“郑东新区“鬼城说”被打脸 银行、险企密布已成区域金融中心”

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◎每次经过记者王杰从北京出发

3月1日，《中国最大的“鬼城”——郑州新区房价超过1万5千美元》的文案备受瞩目。 被誉为“中国最大鬼城”的郑东新区，仿佛一夜之间“复活”了一样，为二三线城市楼市前景堪忧的人们展现了希望。 但是在郑州当地，很多人认为“鬼城”“复活”是个伪概念。 “(郑东新区)在郑州以外的人看来是‘鬼城’，但在我们看来不是。 ’郑州一位房地产行业人士这样对《每日经济信息》记者说。

截至年底，郑东新区100平方公里左右的建设区内，人口103万人，在郑州市16个县区中仅次于金水区。 “买鸡蛋比其他地方贵。 是河南富人的凝聚区。 ’郑州永威置业副总经理马水旺表示，由于房价拉动地价，该地区的地价也是郑州市最高的。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理学部长赵秀池在接受《每日经济信息》记者采访时表示，郑东新区的例子证明“鬼城”的概念也是相对的。 随着时间的推移，“鬼城”将成为充满活力的新城市。 其他“鬼城”也一样，这需要根据当地的实际情况，结合当地资源的特点，以居业联动、产城融合为基点进行规划和设计，制定相应的政策来促使“鬼城”的转变。

“鬼城”是个误会

年末，美国一个名为“商业内幕”的网站发布了郑东新区的几张卫星照片，称它可能是中国最大的“鬼城”。 该报道遭到郑州政府强烈反对，新区管委会宣布郑东新区cbd入住率达到90%。

根据克瑞郑州机构的研究报告，年郑州市各地区成交土地价格波动相对较大。 从具体区域来看，郑东新区土地单价最高，为10678.26元/平方米。

上述研究报告显示，进入2009年，郑州市土地市场持续以往火热的态势，土地市场价格持续上涨，“地王”频繁出现，普通住宅溢价率达到21.77%。 其中，金水区、郑东新区居全市前两位，分别为100.96%和62.29%。 年全市出现4个地王、金水区1个、郑东新区龙湖板块3个。

上述郑州当地房地产行业相关人士介绍，郑州属于刚需性城市，而郑东新区属于河南省高档住宅区，价格也在郑州位居第一。 “由于这几年是新快速发展区域，在认可度上相对较低，郑州老城区为二七区和中原区，客源地缘性较强，郑东形成了‘鬼城’的误区。 地方金融机构来郑了解到，后来发现不是“鬼城”。 ”

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济信息》记者采访时表示，郑东新区本来也不是真正的“鬼城”。 郑东新区发展到今天，是河南省乃至中原经济区快速发展的缩影，也是郑州市快速发展的必经阶段。 “如果不进行房地产开发、基础设施建设，就没有今天城市的承载力。 ”

赵秀池认为，郑东新区“鬼城”的复活并不奇怪，也有先例。 前几天的上海浦东也是一个例子。 当初，“浦西想要张床。 浦东不需要房间”，但已经成为过去了。

一亿人的金融中心

一个地区的经济扩张，确实离不开房地产业的快速发展，但也需要产业的支撑。

2008年前后，郑东新区产业定位为8个方向，其中金融业尤为重要。 2003年，当时河南省党委书记李克强对郑东新区未来的快速发展提出了“城市建设与产业快速发展必须协调，实现两轮驱动”的要求。 随着郑东新区完成“三年打出形象，五年达到规模”的目标任务，到2008年，3.45平方公里的cbd区已经聚集了众多金融机构。

年，《国务院关于支持河南省中原经济区加快建设的指导意见》(国发( 32号)确定“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设，及时申请开展电子商务国际结算业务”。

郑东新区现有各类金融机构226家，人民银行、河南证券监督局等机构，汇丰、渣打、东亚等多家外资银行，中行、农行、民生、广发等12家全国银行省级分行，中国人寿、中国人保等20多家保险机构和中原证券

