“国外购房客把澳洲公寓买得“限贷”？专家警示投资风险”

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◎经过记者张雯

最近，澳大利亚相继对海外购房人发布了“限制令”。 首先银行限制融资，然后提高住宅印花税，这一系列方法传达了什么信号？

4月30日，《每日经济信息》记者访问了在北京举行“看家会议”的澳大利亚墨尔本房地产企业。 销售员告诉记者:“现在只有澳大利亚的几家大银行推出了‘限制贷款’，而城市等银行没有限制贷款。”

但是，从7月1日开始，澳大利亚维多利亚州将从海外买家那里收取的印花税从原来的3%提高到7%。

与其说是买入价格上涨还是下跌，很多中国投资者看到“限贷加税”，自然而然地认为澳洲房地产市场正处于火热时期，反而在较少的窗口期加速了当地的房地产投资。 但是，记者调查询问相关人士后发现，当地贷款限制的首要原因是抵押评估过低，银行为了规避危险。

调税本身也与现在的市场没有直接关系。 一位澳大利亚房地产销售代表对《每日经济信息》记者表示:“政策背景是公平的。 因为澳大利亚当地人缴纳的税维持着道路、景观、环境保护等公共服务，海外买家享受着这些服务，但没有和当地人一样缴纳过税。”

澳大利亚的公寓项目在中国呈爆炸式增长势头

看起来相当优惠的购房条件、高回报(房租)预期、以及永久产权属性，一直以来很多海外购房者“囤积”公寓式房地产。

目前，澳大利亚房地产商们正在进一步加强在中国的房地产销售活动。 4月在北京春季房地产展示交易会上，澳大利亚主要城市地产商一齐亮相，进入5月，数家地产商相继登陆广州等地进行宣传。

4月30日，《每日经济信息》记者参加了墨尔本当地房地产开发商直接组织的展览。 约100平方米的办公区有约5、6名参观者，旁边的桌子上放着约20件预约登记参观者的资料。

记者与销售代表讨论户型时，看到了刚才提到的70平方米的小户型公寓“已经销售一空”的消息。

“我们面向全球市场销售。 印度尼西亚、马来西亚、新加坡的顾客很多。 ”销售负责人这样告诉《每日经济信息》记者。 “这意味着，住在墨尔本市中心公寓的基本不是当地人，当地人一般选择郊区别墅，价格便宜，房间增加，适合一家四五口居住。 ”

根据澳大利亚外资评委会( firb )的统计数据，中国到年才成为澳大利亚第一大海外投资来源国，中国投资者在澳大利亚的投资额达到277亿澳元，其中40% (约124亿澳元)

实际上，在澳大利亚悉尼、布里斯班到墨尔本等人口集中的城市，cbd区的公寓住宅大多被海外投资者购买。

“墨尔本市中心是高层公寓，别墅分布在近郊。 ”上述销售负责人表示，“住在公寓里的大多是年轻的cbd上班族和学生，现在居室的房租接近每周400澳元(约2000元)。”

现场实际了解记者，买楼花——建成后出租收租金——转卖赚取差价，已成为许多购买澳大利亚房产的海外投资者选择的盈利模式。

“以该套内81平方米含1辆停车位的2居室为例，总价71万澳元(约355万元)，首付10 )，余额在年项目完成后一起支付，委托租赁，第一年房价5 ”

上述销售人员向《每日经济信息》记者表示:“根据目前的租金行情推算，届时每月可获得约1万元的租金收入。 墨尔本市内的三层床房几年前只卖60万美元以上，所以如果转卖的话会有一定的上涨空之间。 ”。

需要关注“信贷限制”背后的风险

投资300万元以上，两年后开始每月收1万元房租，转卖还能赚，听起来不错。 但实际上，海外买家们不仅要拿出计算机计算收益率，还可能要警惕当地房地产下跌的风险。

中海外国专家局澳籍专家资格、国际注册高级理财规划师刘磊指出，由于cbd公寓风险增加，包括墨尔本和悉尼在内的多处公寓进入了澳大利亚amp银行的“黑名单”。

文案显示，墨尔本和布里斯班附近城市( cbd和五公里以内)的高层公寓、学生公寓高度过剩，价格下跌过期。 年一季度，悉尼住宅中位房价下跌1.5%至99.58万澳元，公寓中位房价下跌0.7%至65.62万澳元，悉尼百万中位房价创历史。

市场研究组bis shrapnel预测，悉尼房价涨幅将在未来12个月减速，承受力达到极限。 供给不足和投资者的诉求将使悉尼下一年度的房价增长率减少到7%。 据报道，到年6月为止，房价有可能下跌4%，通胀调整后，房价在未来3年内也有可能实际下跌6%。

在此之前，《悉尼晨报》根据4月的信息，规定澳大利亚各银行在澳大利亚政府的压力下，海外人士(无永久居留权)投资澳大利亚房地产时，不发放任何贷款。 特别是与首都堪培拉的不动产相比。

同月，澳大利亚维州政府表示，将从7月1日起提高海外买家收取的印花税，从原来的3%提高到7%。

另一方面，交割期到来时，如果海外买家不及时全额最终支付，之前支付的订金的10%将全部被没收。 由于这次贷款发放的收紧，这个风险进一步提高了。

在刘磊看来，银行收紧贷款大多是因为抵押评估过低或抵押市场未来上涨不明显。 因为，这位投资者必须参考银行的贷款政策，研究判断澳大利亚的楼市。

前有限贷，后有调整税，澳大利亚房产值得投资吗？

“应该区别对待cbd地区的公寓和别墅。 ”刘磊认为:“黄金海岸、墨尔本等别墅区具备增长潜力。”

据《每日经济信息》记者介绍，目前墨尔本近郊地区内的别墅地约255平方米土地售价20万澳元以上，房屋建设费约17万澳元，且政府不对小区块每年征税，只有市政费等年薪