“人民日报：当前房价不太容易出现2009年那样的暴涨”

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5月，住宅市场变热了。

新进入深圳市的3个楼盘全部“阳光”广州新房成交上网本数量达到9313套，创今年新高，这也是年来同期最高水平。 北京纯商品住宅的成交量比上个月增长了三成以上。

6月，土地市场也变热了。

上海再现总额“地王”，杭州住宅用地溢价率回升，一线城市平均楼价又创1月历史纪录。

楼市往来频繁，再次引起人们的预想。 楼市已经见底了吗？ 又会发生新的暴涨吗？ 监管政策会再次转变吗？

“地王”再现

一线土地市场的火爆与房企资金面的改善有关

6月初，华润华发联合体以87.95亿元获得上海闸北地块，地块楼价38061元/平方米，刷新了自身3月创下的上海总额“地王”纪录。 同日，招商平安联合体以高2.3万元/平方米的楼价获得宝山大场镇地块，出现近90%的高溢价率。

除了一线市场，杭州、苏州等二线市场也于6月初集中推进。 杭州西溪湿地旁边的低密度住宅区占地面积为每平方米9975元，溢价率为33%，成为春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。

从去年11月开始，一线城市土地市场开始上涨，截至今年1月，标普房企土地交易额连续3个月突破300亿元。 特别是今年1月，一线城市成交的土地出让金超过531亿元，其中5块住宅用地成交的楼价高达每平方米17353元，创历史纪录。

“330”房贷新政启动后，一线土地市场4月再度上涨，6月初爆发。 根据中原地产研究部的统计数据，6月的第一周，一线城市共签约6块住宅土地，平均楼价高达21010元/平方米，创下了一个月的历史记录。

一线土地市场的爆发与房企资金面的改善有关。

政策的好刺激了对市场的诉求，加速了房企的还款。

去年10月以来，公积金贷款门槛下降、额度上升、央行[微博]连续降息标准、房贷两套首付下降、营业税免税期从5年变为2年等楼市利好政策频频出现，降低了购房者购房价格和贷款难度。 国家统计局数据显示，今年1月至4月，4家一线城市商品房销售额从一季度减少10.1%转为增加5.3%。

“随着信贷等各项政策的放松和落实，北京购房者入市信心增加，市场诉求释放，成交量持续上升。 特别是新房市场最近变暖明显。 ”连锁房地产[微博]市场研究部的李巧玲说。

金融巨头的流入，也点燃了土地市场。

另一方面，金融机构和房企的合作，缓解了房企拿地资金的压力。 去年以来，金地、招商、华润、九龙仓首辟、保利等知名房企与中国平安( 90.18、0.00、0.00 % )合作，凭借其资金实力在杭州、广州、北京等地频繁获得土地。 今年在上海连续获得土地的阳光城( 24.71、0.00、0.00 ) ) )，也于今年4月引进中民投成为最大的单一股东。 另外，本保险( 65.49、0.00、0.00% )也于6月成为方兴地产的第二大股东。 另一方面，金融机构，特别是保险公司已经成为土地市场的主力军。 去年，18家保险企业追加房地产投资，永诚财险、天安财险等今年获得上海世博会地块，进入高档写字楼市场。

住宅企业很多

一线和部分二线城市楼市调整幅度有限，恢复也很快

“在北上广深的城市，即使房价下降，我想也不会怎么下降。 会有很多人来。 看到有调整，就着急买房，我担心会犹豫不决，错过时机。 现在看也是对的。 房价果然又涨了。 ”今年年初在北京东四环附近购买了住宅的成先生坦言，虽然住房贷款的压力不少，但现在看“仿制”已经很成功了。

去年以来，我国楼市首次出现市场自发深度调整，告别单边上升的局面，出现分化格局。 一线和部分二线城市房价和成交量略有下降，但调整幅度有限，回调也很快。 相反，在三四线城市，房价大幅下降，住宅交易量、成交面积大幅跳水，有时交易基本停滞。

“二线城市也在调整中，但由于公共资源过多，诉求基础依然巨大，恢复很快。 为了规避三线城市明显过剩的市场风险，标杆企业必然会调整市场战术，回归一二线城市。 因为这片土地的储备很重要。 ”。 中原地产首席拆师张大伟说。

