部分产业转移到了周边的其他城市。 例如，杭州市萧山区商务局副局长王立加在嘉开京发言后表示，希望将一部分不需要大虹桥的制造业转移到杭州钱江世纪城，以快速发展当地产业。

融信集团副总裁、华东地区总经理林峻岭对嘉开京的发言产生了共鸣。 他说，以上海为中心的长江三角洲区域经济联动的快速发展将为公司提供更广阔的快速发展平台，一个小时的经济圈城市长江三角洲，缩短公司的管理半径。 总部搬到上海后，新闻来源的渠道也多了起来，有利于公司董事长时间的战术和决策。 另外，作为国际性的金融中心，上海也能为长江三角洲公司提供更好的融资平台。

●长江三角洲的城市有道理吗？

生产、制造位于长江三角洲其他城市，管理、研发、融资位于上海，既可以发挥上海人才和资金密集的特点，又可以规避上海商务价格高的短板。 这种新的城市分工合作方法，构筑了长江三角洲新的核心竞争力。

因为长江三角洲的竞争力更强，对人才的吸附力更强，长江三角洲城市越来越高。

欧阳捷对长江三角洲上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、合肥7个城市进行了统计，人口总量占全国的5.4%，房地产投资比例为9.6%，存款余额为16%，房贷余额为14.3%，房地产贷款余额为15%。

但是，土地的供给很少。 例如，上海的土地供给至今仍在减少，苏州杭州这些土地供给已经增加，但与去年相比增加量也基本为5.1%，低于人口的增加。

另一方面，长江三角洲的土地转让面积几乎是中西部地区土地供应量的一半，但人口大量流向长江三角洲，房地产诉求越来越大。

今年土地供应不足更加严重了。 欧阳捷表示，今年长江三角洲15个城市的土地购买面积只占全国的9%，这意味着未来土地价格将更高。

他认为，为了应对地价、房价持续暴涨带来的问题，有必要做三方面的工作。 前两个分别是货币增发的减少和供应地的增加； 最后一个是大力快速发展都市圈，如果上海的轨道交通、医院、学校都能去周边城市，就能非常有效地抑制房价的暴涨。

●警惕大的大楼泡沫正在刮起

欧阳捷对长江三角洲主要城市的中长期房价充满期待，但短期内不建议开发商继续在热门城市拿地。

他认为，热点城市的疯狂无法持续，未来一定会逐渐冷却。 长期以来，必须关注人的钱的流向，关注房地产供给侧的改革方向，当前政策的未来也有可能调整。

欧阳捷提醒该行观察m2减速和长短利率下调。 此外，还必须关注基础设施的高速化。 因为基础设施建设在哪里，就是将基础设施投资转化为房价上涨的价值。

与欧阳捷的观点相似，其他与会嘉宾在演讲和最后举行的圆桌会议上对当前土地价格和房价暴涨表示担忧。 他们一般认为，目前的房价暴涨，不可持续。

一些嘉宾十分看好大城市周边中小城市的快速发展前景。

法国里昂商学院副校长王华说，如果有实力的公司去弥补政府提供的公共产品的不足，许多小镇将吸引更多的顾客。 他相信都市圈将成为未来城市快速发展的首要趋势。

上海市论坛是第六届中国价值地产年会的第一站，启动仪式也于昨日隆重举行。 这标志着中国价值地产年会开启全国巡演模式，下一站将在北京接力。

由于这个论坛的复印件在增加，请注意本报9月30日出版的《不动产周刊》