“拷问链家事情：地产互金产品安全吗？”

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经过记者吴若凡

客户庄先生和黄先生遭遇在上海链家购房，将链家金融业务推向风口浪尖。 加之刚刚掀起轩然大波的鑫琦投资兑付危机，房地产金融业的风险必须引起重视。

此次房地产周刊将选择房地产类互联网金融产品的一部分进行风控评估，以了解这些金融产品的抗风险能力。 这次评价主要从三个维度进行。 第一，通过p2p渠道获得的各种资金，会被公司运用到哪里？ 第二，如果发生贷款违约，放贷公司能迅速改变抵押品吗？ 第三，这些理财产品标榜的收益率，实现的可能性有多大？

猴年年初，鑫琦投资遭遇兑换危机，在整个房地产金融业掀起轩然大波。 由于防范措施不到位，资金监管不严，房地产金融业目前存在着不少高风险的金融理财产品，或多或少出现了挤兑危机。

2月23日，上海市消保委员会通报了客户经常采用的网上房地产中介交易的实体调查。 在两个例子中，客户庄先生和黄先生在链家购房的遭遇，不仅让链家成为了风向标，也将链家在金融业的产业链推向了前台。 根据《每日经济信息》记者对链家网站的调查，链家金融大致分为三类。 一种是链家的理财，一种是链家的金融产品，另一种是链家的资金管理业务。

兄弟企业互相保证吗？

链家官网显示，其理财业务为p2p业务，通过融资方法执行资金交易。 资金来源主要有三个部分。 一种是链家自有资金，这来自链家员工，其他是链家p2p平台上的各种标的融资。

一位长期从事p2p法律研究的人告诉《每日经济信息》记者，这笔资金流向并未公开，资金流向何处其实不清楚，只知道p2p产品，但由于没有产品的具体用途和借款人的新闻，资金实际上

根据连锁房屋的主页，这些资金用于连锁房屋的各项住宅交易。 具体情况体现在链家的金融产品上，大致分为三类。 一个是赎楼，遇到业主卖房银行贷款未还清的情况，链家出资将银行贷款还清赎楼； 二是最后一笔借款，购房客户已向银行申请贷款，但由于审批流程等问题未能及时获得贷款，与业主签约到期后需要支付，链家将垫付这笔贷款； 三是过桥贷款，业主必须买房、卖房子筹集资金，但买卖时间可能不合适。 业主可以把房子抵押给链家。

一位熟悉理财业务的经纪人告诉记者，赎楼主要是处理业主的还款问题，最终的资金垫付是离家后，购房者拿到产权证进行抵押登记，才能向业主借钱。

链家的资金管理业务从外部来看也有点奇怪。 一位法律界人士向记者表示，首先，链家有支付宝( Alipay )这样的第三方支付平台的理房通。 资料显示，北京理房通支付科技有限企业是链家集团旗下的第三方支付平台，于年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》，也是目前国内唯一持牌的住房担保支付平台。

业内人士表示，连锁房贷的主要功能类似于淘宝的支付宝( Alipay )，购房者预付的定金和购房首付被房贷冻结在第三方账户，资金解冻后交给销售客户，因房屋产权问题买方客户更名。

通常，银行的监管模式是买家把钱交给银行，银行在所有购买手续完成后，把钱交给销售人员。 业内人士表示，资金管理三方充分，通常是交易双方和第三方的信息平台。 与链家理财相近的一位业内人士告诉记者，链家的理财模式为四方合约，即理房通(平台)、中融信)、交易双方。 具体流程是，买家先向理房通账户充值，然后自行转移到中融信的理房通账户。 理论上，这笔钱处于冻结状态，但是现在这笔资金转移到中融信的账户后，完成了第三方的支付业务。 另外，交易双方放在理房通的资金，链家不支付利息。

据这些业内人士介绍，在实际操作过程中，购房者的钱进入理房通后，进入了中融信的账户。 这笔钱是中融信的，理论上中融信可以花这笔钱。

连锁资产管理真正受益的地方是这里。 根据其官网显示，链家60天的“定期宝”收益率在6.4%左右，以首付贷款为例，其年化利率达到24%，转月后，链家各项贷款的息差大概在1.5个百分点左右。 据有关机构测算，客户在购房交易流程中，资金在中融信的平均停留时间达到55天。

根据《非金融机构支付服务管理办法》，监管者的账户资金不得用作第三方支付机构。 在这里，虽然不能在支付中使用，但是在顾客把钱转移到中融信之后，中融信的资金池里的钱可以流到任何地方。 因为从央行监管来看，客户把钱送到理房通后，完成了两笔交易。

在连锁资产管理网站上，大部分产品由中融信担保提供本息担保。 工商登记资料显示，中融信担保的唯一股东是北京链家房地产经纪有限企业。 根据年12月28日发布的《网络借贷新闻中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条，网络借贷新闻中介机构禁止向借贷者提供担保或者约定本担保。

风控是指保证企业退保吗？

2月23日，上海市消保委员会通报了客户经常采用的网上房地产中介交易的实体调查。 其中有两个关于上海链家的例子。 年1月9日，庄先生通过链家与卖方签订了《房地产买卖中介协议》。 他付了80万元的定金后，被链家告知房屋交易有障碍。 这所房子不仅“背负”了公积金，还被出售方抵押给链家员工，因此出售方可以借167万元贷款购买其他房子。 黄先生的处境是链家购买被称为“有贷款”的400万元住宅的过程中，签订合同后，意识到“贷款”是总额为340万元的抵押。 为了推进交易，首先请房东返还抵押。 链家借给黄先生钱，说可以继续交易这笔房产。

在这两个例子中，虽然表示链家筹资来源的证据尚不确定，但至少链家的这种筹资来源存在一定的风险。

无论是金融商品的抵押登记还是借款，房屋交易双方都要向某个人进行抵押登记，如果经纪人有不诚实的情况，或者辞职，也可能不解除抵押。 虽然最后可以在法院处理问题，但是会浪费很多时间和交易价格。

据熟悉链家业务的人士介绍，链家在所有房贷交易时都会向顾客推荐资金监管这一业务。 也就是说，交易双方会把钱转入链家的住房贷款账户。 “名义上是保证买卖双方交易资金的安全，实际上是为该业务的放贷提供充裕的资金。 ”

另一位熟悉链家潮流的人告诉记者，该产品符合顾客诉求，更换顾客需要迅速回收资金，但产品在设计上全部以个人名义抵押，这里的抵押人是链家的管理层，是交易的地区管理者。

业内人士表示，链家理财风控越来越多，是保证企业还款。 他认为，常规风俗管理系统需要金融机构审查流水、债权、诉讼和公司信用报告，必须对上下家的征信情况进行一点背景调查。 如果产权发生抵押、民间抵押、二次抵押等情况，后期的贷款有风险。

另外，业内人士表示，顾客首次支付首付时，作为中介者必须起到督促作用，专用于金钱。 这次上海链家发生的两个例子是链家没有履行对上家(销售方)应尽的义务。

一位法律官员告诉记者，金融机构需要审查系统和风控体系。 在上述两个例子中，黄先生的例子卖方是高额债务，但链家方面没有事先调查过。 这证明链家的风控体系有一些问题，风控体系有很大疏漏。 因为，通过公司的信用报告、横向审查、背景调整

可以调查这个销售者的实际财务状况。

据熟悉风传危害的相关人士介绍，向链家抵押住房后，如果交易中无法偿还贷款，链家将要求工作人员扣押住房，如果住房进入扣押手续，购房者将惊慌，支付预付款的购房者不想失去这所房子