在呼吁释放的同时，一线城市的土地供应量减少，促进了土地市场的爆发。 例如，以北京为例，今年前五个月，北京仅新增住宅土地供应26件，这一数量创下2009年以来近7年的同期纪录。 今年北京的住宅用地供给计划将比去年同期减少27%。

“包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将成为城市快速发展的刚性承诺，不可盲目扩张。 从未来的预测来看，北京、上海等城市等待销售的土地不多，特别是北京，目前挂牌的土地只有8块，为历史最低规模。 ”。 张大伟表示，除了“僧多粥少”外，近期一二线楼市降温，房企对土地的争夺更加积极。 “土地市场体现了房企对一线市场的看好。 ”。

房价会不会上涨？

一线楼市已经见底，但不会有太大的上升

土地市场的爆炸性人气再次引起了对楼市的预期。 “小麦粉涨价了，面包的价格会跟风上涨吗？”

事实上，一线楼市已经见底，不仅成交量大幅增加，房价也稳定回升。 国家统计局数据显示，4月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨，其中广州、深圳出现了不少“阳光盘”。

但是，一线城市的全面召回，并不意味着全国楼市也将回到“大步快速上升”的时代。 从2003年到2003年，中国商品房年销售额从不足8000亿元突破8万多元，商品房年销售面积从不足3亿8000万平方米突破13亿平方米，市场基数不可同日而语，增速必然下降。

随着市场整体从高速增长进入中高速增长区间，分化也更加明显。 从房价方面来看，一线城市价格高且整体回升居全国领先地位，但大部分三线城市的房价仍在下降。 从交易量来看，一线楼市交易量激增，但三四线城市交易依然冷清。 中原地产研究中心最新数据显示，今年5月，一线城市签约17.11万套，比去年同期上涨41%。 二线城市签约70.66万套，比去年同期增长13.4%； 三线城市签约16.9万套，基本持平； 四线城市成交量略有下降。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已经从过去的整体偏差、部分地区的偏差，迅速发展到今天的整体偏差、部分地区的过剩状况。 在供给远远早于诉求的情况下，很难发生像2009年那样的楼市暴涨。 即使在北上广深等供给紧张的一线城市，由于有限的购买政策抑制了诉求规模，也有利于抑制房地产市场的暴涨。

控件是否要转换方向？

楼市调控的行政手段是“宜减不宜加”，稳定增长措施需要更全面地考虑楼市风险问题的解决[/s2/]

在这个市场的现状下，楼市调控将何去何从？

进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用，楼市调控的行政手段“不应该为正”。 自去年以来，“去行政化”、分城管制一直是楼市管制的基调。 但是，随着市场调整的深入，一些三线城市取消了限购、限贷等抑制政策，实行了大幅补贴政策。 如四川眉山，当地新建的商品住宅房价多为每平方米3，400元，但政府出台了“每平方米500元补贴”的市托政策。 山东枣庄、安徽黄山、浙江湖州、辽宁鞍山、新疆乌鲁木齐等多个城市出台了契税补贴政策。 由于无法从根本上改变供求关系，同样的补贴政策常常是“短期刺激”，会给市场带来新的干扰。 例如，今年4月，安徽铜陵结束了当地契税补贴政策，当月住宅类商品房成交数暴跌78%。

在经济下行压力加大的背景下，稳定增长措施需要更全面地考虑楼市风险问题的解决。 国务院快速发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示:“为了稳定经济增长，如果在实施稳健的货币政策，特别是低息政策时不采取相应的对冲措施，有可能引发房价泡沫风险。 因此，在经济增长放缓阶段运用货币政策工具时，必须重视开发能够抵消利率政策调整对房地产市场影响的政策工具。 ”

另外，房地产业的定位、目标、住房政策体系也要根据市场供求关系适时调整。 “根据各国的经验，随着经济快速发展水平和人均收入不断提高，在基本住房诉求得到满足后，绿色、高效、宜居的高质量住房诉求迅速上升。 》邓郁松表示，“十二五”时期房地产业的快速发展，将从追求规模数量转向追求水平质量，提高老百姓居住质量，通过改革和政策调整，进一步完善房地产供给体系、税收体系、市场监管体系和住房金融体系，实现我国房地产市场的顺利运营