““京津冀一体化”下的环京带楼市调查：“京南第一城”固安楼市“涨”声响起 高库存难撑虚火？”

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每次经过记者王杰从河北固安出发

固安县属于河北省廊坊市，位于华北平原北部，北京、天津、保定三市中心。 东与永清县相连，西邻涿州市、高碑店市，南邻霸州市、雄县，北隔永定河，与北京市大兴区相望。 距北京天安门50公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。 固安是距离北京市区最近的县，旧称“天子脚下京南第一城”，是首都经济圈南部地区的核心县市，也是首都新机场要地的快速发展区域，在“大北京”战术中举足轻重。 因此，在近期“京津冀一体化”概念的带动下，当地楼市也呈现出活力四射的景象。 本月初对这位《每日经济信息》记者进行了调查。

记者在访问固安时发现，这个小城镇的房地产市场已经被刺激得躁动不安。 楼盘建设、竣工、空中横亘的塔吊比比皆是，106国道两侧各楼盘卖场和房屋中介门店更是密集，到处都是手拿小广告的楼盘参观者。 固楼市似乎已经成为“京津冀一体化”下的“急先锋”。

大叫“上升”似乎是希望

4月2日，《每日经济信息》记者进入固安边界十里敷南口区域时，在路边等待的许多楼盘带着工作人员，甩着小广告冲了出来。

记者表示，这种“火热”的场景，不过是目前固定下跌的当地房地产市场的缩影。 固安县城东西，南北方向有新昌街、新源街、106国道等6条主要道路。 在这6条主道路上，随处可见拿着普及票，3、3、2名楼盘销售员经过的行人和车辆各打一个广告。 甚至路边小吃摊的长椅上，也以“楼盘广告单”为坐垫。

记者经过这些主干道时，有时会有“摩的”师傅上来，问记者是否看家，他们可以推荐项目。

另外，记者在楼盘柜台看到买家走出楼盘后，马上会被多家楼盘包围。这些导购员推荐各种各样的项目，但要把购房人引入自己的卖场，才能省心。

当地不少房产销售人员向记者表示，目前固安平均房价在7500元~ 8500元/平方米左右，一点“无证件”的偏远地区项目不超过6000元/平方米，个别项目为8500元/平方米~9500元。

记者访问“白金悦山”项目时，项目销售人员表示，该楼盘下一期的开盘确实会有所上升，但涨幅尚不明朗。

据说这样的“声高”在固安不是个案。 在记者采访中，许多楼盘销售人员表示，由于“京津冀一体化”提上日程，这些楼盘下一期的开盘价格肯定会高于目前的价格。

但是，这“叫嚣上升的声音”，就像希望一样。 记者在访问十多个楼盘的过程中，发现很少有人去这些楼盘看房。

另外，据了解，固定化小型地产商开发的项目库存取值速度并不快。 当地“水木清华”项目的销售人员向记者表示，该项目每年有600套套房景点，目前仍有20多套销售。

当地一位房屋销售人员坦率地说，在固安买房的人们，主要来自北京南城的丰台和大兴地区。 “(北京)在东方工作的人会想到燕郊和香河。 ”

固安房地产新闻网4月7日的统计数据显示，目前当地网上可售房产数量为12577套，可售面积为1275275.540平方米。 其中住宅可售数量10870套，住宅可售面积1077774.830平方米。

根据上述网站的统计数据，3月份固安网上房地产合同数为972份，合同面积为96680.570平方米，其中住房合同数为895套，住房合同面积为90646.700平方米。 按照3月的合同速度，消化目前的可销售面积约需要13.2个月，消化住宅产品需要11.9个月。

住部副部长齐骏表示，高库存是指库存量超过月销售量的12~15倍，超过1年~1年半的销售量。

上海易居房地产研究院研究员严跃进，固安等北京周边县级市认为，过去的高库存与部分房企密集进入开发有关。

中原地产首席分解师张大伟告诉记者，固安与燕郊相比特点确定，也有第二机场的盈利，但近期固安市场相对平稳，第一是固安接近北京大兴，大兴市场降温，因此固定也没有上涨的动力。 从库存来看，固安的库存也比较大。 如果当地依然只重视住宅房地产开发，不抓紧引进产业，将来会经济上或者非常不利。

政府纠正过“五证不统一”/

“大哥，我们北漂买房不容易。 千万不要被任何无证(五证不全)的开发者欺骗。 ”永清县的“公园壹号”楼盘由固安的经销商告诉《每日经济信息》记者。

上述销售人员所指的“五证不齐全”楼盘存在于固安，而“五证”是指房地产商销售商品房时的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地聘用证》和《商品房销售许可证》

