“一线城市30家银行提供利率优惠 9折或是底限”

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经过记者王杰从北京出发

9月30日，中国人民银行、中国银监会联合印发《关于进一步做好住房金融服务业的通知》(以下简称“930住房贷款新政”。 文案涉及到加强对保障房的金融支持、支持居民合理住房贷款诉求、支持房企合理融资诉求等多项政策。 其中，购房人最关注的“对住房贷款的不认识”、贷款利率下限为基准利率0.7倍等措施，在业内被视为大规模住房贷款政策的“宽松”。

今天，“930房贷新政”恰逢足月，新政是各地如何落实的？ 楼市销售有什么促进效果？ 住宅企业在这一个月内，销售状况和未来的定价战略会怎么样？ 为了明确这一系列问题，《每日经济信息》发表了《住房贷款新政“月考成绩单”》的报道，试图为购房者和投资者提供有意义的参考。

10月30日，央行公布的“930房贷新政”为足月，市场也有所回暖。

中原地产首席拆房师张大伟认为，9月30日央行放宽房贷政策后，各地楼市成交情况较9月有所提高。 从整体效果来看，该政策提高了市场信心，确定要制止下跌，但反弹的幅度仍要看后续房贷释放情况。

阳光100运营商集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“930房贷新政”落地有利于市场复苏，但观望气氛依然浓厚。 要说为什么，那是因为没有实现7折的利率。 虽然目前限购、贷款限购已经放开，但大部分房企未能实现年销售目标，处于以价换新的过程中。

产量不上来/

“930房贷新政”出台后，中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行等多家大型银行跟进，对楼市起到了信心作用。

中原地产研究中心提供的统计数据显示，上周( 10月20日( 26日，下同) )，54个城市共签约56215套，已经连续4周上涨，其中一线城市成交1万套以上，即使是历史最高数据，

但是，成交价格没有上涨。 以北京为例，上周新建商品住宅2989套，比上个月上涨36.42%，比去年同期上涨28.61%，成交均价21873元/平方米，比上个月下降5.13%。

张大伟表示，信用额度将成为“9·30房贷新政”的最大影响因素。 如果不增加额度，改善型诉求进入市场后抢夺额度，年末额度可能会非常紧张。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，央行救市政策等于向疲软的楼市注入强心剂，但从政策制定、政策落实到政策效果释放，都有一定的时间滞后。

张大伟认为，由于库存积压时间长、信贷供应量不超过年，楼市整体供应增加，加上房贷政策放宽，诉求也有望释放，第四季度市场成交量有望出现。 预计四季度房价仍以稳定为主，继续下调的可能性将会降低，但由于库存等原因短期上涨空之间也不大。

银行住房贷款优惠力度加大/

在线搜索平台“融360”、“年中国住房贷款市场10月报告”显示，约3成银行只实施了央行的“930住房贷款新政”，但10月住房贷款市场9月变化明显，住房贷款环境大幅缓和。 虽然新政中提到的“最低7折”没有达到预期，但由于多家银行久违地重新发行了贴现利率，本月银行贴现利率暴涨，创下了创立以来的新高。

据融360统计，住房贷款优惠利率主要集中在北上广深一线城市。 在提供优惠利率的53家银行中，北上广深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、长沙、西安、青岛等10个热点二三线城市。 从优惠力度细分来看，24家银行提供9.5折以下的优惠利率，但无一例外都包含附加条件，非中低收入者可以轻松享受。

据融360分解，随着住房贷款新政的进一步落实，预计未来几个月信贷政策将继续放宽，但幅度有限，为9折优惠或底限。

《伟嘉安捷》的研究报告显示，“9·30房贷新政”出台后，套房的认定标准放宽，逆转了许多购房者的心理预期。 从银行的执行情况来看，目前北京地区各银行纷纷开始实行住房贷款新规则。 在住房贷款利率方面，各银行最初的住房贷款利率水平和政策出台前没有明显变化，最低优惠利率仍为九成。

《每日经济信息》记者查阅了融360网站。 在上海的一些商业银行，民生银行规定，这三个月内金融资产超过500万元的顾客可以享受8.5折的利率。 华夏银行规定，高质量客户享受9.2折利率优惠的工商银行、北京银行维持基准利率水平。