牛凤瑞认为，对河南来说，郑州是中原地区的中心，河南本身有1亿人口，欧洲任何大国都没有那么多人口。 在人口的支持和政策的支持下，郑东新区作为中原地区的区域金融中心，迅速摘下“鬼城”的帽子也是合情合理的。

赵秀池表示，郑东新区的“复苏”，是经验由政府主导，规划先行，建设中原经济区金融中心，吸引众多知名公司上市，使城市具有产业生命力，郑州作为省会城市人口不断增加。 随着郑东新区交通、教育、医疗等高质量公共资源的改善，郑东新区的“筑巢引凤”逐渐成为现实。

“”

记者的注意

那些“鬼城”有望“复活”吗？

◎每次经过记者王杰从北京出发

在郑东新区“复活”，其他“鬼城”也渐渐呈现复活的迹象。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理学部长赵秀池认为，城市快速发展有一定的规律，有自发的过程，人也是主要因素。 城市本身是人口和产业的集合体，特别是第二、第三产业的集合体。 正因为有人口聚集和产业拉动，城市才有活力，城市规模不断扩大。 宜居性是城市快速发展的动力。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，即使新区建成，也不能马上有人居住，配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件需要时间。 郑东新区的今天，恰恰证明了一些地方“鬼城论”的破产。

如何给予鬼城纠正？

有观点认为，“空城”、“鬼城”的出现，反映了当前城市化流向房地产化的趋势，城市化的核心是人的城市化，而现有方法的方向较为偏颇。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济信息》记者采访时表示，关于城市定位，不能简单冠以“鬼城”一词。 例如，短期内放置一定数量的空是城市建设的提前量，这一类不能称为“幽灵城市”。

确实，我们认为，违背经济规律，本来应该容纳10万人，结果创造了容纳100万人的规模，这就是名副其实的“鬼城”。

关于如何给予“鬼城”纠正，上海易居研究院研究员严跃进认为，首先要赋予房地产“功利”，既要防止“gdp第一”政绩观的出现，也要防止地方政府借机大肆抛售土地的行为。 其次，从“建造城堡”变成提供适合居住的生活空之间的想法等，要拥有新常态的意识； 最后，在城市生产融合的过程中，需要通过定居政策、社会福利保障制度等，吸引人口流入这种新城等实用精神。

另外，严跃进认为，培养新市民是重要的。 例如，一些城市的农民文化素质和技能不高，对这种新城市的居住也缺乏很好的市场诉求。 提高这类群体的素质，提高这类群体的收入等，可以加快这类新城居住社区的氛围形成。

鬼城怎么复活？

据《投资时报》报道，“鬼城”的出现与我国城市过去五年的城市扩大有关。 根据国土资源部去年的调查，全国391个城市的新区规划，人均城市建设用地为197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

去年4月21日，国家发改委城市和小城镇改革快速发展中心调查显示，中国90%的地级市规划新城新区，部分城市新城总面积达建成区的7、8倍，“空城”、“寝城”、“死城”

牛凤瑞表示，“鬼城”往往指二三线城市的新区。

到底什么样的“鬼城”会率先改变形象呢？ 牛凤瑞表示，鬼城改变面貌的时间等于所依赖的主要城市的快速发展势头，除以主要城市和鬼城的距离。 换言之，主要城市的快速发展势头越强，越依赖于主要城市的“鬼城”，“脱帽”就越容易。

严跃进解体，鬼城能否复活，要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。 一是土地资源供给规模大的城市，这样的城市之所以出现“鬼城”，是因为资源供给过剩，忽视了市场诉求。 控制土地出让规模是这类城市“鬼城”阴影消失的关键。

二是资金供给规模较大的城市，例如沿海城市，“突然”购买了从外国购买的住宅，结果产生了大量空的住宅。 第三类是以城市重心移动为背景的城市，例如郑东新区逐渐承接旧城区的人口迁移，这样的新市街将来必然繁荣。

那么，具体来说那些鬼城是“复活”还是已经“复活”？ 开发者和个人买家能否抓住机会“忽略”？ 《每日经济信息》将编制《鬼城》、《复活》白皮书，供投资者参考。