“地王频频涌现 谁才是幕后推手”

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◎经过实习记者庞静涛

“地王”频繁出现，是房地产领域直到爆发式上升期才出现的现象。 但是，当房地产领域已经进入“后半段”时，要再现过去十多年的快速发展态势并不容易。 因此，这个圈子的“地王潮”和过去相比，有明显不同的原因。

事实上，在以往的每次监管中，一般各地的政府都会相应地减少土地供应量，但对开发商来说，土地是基本的原材料，是他们为了继续经营而必须储备的“饲料”。 特别是经过持续调控后，市场表现更集中地将开发商们推向一线城市，僧多粥少，土地价格自然上涨。 然而，与此相对，更大范围的三四线城市和地区却受到开发商的冷落，这种冷暖气的鲜明对象标志着房地产业趋于成熟。 今后，全国规模的地价、房价的高涨可能难以发生，但开发者们为了在市场上继续生存，更加滋润，必须抛弃简单粗暴的开发模式。 只有更精细化的运营才能走得更远。

在三、四线城市的销售不充分，一线城市成为了房企避险最好的港湾。 去年以来，在北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、合肥等强势二线城市，“地王”层出不穷。 除了危险回避的控诉之外，“地王”的频繁出现，还有很深的理由吗？

●第一线城市的供需平衡被破坏

在经历了年以后的错误扩张之后，更多的开发者选择了在发展前景更为迅速的城市进行开发。 结果，他们往往得到同一个城市的土地，促使这个城市“地王”的出现。

此前，中南建设集团董事长陈锦石在中南集团~快速发展战术发布会上，就中南建设房地产开发项目的布局接受了《每日经济信息》记者采访。 他说，没有一次又一次地抛售落后地区的项目，也没有用其他方法解决，而是将城市布局要点指向一线和一线城市周边的三四线城市。

陈锦石的观点代表了许多房地产公司的共同看法。 许多三四线城市地价低廉，但这些城市由于人口大量流失，无法获得快速发展的机会。 结果，许多公司把战术布局要点放在一线城市。 但问题是，一线城市正在减少新建设用地的规模。 在这种供求关系的失衡中，“地王”频繁出现也是情有可原的。

例如，上海在限制城市总量的背景下，从年开始逐年减少全市新建设用地年度计划。 年，上海增加商品住宅用地，面积800公顷，年和年分别为400~600公顷和550~750公顷，而年这个数字为1000公顷。

中国指数研究院数据显示，今年，上海转让的75块经营用地中，住宅用地多实现了双倍溢价，8块住宅用地溢价率超过200%。

一线城市“地王”出现的是谁的拉拉手？ 金地华东地区投资部相关人士对《每日经济信息》记者表示，一线城市“地王”频发并不是政府供给的错。 一线城市发展很快，新增建设用地空期间有限，像深圳这样目前的土地供应大部分来自城市更新。

该人士进一步解释说，现阶段，在经济整体停滞的背景下，一线城市土地供应紧张局势难以缓解，一些公司已经被迫走出一线进入一线城市扩张。

●二线城市“期限的不匹配”

在货币宽松和房地产市场整体向好的背景下，合肥、南京、苏州等城市为首的地方政府未能及时调整土地供应，被市场视为此次“地王潮”的又一助力。

合肥在市场诉求大增的情况下，每年都要缩小土地供应，直到库存出现危机才开始增加土地供应。 根据合肥国土资源部门公布的数据，合肥新增商品住宅用地供应计划为年7000亩，比去年的5500亩增加27.27%。

但是，合肥的“地王潮”早在年前就出现了，库存“危机”也早就隐藏了。 年被称为“地王年”，根据凤凰不动产的统计数据，那一年合肥产生了9个“地王”，几乎覆盖了所有地区。 当时，合肥正在缩小经营用地和住宅用地的供给。

公开数据显示，年、年、年、合肥新建商品房成交面积比去年同期增长50.85%、50.01%、-4.34%，但合肥当期土地供应减少，对应的经营用地出让面积变化幅度为27.26%、27.48%。

土地供应滞后，合肥新商品住宅供需失衡，年后逐渐从平衡发展为危机。 从过去的一年到一年，合肥商品住宅的供应面积难以覆盖成交面积。 进入年，合肥新建商品住宅的去化周期维持在4个月以下，长期维持在2个月的水平，是近6年的低谷。

和合肥一样，根据苏州国土资源部门公布的数据，年苏州商品住宅用地供应面积474公顷，此前三年苏州住宅用地供应面积分别为446、447、481公顷。

许多房地产开发商表示，苏州已经处于销售大幅增加、土地紧张的状况，政府层面无法尽快调整土地供应，市场供应稀少，开发商纷纷抢夺土地的局面。 根据中国指数研究院的数据，苏州商品住宅成交面积为1175万平方米，比去年同期上涨42.60%。 当时的商品住宅供应只增长了17.29%。

更值得注意的是，苏州商品住宅计划面积的减少。 根据中国指数研究院的数据，苏州市公布的80块住宅用地规划面积为888万平方米，比上年下降25.90%，更是创下了近6年来的最低点。 同期，苏州商品住宅销售面积上升42.60%。

同样出现了“地王潮”的南京，商品住宅的供给没有减少，但是在市场变化多样的情况下维持着供给。 根据南京国土资源局公布的数据，从年到年，南京商品住宅供给地规划均为500公顷，根据中国指数研究院的数据，年前7个月，南京商品住宅的销售面积为980万平方米，年和年的数值为1207万平方米和776万平方米。