广州的执行情况是，汇丰银行允许首套房贷款利率降至9折，招商银行确定认贷款不认房政策，首利率最低9.5折。 工商银行实行新房的最低是基准利率。

对深圳来说，汇丰银行支持多货币，提供多样化的还款方式。 160万元以上9.4折，160万元以下9.6折。 中国银行提供9.7折，也就是6.35%的贷款利率。

严跃进表示，从目前4家一线城市商业银行的房贷优惠办法来看，优惠程度确实在加大，基本上各商业银行都有优惠措施。 但是，这种优惠往往带有资产规模和指定的住房来源等苛刻条件。

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效果篇

10月一线城市已有土地22家标杆房企积极入市

经记者尚希从北京出发

在房贷快速发酵的一个月内，土地市场升温的迹象越来越明显。

根据中原地产市场研究部的统计数据，截至本月23日，10月一线城市共成交22块土地，共成交234.96万平方米的规划建筑面积。 22座土地成交大楼的平均价格达到9787.5元/平方米，仅低于今年1月的水平，创下了近半年来的最高点。

在土地成交平均价格上升的背景下，开发者获得土地的热情高涨。 “我们将仔细把握最后两个月土地取得的关键时期。 而且还发现，招徕市场的土地收购价格依然很高，将考虑收购合适的地块。 ”北京一家房企负责人对《每日经济信息》记者说。

北京年内土地出让金上涨了4成以上

10月28日，北京西南四环外丰台区长辛店张郭庄2地块出让，保利首发联合体、金隅房地联合体、招商华润联合体、天恒金地联合体及万年基业等多家房企参与竞争。

其中，张郭庄a地块共有4家房企参加，经过40次竞争，金隅房地联合体25.65亿元，建设36200平方米的限价房竞争，溢价率为35%。 郭庄b地块共有5家房企参加，经过38次竞争，同为金隅住宅地联合体18.25亿元，建成27800平方米的限价房纳入囊中，溢价率为35.2%。

“目前地区内出售的商品房平均价格通常为2.5万~3万元，可以看出土地价格接近目前的市场售价。 ”一位参加竞争的房企代表对《每日经济信息》记者表示，虽然目前北京土地成交价格仍保持较高地位，但比起三四线城市的风险，我更愿意选择一线城市。

据连锁房地产市场研究部统计，截至10月28日，北京市年内出让各类土地132块，规划建筑面积1557.2万平方米，比去年同期减少6.8%，土地出让金总额达到1781.6亿元，比去年同期大幅上升43.7%。 其中居住类建设用地达到589.6公顷，仅完成全年供应地计划的35.7%。

“从整体来看，目前住宅市场整体向好，这也增强了各大企业拿地的信心。 》连锁房地产市场研究部记者张旭向《每日经济信息》记者表示，房地产企业取得土地的积极性与市场预期密切相关，“9·30房贷新政”发布后，市场见底特征明显，出现回暖迹象，这使得房地产企业取得土地的积极性得到提高

一二线城市土地市场升温

不仅是北京，受房贷新政的影响，国内一线城市出现了土地升温的迹象。 而且，地方政府对推进地的热情在增加。

10月22日，南京河西城东2处住宅区1日拍摄51亿元，2个地块包括“招保万金”、远洋、绿城等在内的17家住宅企业参加。 最终，上海建设工程经过26次竞价，总额31亿元装袋河西g52地块，折合楼价13821元/平方米，而城东g53地块为五矿20亿元“落花”，溢价率达到33%。 之后，南京于10月28日公布了7个新地块。

10月25日，广州市国土局约87亿元抽调白云区华南快路红云涂料化工厂、椈槐路穗花水泥厂等共4块土地。

10月29日，厦门重新曝光单价王，经过52次竞争，海尔海投以22.8亿元拿下海沧马銮湾地块，楼价15228元/平方米，溢价率达79.5%。

“一线城市土地市场整体成交依然活跃。 今年前9个月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市合计土地出让金3671.16亿元，与年同期的3672.7亿元基本相同。 ”中原地产首席解体师张大伟对《每日经济信息》记者说。

值得注意的是，随着土地市场温度的上升，标普房企拿地的步伐也在加快。 今年10月以来，20大标杆企业中，万科、保利、初创、万达都拥有土地。 从9月开始，包括万科、远洋等在内，多次获得土地。

张大伟表示，从目前的市场走势来看，土地市场仍在低位运营，但抄底公司将会增加。 “掌握土地的节奏，就知道公司对市场的评价。 特别是放松住房贷款的束缚非常有利于房企的库存获取，后续房企有可能再次进入土地市场。 ”