据《中国房地产报》年6月报道，当时固安的一点是楼盘销售存在“五证不全”。 在访问中，一位楼盘销售人员向记者表示，当地楼盘部分目前仍存在“五证不全”的情况。

记者又发现了特殊情况。 记者来到楼盘时，楼盘销售人员大致有同样的开场白。 “老师，你知道固安吗？ 我们是五证齐全的项目。 ”

据上述“公园壹号”的销售人员介绍，楼盘在卖场挂着“五证”，但那是另一张楼盘的证明，买家不知道真伪。

“汇元雅居”卖场的一位销售人员坦白说，固安的大小卖场有30多个，但只有一部分是五证齐全的项目。

《白金悦山》、《水木清华》、《金海城》等十几家卖场的销售人员表示，固安存在部分楼盘“五证不全”。

对此，秦兵房地产律师团徐斌律师认为，京津冀一体化加速等好消息导致了当地市场的爆炸性发展，要求购房人无论是自住还是投资，都应该选择有实力的开发商，购房人面临市场和政策影响带来的房价风险，

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理学部长赵秀池告诉《每日经济信息》记者，在一定程度上阻止了当地楼盘的“证书不齐全”和人们的投资意愿。

记者表示，固安县还对这种违规行为进行过整顿。

年11月7日，固安县政府官方媒体发布的《房管局出重拳规范房地产市场秩序》中表示，年10月10日，县房管局组织专项力量开展房地产市场专项整治活动，全面核查全县建设销售项目。 对全县46个在建销售项目，每天巡视2次，关闭18个无证销售项目。 派遣专家到与个别明关暗无关的销售场所实施死守，防止违规销售行为反弹。

二手房中有“脱不开身”/

记者在访问固安楼市时发现，目前当地二手房市场出现“脱不开身”的情况。

在当地的房地产中介网站上，也出现了“固安红树湾”的二手房低价出售的新闻。

一家房地产中介机构的经纪人在《每日经济信息》中表示，原因是“红树湾项目”启动时的价格过高。 现在，它手上有几间红树湾的房子，大部分以低价入手，还有亏本甩卖。

据21世纪固安馨园店经理介绍，固安县出售的二手房比一手房便宜1000至2000元，但二手房由于难以贷款，大多只能全额交易。

这个经纪人还拆除了二手房不能贷款的理由。 出售大部分二手房的是新建住宅出售，房产证还没有办好。 “即使是持有不动产证明书的业主，也不同意购买者贷款购买。 因为我知道二手房的贷款审批时间很长。 一般需要三四个月，慢的话需要五六个月。 ”

此外，户口问题也是二手房贷款难的另一个门槛。

上述经理表示，贷款购买二手房，购房人必须有河北户口，“这是一个硬性条件，购房人必须如实迁出户口”。

这个经纪人在已明确表示二手房贷款最可悲的封闭是银行的固安，大部分银行都不会贷款给二手房。

关于固安后市的快速发展，这位经纪人坦言，这里原来是个县，正常房价5000元左右，由于离北京很近，达到了现在的高价。 “去年我在这里买的时候的价格是5000元，现在是8000元。 再过一两年要翻番是不可能的。 ”

宾海不动产等二手房中介机构的经纪人也表示了同样的看法。

中国房地产学会副会长陈国强在接受《每日经济信息》记者采访时表示，按目前固安的库存数据来看，仍略高。 由于北京房价高、限购，一些人以前涌入固安。 当地客户大多来自北京，北京第二机场选址等良好措施已经对固安楼市起到了很大的带动作用。 目前，北京、天津、河北一体化进程加快等，给当地带来了新的带动，但由于市场最后回归供需基本面，量化上涨、反弹的可能性不大。

陈国强还警告购房者，在固安的职业生涯中要注意风险，不要因为政策好就盲目投入市场，可以自住也可以投资。

赵秀池也表示，固安楼市是京津冀一体化和首都第二机场应声而起，这几年吸引了不少买家。 当地楼市能否实现持续快速发展，维持供需平衡，最终取决于固安对外来人口有多大吸引力，能否真正通过居民业联动、产城一体化留人。

严跃进表示，购买固安地区楼盘多为北京刚需人群，这类人群平时的工作和生活空之间在北京，在固安的居住时间往往不长。 这是因为，以这样的水平计算，大多数已经销售的楼盘，虽然统计上属于已经去库存的楼盘，但实际上是隐藏的库存和空装置。 并且，近期，受京津冀一体化效应的影响，当地楼宇的库存清理工作切实加快； 但是，这些政策同样会造福通州、保定等城市，不排除一些原本希望运营商在固安撤出的集团，将进一步加大当地库存压力。