“深圳率先试点现房销售：预售制是否将退出历史舞台”

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经过实习记者魏琼

最近，深圳有一个限制目前房屋销售的地块，引起了预售制存亡相关领域的讨论。 业界认为这只是偶然的现象，但是由于以前国务院发布的城市规划规定，装配式住宅的比例至少达到了30%。 装配式住宅最大的优点是从开工到竣工，可以将整体周期缩短三分之一。 这种快速的施工方法向业界展示了现房销售取代预售制的可能性。

那么，深圳的这次试点是否预示着预售制将退出历史舞台？ 高度依赖资金的开发商能承受住房屋销售取消带来的影响吗？ 本周的房地产周刊就这个话题展开了深入的调查。

4月26日，深圳市土地房地产交易中心推出龙华新区商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现行销售试点项目。 消息一出，立刻引发了关于商品房预售制度存亡的领域讨论。 实行22年商品房预售许可制度会退出历史舞台吗？

为此，《每日经济信息》记者致电深圳市国土计划委员会询问情况，工作人员表示在未得到相关政府文件之前无法回答，一切以公告为准。

5月3日，深圳市规划和国土委员会官微发布公告，根据《住房和城乡建设部广东省人民政府联合城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》开展商品房出让制度改革的相关规定，按照广东省住房建设厅目前开展商品房销售试点工作的相关要求，深圳率先在全国范围内进行出让 据拷贝称，将跟踪收集数据，分析对市场的影响，总结试验经验后进行政策研究判决。

●废除预售制是否代表一个方向？

关于商品房预售制度存废问题的争论甚嚣尘上，至今尚无定论。 易居中国执行总裁丁祖昱认为，深圳楼市处于供不应求状态，宣传商品房现售将加剧供需矛盾，价格增长最终导致房价上涨，不利于房价调控。

年2月发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求，大力宣传装配式建筑，力争用10年左右的时间使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。 装配式住宅最大的优点是从开工到竣工，可以将整体周期缩短三分之一。 这种快速的施工方法向业界展示了现房销售取代预售制的可能性。

目前国内实行的商品房预售制度，是指房地产开发公司将建设中的住宅提前出售给购房者，购房者提前支付存款和房款。 开发商出售期房称为预售，购房者买房时必须与开发商签订房屋预售合同。

1994年颁布的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，对预售条件、监管作了大致规定。 目前，各主要城市的分价率一般在80%以上，部分城市高达90%以上，分价率已成为国内分价率的主要形式。

在房地产市场快速发展的初期，商品房预售制度有利于加快商品房的供给，满足大众住房的诉求，对促进房地产市场的高速发展发挥了重要意义。

但是，由于住宅价格的高涨、楼房炒作的严重程度、长期住宅投诉的高涨等状况持续，取消商品房预售制的呼声也越来越高。

深圳市规划国土委员会微在官现在发布了销售考试的新闻，谈到了预售制度带来的弊端。 在实践中，发生了“商品不当”、“虚假推广”、“质量缺陷”等问题，开发公司因资金链断裂导致项目腐朽，损害了购房者的合法权益，影响了社会稳定。

广东省房地产领域协会会长蔡穗声认为，商品房取消预售制代表了一个方向，深圳目前的商品房试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场走向成熟，制度上需要稍作调整。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中国房地产经过十几年的高速发展，将步入高速发展期，进入缓慢的快速发展期，从大的方向来说，预售制度将逐渐退出历史舞台。

●现在的住宅销售可以从深圳燎原进行吗

《每日经济信息》记者了解到，当时的商品房预售制度也经由深圳向全国宣传，但深圳此次试点商品房目前的销售再次占据全国前列，也是深圳市首次试点。

此次作为试点商品房现售的地块位于龙华新区民治办事处，土地面积35673平方米，土地采用年限70年，以公开募集形式公开。 其出让条件的确定，表明该地块已被确认为深圳市商品房现售试点项目。 宗地的建筑物、附着物不得预先销售，土地采购权和建筑物、附着物的所有权利都依法登记，取得不动产权属证书后，现在可以以销售的形式对外销售。

根据深圳市计国土委官微发布的消息，跟踪收集数据，分析对市场的影响，总结试点经验后进行政策研究判断。

深圳房地产经纪领域协会的徐枫研究总监认为，目前销售制度的试点和宣传必须先从深圳开始。 深圳土地资源匮乏，据相关部门测算，未来5年每年只有0.33平方公里，物以稀为贵，深圳目前实施销售制度的风险可控。 深圳作为经济特区，创新力强，办试点工作也是光荣的政治任务，而且深圳楼市销售活跃，房地产自我调节周期是一线城市最快的。

蔡穗声对深圳的试点措施表示赞赏，试点或宣传现有项目会有很大的变数，但深圳从土地募集开始，开发商可以根据自己的意愿评价是否拿地，介于选择的空之间。 按照新项目开始的方法，几年后顺利过渡到了现售制。

关于宣传的时间表，徐枫认为深圳将成为第一个吃螃蟹的城市。 第二次尝试是上海、重庆和南京，其次是北京和其他沿海城市。 要说在库存压力大的三四线城市宣传现金销售制度会不会给开发商带来很大的压力，徐枫认为宣传的动力和诉求很少，当务之急是消除库存。

蔡穗声认为，商品房现行销售制的宣传，需要根据不同城市和地区的特殊情况加以考虑。 在库存较多的二三线城市，由于供求关系松散，进一步有条件地尝试着销售现在的住宅。 问题是他们是否有勇气改革。

另外，在试点过程中，还可以保存预售的订单功能，取消融资功能(美国的预售就是如此)。 当然，现行的预售制度是法律规定的，随着实践的深入，有必要推进法律的修改。

预售制的弊端之一是顾客要承担因开发商资金问题而导致楼盘“烂尾”的风险。 取消预售或取消预售中的融资功能后，这一风险只需要开发商和银行承担，客户无需承担。

这样，开发商和银行被迫更仔细地处理开发项目，采取更严格的风险防范措施。 自然不会发生这样的纠纷。 对客户的保障更好，市场也更平稳健康。

业内专家认为，在房价高企的深圳等地宣传现卖制度，一定程度上减少新供给，将加剧本来供不应求的状态，导致房价上涨。 徐枫认为这个说法有一定的道理，但从长远来看，在房地产经济快速发展成熟、竞争充分的城市，市场自身调节周期短，外部影响并不大。 政府管制有很多牌，适当挂牌使房地产管制向健康方向快速发展。

现售制度对开发商的资金实力、开发周转能力、融资能力有越来越多的诉求，现售制度的宣传加剧了房地产领域的优胜劣汰，表现为强者愈强，弱者无法适应市场环境而被淘汰。 房地产领域将面临洗牌调整，向更有序的方向快速发展。

需要注意的是，深圳市规划和国土资源委员会表示，仍然按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。 将来能否宣传，需要根据试行情况对结果进行综合评价。

住宅企业资金125203亿元

国内贷款20214亿元

利用外资297亿元

筹集资金49038亿元

其他资金55655亿元

定金和定金为32520亿元

个人贷款16662亿元