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10月，北京二手房网签达到2万套

经过记者王杰从北京出发

在“930房贷新政”的影响下，二手房市场也开始回暖。

根据中原地产向《每日经济信息》记者提供的统计数据，10月27日，北京二手房每日网签成交将达到632套的年内最高，预计将创最后几天新高。

中原地产首席拆房师张大伟表示，由于北京网签数据比实际成交延迟至少15天以上，预计实际二手房成交量将突破15000套，10月份全月将达到2万套的高价。

张大伟表示，价格下降、各地放松管制政策、住房贷款放松、这三个因素影响到在北京等一线城市购房的人的心理，害怕再次踏上空，部分诉求开始入市。

连锁房地产团结湖区的一位经纪人向《每日经济信息》记者表示，目前“930房贷新政”落地后，由于住房换手率高，市场上出现了大量住房资源，近期二手房成交量高，但价格基本不变，二手房议价/ [/]

据连锁房地产市场研究部统计，10月第四周，北京市二手房成交价格为27892元/平方米，比上周下降0.9%。 10月第4周成交的房源谈判空之间为2.4%，比上一周下降0.2个百分点，谈判幅度再次收窄。 新房元的收盘价比上一周上升了1.4%。 库存中，下调价格的住宅比例为73.8%，这一数据连续三周低于80%，但在住房贷款新政公布前维持在80%以上。

据连锁房地产市场研究部统计，10月1日~26日，北京市二手房上网本数量为5371套，比上个月同期减少29.6%。 链家房地产内部成交数据显示，截至26日，链家成交量比上个月同期增长1倍。 住房贷款的出现给市场带来的变化很明显，预计今后一段时间内会产生一定的影响。

据连锁房地产市场研究部张旭介绍，数据显示，250万元以下低价房地产商成交率10月明显下降，但250万元以上各档位房地产商成交率有不同程度的上升，特别是250万~400万元档位房地产商成交率大幅增加。 这在一定程度上可以证明改善型诉求顾客正在增加。

许多业内人士表示，“930房贷新政”成为改变人们的契机。 但是，一些业内人士解体，按目前利率计算，“卖掉老房子换新房子”并不是最佳时机。

据《伟嘉安捷》提醒，目前，运营商，特别是首次改善的运营商升级者，约有30%的人打算利用提前还款的方法清偿名下房屋贷款。 但是，改善整个职业生涯的人中，原住房享受利率折扣优惠或利用等额本息还款的人不适合提前还款。

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房企编

“不认识住房贷款”的改善型诉求住房企业期待着高端项目的冲刺

经记者尚希从北京出发

“9·30房贷新政”一分为二将楼市阴晴分为两个季节。 从房企已经公布的第三季度业绩来看，房贷新政的到来并不美好，但能否为房贷年底冲刺注入强心剂？

“目前，市场回暖迹象明显，但房企仍致力于就新房市，换取价格加快库存清理。 ’北京一家房企市场总监对《每日经济信息》记者说。

“央行改变了市场预期，改变了很多展望，市场投入加速。 这推动了10月份销售规模的增长，此前一些城市放松了限购，市场准入门槛下降。 》上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受《每日经济信息》记者采访时表示，从长期来看，利率持续下降是一种趋势，将对提高房企销售业绩、消除库存压力等起到积极作用。

任志强:楼市目前将恢复“u”型

目前，从房企提交的“成绩单”来看，前三个季度，整体业绩状况不令人满意。 wind数据显示，目前有80家房企公布了第三季度的报纸和预告。 公开第三季度数据的房企，1~9月营业总收入达到2642.3亿元，比去年同期增长7.38%。 实现归属于母公司股东的净利润284亿8000万元，比去年同期减少9.7%。

以万科为例，其三季度报纸显示，1~9月企业营业总收入631.4亿元，比去年同期减少0.43%，归属于母公司股东的净利润64.58亿元，比去年同期增长4.84%。 第三季度，企业净利润仅比去年同期增长2.80%。 1~9月，企业累计结算面积554.0万平方米，结算收入615.8亿元，比去年同期分别减少4.6%和1.0%。

《930房贷新政》让许多当初对项目感兴趣的客户明确了购买意向，《每日经济信息》记者洪峰表示:“许多购房者因担心开发商的价格调整而决心购买。”

