“房企转型遭遇关键点 轻资产真的“轻”吗？”

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经记者杨宠从上海强发

最近，随着更多的城市加入房地产“救市”大军，所有领域告别“野蛮生长”的步伐也在加快。 在以前那样高额投资攫取土地，迅速转为销售的以前，重资产模式就流传了下来，但现在房企可能面临着更大的资金和运营压力。 在这种背景下，许多企业开始尝试转向轻资产模式。 但是，这条路到底怎么走？ 在变革的过程中有可能面临新的问题吗？ 对此，《每日经济信息》记者与众多行业大佬进行对话，就地产业轻资产化和社区服务掘金等话题，引发头脑风暴，期望能给网民带来越来越多的启发。

编辑按下

近日，朗诗继万科之后，第二家采用小股操盘手战略成为房地产业务快速发展的开发商。

朗诗集团董事长兼朗诗绿色房地产有限企业主席田明表示，集团不再主张承接单一股权项目，转为轻资产模式经营。

除了与人合作、建项目外，还以拥有少量股权负责项目管理的“小股操盘手”形式持续快速发展，负责项目开发管理(操盘手)，收取相关开发管理费等费用。

这只是住宅企业试水轻资产模式的缩影。

在最近举办的第四届中国价值房地产年会上，轻资产的商业模式备受房地产公司的关注。

一些开发商预测房地产转型已经到了转折点。 在这种背景下，轻资产无疑是最好的选择。 但是，房地产的轻资产方向可以轻易达成吗？

轻资产特点:收益高、风险低/

年初，万科在考察了铁狮门的房地产基金模式后，选择了小股操盘手、内部和投资作为新的房地产开发模式。 与之前流传的房地产开发业务相比，铁狮门的房地产基金不仅收益率高，风险也比较低。 领域开始呈现下行迹象时，上述模式的特点吸引了众多公司，成为转型方向的选择之一。

此前，经济学家马光远在博客上提出了房地产交易量和货币供给已经陷入“囚徒困境”的意见。 由于货币政策已经没有很多调整空之间，所以市场整体的预期不会逆转。

雪上加霜的是，随着理财产品、货币基金等金融产品的快速发展，许多三、四线城市房价上涨步伐放缓或停止，房地产资金投资冲动下降。 另一方面，随着人民币跨境结算、资本项目的开放，许多人可以轻松投资海外资产，包括海外购房，这些因素大大减少了楼市的资金流入。

在这样的背景下，尽管一些城市放宽了限购令，但低迷的市场反应，让业界对后市的看法变得悲观。 在第四届中国价值地产年会上，新欧鹏公司集团副总裁李战洪认为，楼市整体调整周期为一年半。

田明在香港接受当地媒体采访时认为，市场宕机时间长达三年。 房地产开发模式的调整已经势在必行。

更高收益、更低风险的轻资产模式无疑已成为公司的优先事项。 其实，除了万科和朗诗之外，选择淡出绿城的原绿城中国理事长宋卫平也期待着以轻资产的形式继续快速发展房地产业务。 在新型城市化行业试水城市商业的嘉凯城也将公司快速发展的方向转向了轻资产。

轻资产争议:开发阶段仍需要较大的投资/

在当前的房地产开发领域，轻资产的类型很多。 包括以彩色生活为代表的社区o2o、以绿色城市为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘手，以及嘉凯城计划中的企业品牌和管理输出在内的众多开发商都属于赖特资产范畴。

但是，这些轻资产真的“轻”吗？ 优秀集团的张远执行总裁对此有不同的看法。 “我认为彩生活、代建应该属于轻资产，但小股操盘手这样的操作模式还是重资产。 ”

张远在第四届中国价值地产年会上的主旨演讲中表示，对万科来说，通过股权操作投入的自有资金略有减少，但总开发资金投入并未减少。 相比之下，彩色生活和建设等其他轻资产模式，需要投入的总资金较少，是真正意义上的轻资产。

上述对轻资产的争论表面上只涉及轻资产的定义，背后出现了对作业者领域快速发展趋势的担忧。

无论公司选择哪种模式快速发展轻资产业务，都需要经历资金大规模投入的房地产开发阶段。 在这种背景下，业界也要求利用购房者的购房资金，以开发资金的筹集方式快速发展房地产项目。 也就是说，在住宅开发之前，通过金融产品的销售来确定目标客群，将项目开发的投资风险降到最低，从而确定收益。 然后，根据这些顾客，寻找有趣的金融投资者，后者提供一部分资金。

事实上，上海去年就有开发商通过集资住房模式吸引目标客户参与投资，共同购买土地共同开发的例子。 平安房网首席执行官庄诺也曾与万科讨论过住宅众包模式，但目前推出的众包模式可以顺利购买房宝，通过在销售前让目标买家购买理财产品来吸引开发商客源

