“万科欲引入深圳地铁约500亿资产 宝万之争能否落定还看中小股东脸色”

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经过记者白亚静

万科最近可以说是双喜临门。

3月13日，万科宣布引进新的战术投资伙伴——深圳市地铁集团有限企业。 深圳地铁集团计划向万科注入地铁建设房地产项目，交易规模在400亿元~600亿元之间，交易方法为定向增发股票支付对价。

这意味着万科宝能股权之争最终可能会像1994年的“万科之争”一样在万科引进“国有企业”宣布胜利。

3月13日晚，万科公布年度报告，营业收入1955.5亿元，比去年同期增长33.6%。 实现净利润181.2亿元，比去年同期增收15.1%，利润增长率均明显高于去年。

其中营业收入1955.5亿元规模，超过了上次世界500强的门槛。 世界500强由美国《财富》杂志选出，在公布的年度排名中，最低门槛为营业收入237亿美元(约1539亿元人民币)。 换言之，万科将进入世界500强的领域。

●增发要看股东的脸色

3月12日，万科管理层与深圳地铁集团举行战术合作备忘录签字仪式。 深圳地铁集团董事长林茂德、总经理肖民、万科集团董事会主席王石、总裁郁亮出席了合作备忘录签字仪式现场。

事实上，引进深圳地铁集团的意义不仅在于实现王石混合全制构想，处理反超宝能系持股规模、万科长期以来的持股脆弱性，还在于业务层面储备万科高质量地块，开启“轨道+房地产”模式，加上万科城市运营商的分量。

深圳地铁集团属于深圳国资，其快速发展模式以自主盈利的港铁为目标，走“轨道+房地产”的快速发展模式，在寸土寸金的深圳，利用土地，开发楼盘全部在地铁上建设房地产。 有地铁上盖房地产开发项目10个，总建筑面积约500万平方米。

对万科来说，引入深圳地铁集团后，不仅可以在此次获资轨道上建设高质量地块，深圳地铁集团还将运营4条所管理的线路158公里，全年开通3条新线共计107公里。 双方表示，这些新路线的扩大，无疑将激活越来越多的项目开发机会。 万科有机会以合理的价格陆续获得开发资源，一举处理核心城市土地资源短缺的问题。 ”

由于没有给出第三方的判断价格，目前只知道具体的交易规模大致在400亿元~600亿元之间。

粗略估算，按平均值500亿元计算，深圳地铁集团增发后占万科总股本的20%以上。 这是因为万科想要维持停牌高位的2697亿元的市值概率很低。

止步不前，万科遭遇宝能、安邦等危险资金的抢夺，市值直线上升，达到了这几年的最高值。 但是，自去年万科停业以来，a股市场有了一些调整。 今年1月6日，万科H股率先回升，股价一路下跌，截至3月12日，比停牌时下跌20%，报18.31港元/股。

最终的固定价格以一定周期的股票平均价格为参考。 根据《上市公司证券发行管理办法》第39条的规定，发行价格不低于定价基准日前20个交易日企业股票平均价格的90%。 定价基准日是计算发行价格的基准日，可以是关于增额的董事会决议公告日、股东大会决议公告日或发行期的第一天。

目前，万科的首席股东宝能系持有24.26%的股份，万科a的停牌高24.43元/股，账面市值为655亿元。 这意味着，万科a股一旦重新发行，如果像万科H股一样下跌，深圳地铁集团将大致率取得万科第一股东的地位。 但是，如果中小股东担心自身利益受到影响，万科的增发计划将不会得到股东的2/3同意，引进深圳地铁成为大股东的可能性将会降低。

●市场占有率上升到3%

3月13日晚上万科发布的年度报告数据也很漂亮。

除去营业收入和净利润，万科年结算面积1704.6万平方米，结算收入1902.1亿元，比去年同期分别增长35.4%、32.5%。 这个业绩超过了市场的普遍期待。 由于房地产业的结算晚于销售，所以每年进行结算的大多是在年市场调整期内销售的房子。

本期实际销售增长情况较决算明朗。 年，万科销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，比去年同期分别增长14.3%和20.7%。 但是，全国商品房市场占有率上升，达到3%。

土地储备部分、万科依然持谨慎态度，全年土地保有量似乎难以保证未来的销售增长。 财报显示，全年新增项目全口径建筑面积2201万平方米，相当于年销售面积106%的全口径地租1090亿元，约占年销售金额的41.7%。

对此，万科高级副总裁谭华杰认为，在土地市场冷热不均、部分城市土地市场明显过热的不利情况下，万科关注的是购买几乎足够的土地、严格控制土地价格、在土地市场库存的机会。

另外，营销费用、以前流传下来的业务管理费用、财务费用等也在某种程度上有所下降。 因此，此次结算大多在全年市场调整期出售住房，但全年全面摊薄净资产收益率为18.09%，比上年上升0.23个百分点。

在新业务方面，成绩突出的有物业管理、物流物业两个。 万科房地产一直被视为万科最早分期上市的板块。 年，万科房地产市场扩张力度加大，接手377个非万科开发住宅项目，合同管理面积达到2.1亿平方米，比去年同期增长107.8%。

在睿服务主机等轻资产运营新盈利模式下，万科物业主营业务收入29.7亿元，比去年同期增长49.4%。 房地产服务营业利润率为17.4%，比去年上升4.1个百分点。

物流也在迅速扩大。 截至年底，万科已进驻22个城市，已获得和拟获得项目29个，总建筑面积达300万平方米。