利好政策是否会成为楼市回暖的拐点。 据刚刚卸任华远地产董事长的任志强说，未来楼市的快速发展将呈现“u”型。 “在解除限购和限贷后，主要城市的二手房交易首先开始恢复。 进行二手房交易的购房者大多是改善型的，以前受限购和限贷的限制，因为一旦政策放宽，诉求就会得到释放。 东部沿海地区的信号也表明销售有所恢复。 ”任志强表示，从房地产新政策的实施情况来看，未来房地产市场也只是底部的延长线，不太可能再往下走，但如果政策落实得好，将呈现u形回升。

住宅企业定价策略慎重

在新政刺激下，二手房市场发生了涨价，但对房企来说，定价策略仍很谨慎。

这些房企营销总监告诉《每日经济信息》记者，从目前企业实现销售目标的情况来看，与年初的计划基本一致，但做法仍在第四季度，目前最后两个月极为重要。 “所以在价格方面，不为了新政而提高价格，而是积极采取符合市场期望的价格战略。 ”

最近访问了北京许多楼盘，发现许多项目选择了“平开”，甚至是“低开”。 值得注意的是，在选择“以价换量”的基础上，高端项目也成为开发者年末冲刺业绩的“利器”。

“对于曾经多次借钱的高端顾客来说，这个政策是重要的释放。 ”华润万橡府营销负责人秦江对《每日经济信息》记者表示，这给市场购买力带来了非常大的影响。 以前很多高端顾客没有购买资格，不销售“刚需的房子”就没有购买资格。 第一套房在新规实施后，部分高端客户在出售套房后，集中首付后贷款购买，几乎不消耗现有库存资金就可以处理改善型的购买诉求，无疑会刺激高端项目的成交速度

不仅是北京，对于以高端改善型为主的开发商来说，限购、贷款放松限制也会给二线城市的布局项目带来实质性的利益。 据方兴地产相关人士介绍，目前在杭州、宁波、重庆、青岛等城市的新开业项目都有较好的销售业绩。

与此相反，严跃进表示，10月份房企换价策略仍在持续，抄底策略屡试不爽，改善型购房诉求令未来重点地区房价上涨堪忧，急需上市。

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观点篇

赵秀池:很多房企很难实现年度销售目标

经过记者王杰从北京出发

央行出台“930房贷新政”已经到期，在这个好材料楼市的政策下，开发商是借机涨价还是快走？ 未来的土地市场怎么样？ 现在是买房的好时机吗？ 《每日经济信息》(以下简称nbd )记者采访了首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池教授。

NBD :“930房贷新政”实现后，房地产市场出现回暖迹象。 目前的全球变暖可持续吗？ 现在是买房的好时机吗？

赵秀池:楼市走势的关键取决于各地的供需关系，高质量公共资源聚集的一线城市预计将持续回暖。

房地产是国民经济的晴雨表，随着宏观经济周期的变动，房地产市场也有规律的周期变动。 通常，人们会在价格低的时候选择进入市场。 但是，目前各地房价已经居高不下，购房的好时机还需要长期讨论。 投资的诉求历来取决于房价涨幅空之间有多大，是否购房至关重要。 如果房价上涨连利息都赚不到的话，就没有必要投资； 即使是自住的诉求，到底是买房划算还是租房换算，都必须进行合理的拆除。

nbd :开发人员的典型销售战略是什么？

赵秀池:与目前的形势相比，开发商都采取了以价格换货的销售战略。 楼市低迷之际，开发商大多对涨价持谨慎态度。

nbd )房贷新政落地后，如何帮助房企实现年度销售目标？ 根据目前的市场情况，有几成的房企能实现年销售目标？

赵秀池:由于政策落地需要时间，购房者获得的政策优惠也在打折，很多房企不容易在短时间内实现年初制定的销售目标。

nbd :未来的土地市场怎么样？ 现在是住房企业获得土地的好时期吗？

赵秀池:房地产市场和土地市场紧密相连，房地产市场的走势决定土地市场的走势。 通常，开发商只有对房地产市场抱有良好的期望，才会有获得土地的冲动。 拿地时机依然取决于房地产市场未来的走势。 在宏观经济软着陆的背景下，房地产市场将进入稳定快速发展期，土地市场也将进入稳定快速发展期。

nbd :房贷新政出台后，什么样的房企最有利于产品化，房企未来的产品开发会有那些变化？

赵秀池)房贷新政首先是体现对套房需求高的人群和套房改善型人群的支持，对以住宅为中心的房企有利。 住宅企业在未来的产品开发中，必须与政策导向一致，多开发大众需要的住宅。 另外，要注意产城融合，提供教育、医疗、商业设施等完善的多元化房地产，为城市提供产业园区等产业支持。