许多工人相信，如果房地产开发众包模式成功，不仅可以一次性处理开发资金的诉求，还可以实现房地产开发、经营的低风险。

但是，上述模型在试水、探索方面存在很多难点。 《每日经济信息》记者与一家基金管理公司探讨了众包业务的可能性，后者确定了目前的首要难点至少有三个。

一是开发商的身份问题，如果开发商开始从资金的主要投入者变为房地产项目的代建和管理者，对项目的约束力就会下降，最终可能导致产品无法按时竣工，或者产生产品质量问题。 二是如果购买基金的购房者最终选择按房屋分配方式分配收益，则存在分配问题。 因为房地产产品与金融产品相比标准化程度要弱很多。第三是纯股权基金，发行难度大，像现在发行的债权类金融产品一样容易受到投资者的欢迎。

不仅轻资产的概念仍然存在争议，房地产领域由“重”变为“轻”的一些变化，同样还没有成为整个领域的趋势，无论未来市场如何快速发展，依然误入歧途。

德信资本陈义枫:开发商转型轻资产难

经过记者顾家彦从广州出发

随着房地产和金融结合的加速，房地产基金呈现爆炸性增长的趋势。 诺承投资和投中研究院联合发布的《人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模为1381.1亿元，比去年增长近1倍，与2009年相比，这5年间基金募集规模达到16倍。

德信资本董事长陈义枫对《每日经济信息》记者表示:“在发达国家，房地产开发大多以轻资产模式为主，基金是第一融资模式，但在国内房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的快速发展空之间。”

但是，缺乏政策支持、筹资困难、人才短缺等难题仍是房地产基金快速发展面临的障碍，陈义枫表示，在我国仍以银行信贷为第一融资模式的格局下，房地产基金成为主流融资模式尚需时日，这是开发商的轻

房地产基金成为主流还需要时间

《人民币房地产基金研究报告》显示，截至2009年，国内人民币房地产基金只有20多只，市场规模100亿元左右。 年以来，房地产基金开始快速发展，这几年房地产基金的市场规模每年保持近100%的增长。

“房地产基金之所以取得爆炸性的增长，一方面是由于房地产进入了规模扩大和领域整合并行的阶段，开发商有很大的资金诉求。 陈义枫说:“另一方面，由于国家不断出台房地产调控政策，以银行和信托为中心的牌照类金融机构受到房地产贷款的很大限制，房地产基金基本不受调控政策的影响，但以金融杠杆受到抑制为契机，反而发展迅速。”

除了独立的基金管理企业外，近年来，包括保利房地产、金地集团、复地等房地产公司在内的房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，开始了旗下基金的募资、投资活动。

但陈义枫表示，房地产基金要效仿国外主流的融资模式还需要相当长的时间。 一方面，与国外以直接融资为主的融资市场结构相比，国内仍然依赖以银行贷款为主的间接融资，短时间内难以改变这种结构，另一方面，房地产基金缺乏政策支持，目前只能以私募基金的形式迅速发展。

“在发达国家，房地产在快速发展的初期阶段与金融密切合作，如美国开发商都以轻资产模式为主，房地产基金在领域占主导作用。 但是，在国内，房地产的金融化程度很低。 陈义枫说:“因为基金、众包等轻资产模式不太可能成为主流。”

出现系统性风险的概率很小

陈义枫说:“目前，房地产从以往的单边上涨过渡到中长时间平稳阶段，从高收益领域变为常态化领域。 虽然领域会短期变动，但从整体上来说不存在系统性风险。 这意味着房地产基金中也不存在系统性风险”。

但他认为，随着房地产领域进入弱周期，房价大幅下跌的可能性不大，但由于去化速度放缓，开发商收回资金的速度将变慢，也有可能给房地产基金带来潜在的挤兑压力。

陈枫表示，市场波动性加大，对房地产基金的风险控制能力要求更高。 以德信资本为例，在区位选择方面，房地产基金更倾向于选择产业快速发展、后劲充沛、供求关系比较健康的城市，但不一定要只关注一二线经济发达的城市，也可以是一线城市周边近郊、卫星城市、产业快速发展活跃的二三线城市。 在投资项目选择方面，具有一定销售规模、金融杠杆低、流动性丰富的开发商成为基金首选合作对象。

汉斯中国副理事尤文裴，房地产基金化发展迅速空之间差距很大

经记者尚希从北京出发

市场开始下行，更多的房地产公司将走上“轻资产”的道路。

“轻资产”之路到底怎么走？ 经常提到的“美国模式”有什么参考价值？ 《每日经济信息》记者就此采访了美国汉斯地产中国副董事尤文裴。 汉斯作为世界上最大的房地产经纪之一，轻资产模式的实践中有很多值得国内房地产开发公司借鉴的经验。

与国内房地产金融的快速发展相比，尤文表示reits (房地产信托投资基金)在中国取得了巨大的快速发展，(/k0/)之间表示:“中国reits市场快速发展成熟需要各方面的努力，有国家金融政策、税收政策的支持， ”。

美国reits的增长率与收益率相关

“reits作为房地产金融行业的产品，是介于债券和股票之间的金融工具，与债券产品每年都有一定的收益相似，可以享受房地产租金和资产增值带来的资本增值。 ”在谈到目前美国发展迅速、成熟的reits时，尤文裴表示，美国reits发展迅速，与房屋租金收益率和无风险利率差高度相关。

“以汉斯为例，企业自1991年以来设立了房地产基金，已经设立了44个战术投资基金和多个不重复的项目投资平台，全球并购与开发总额超过243亿美元。 ”尤文裴对《每日经济信息》记者表示，目前投资这些基金的大部分是机构，不同的风险偏好对房地产投资的区域市场、房地产类型、投资战略有不同的投资要求。

据了解，美国最早的reits产生于20世纪60年代，早期reits发展比较缓慢，80年代随着租金收益率接近10年期国债收益率，reits的快速发展开始加速。 90年代以后，reits真正进入了快速发展期。 “美国模式”是指通过设立自己的基金管理企业，控制商业房地产从开发到运营的全过程，其中辅以金融手段。

尤文裴告诉记者，美国房地产基金提供的资金支持占美国房地产开发的70%。

“在汉斯看来，房地产基金将由专业的资本市场团队和机构投资者对接，表达信息，及时了解机构投资者的诉求，从而更好地设计房地产基金。 ”特别是文沛说:“现在中国偏向债权的基金有可能在增加。”

制约房地产基金快速发展的因素很多

房地产研究机构英国雷坊预测，市场对房地产信托基金收益率的预期至少比无风险利率高2%~3%。 “中国市场上开始出现高质量的商业房地产，但要成功运营房地产信托基金，就需要大量能够提供高质量稳定租金收入的基础资产库。 由此可见，中国的商业市场仍然缺乏高质量、成熟的商业房地产和有经验的管理队伍。 莱坊高级董事和评估咨询部主管林浩文表示，缺乏优质基础资产直接影响房地产信托基金买卖的活跃性和收益率的设定，商用房地产及相关管理团队面临着大幅度的质量提升，这也是中国房地产信托基金面临的课题。

对此，财经评论家刘艳在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前国内房地产基金面临的问题是规模小、对项目的预判和风险控制能力差、开发商对基金的了解和运用不成熟、投资文化不成熟、这

尽管有这样的问题，刘艳认为房地产基金作为一种非常有特色、利润率高的投资，一定会成为大趋势。 刘艳预计，未来中国房地产基金总量有望突破1万亿元。

高和投资董事长苏鑫:

一些开发商将成为基金经理

经记者尚希出生于海南博鳌

如同自古以来的变化一样，房地产金融化对各个领域都产生了巨大的影响，在今年的博鳌房地产论坛上，房地产金融这一“新的玩法”更是成为了话题。

作为中国第一支商业地产私募基金和房地产资产管理机构升值和投资的创始人，其董事长苏鑫是进军房地产金融已久的老手。 苏鑫坦率地说，根据国外的经验，支持商业房地产长期稳步发展的最佳工具是reits。 “但是，实现真正的reits还取决于政策环境和金融环境。 ”

关于金融环境，苏鑫表示，能否实现充分的市场化尤为重要，如果大量资金能够通过影子银行获得高额利润，谁也不想进行股票投资和金融创新。

苏鑫表示，万科和华润代表着领域未来的趋势。 万科、华润这些领域的龙头公司已经开始与基金合作，大多是商业地产开发型基金，但现在越来越多的开发商与信托等合作。 反过来想，利用目前领域整合的机会，一点点股权投资不仅可以分散风险，还可以扩大规模。 ”。

“我相信将来一些开发商会发展成基金经理和金融度量单位。 此时，轻资产从零到最大化，所有增值过程都收取资产溢价的一部分，从而降低风险，但利润并未减少。 ”苏鑫对此表示。

平安好房网首席执行官庄诺:

众包将成为趋势，真正实现降价目标

经记者杨宠从上海强发

尽管房地产众包在许多人眼中出乎意料，但平安好房网首席执行官庄诺透露的消息显示，这个新事物已经被领域龙头公司所关注已久。

庄诺告诉《每日经济信息》记者，今年3、4月间，当众筹资概念刚刚引起关注时，住房网顺利关注该行业，与房地产领域的老大万科总裁郁亮面对面开会，发现完成筹资有两个问题 第一个问题是如何选择房间。 如果所有的买家都选择了同一个套房，到时怎么处理？ 使用抽签方法吗？ 还是出价高的人有优先购买权？ 第二个问题与房价有关，在房价上涨的情况下，大众采购的产品如何分配利润？ 在房价下跌的情况下，大众采购的产品如何弥补损失？

庄诺如认为，众筹可以在项目开发前确定客户，确定开发周期，从而帮助开发商降低建设项目融资价格、销售价格，规避各种房地产开发风险，最终通过价格调控降低销售价格，进而实现房价

但是，目前该模型的运行还有一定的难度。 在这种背景下，平安好房网推出了类似众包的房地产资金管理模式，暂时找不到合适的购房机会的购房者，可以将购房的资金用于理财产品的购房上，从而获得一定的收益。

庄诺表示，根据国家法律法规，开发商在楼盘正式启用前不能领取意向金，但通过平安使用房宝理财产品，开发商不仅可以完成储蓄客户，还可以提前了解潜在购房客户在地域、面积、总额等方面的购买诉求