“房价涨跌争议：开发商怎么看楼市“拐点论””

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“两会”前夕，杭州、常州的个别楼盘挥舞着降价的翅膀，在资本市场掀起了风暴，许多悲观者呼唤楼市“崩溃”的呼声。 随着美国逐渐退出qe，热钱撤出中国将导致流动性下降，人民币不再进一步升值……一时，各种(/(/K0 ) )观点甚嚣尘上。

楼市的“黄金十年”结束了吗？ 今年的房地产市场会怎么样？ 房价、地价走势如何？ 开发者如何改变经营模式来应对挑战？ 今年“两会”的资金流动性和房地产市场对宏观调控政策的表现，也将符合今年楼市格局。

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旭辉集团总裁林峰“年内土地价格将被召回”

经记者杨宠从上海强发

和往年一样，房价和地价仍然是今年“两会”的热门议题。

2月底，杭州、常州个别楼盘下跌，a股、H股市场地产股大跌。 这表明了投资者对房价过高的担忧。

今年的房地产市场会如何变动？ 对此，旭辉集团总裁林峰对《每日经济信息》记者表示，土地价格有望下跌，预计今年内将出现购买土地的最佳时机。

住宅价格因城市而分化

“年房地产的外部形势不容乐观，但我们准备好应对困难。 ’旭辉集团总裁林峰去年对楼市做出了预断。

林峰对此进一步解释说，“不乐观”并不意味着“悲观”，而是基于与去年比较良好的楼市得出的结论。 慎重对待市场。 由于城市和地区板块不同而存在分化，这是一个中性的市场。 “量减少，价格微调和城市分化。 ’这是林峰今年对房地产市场的基本评价。

他认为今年的交易量不会比去年高，可能会回到去年左右的水平。 由于交易量下降，房价持续上涨会产生压力，不会大幅上升，但也不会大幅下降，而是有微增、微减或持平的趋势。 但是，不同城市的情况不同，不同城市的板块价格也会出现分化。

今年的房地产调控政策也将分化，将针对不同城市不同市场的情况进行比较制定政策。 从目前的政策方面来看，由于房价上涨阻力较大，短期内没有出台更严格的房地产调控政策。

房价难以大幅上涨的另一面是房企将从土地市场获得巨大利润的机会。

林峰表示，每次楼市调整后，土地市场都会出现抄底的机会。 例如，今年下半年，土地市场有了很好的机会。 当时取得土地的公司，利润相当可观。 今年内，市场上可能也会出现获得这样的土地的机会。 旭辉在这里储备饲料，所以打算在这个窗上抓住机会，以低廉的价格获得优质的土地。

旭辉今年关注了长江三角洲沿线的部分城市，以及郑州、南京等诉求比较旺盛的城市。 据公布，旭辉今年购买土地的支付金额在110亿以上。

林峰说，未来十年，楼市不再是“黄金十年”，但并不意味着下跌，未来十年应该是“白银十年”。 这十年间，总量上升，但增幅下降。 马太效应比过去十年更为明显。 因为这种规模的住宅企业仍然保持着快速的增长，不存在瓶颈。 作为旭辉也专注于房地产的本职工作，不会分散到其他领域。

获得海外融资越来越多

今年旭辉将进一步增加在资本市场的融资，在国内外市场的融资比例几乎一对一，一年内到期的短期贷款将控制在几乎30%以内。

今年年初，旭辉已经获得了两笔融资。 一个是2亿美元的五年期贷款，另一个是3亿美元的银行贷款。 海外融资的特点是没有多层次的审查。 相比之下，目前旭辉在国内的长时间贷款基本以项目开发贷款为主，长时间负债价格为百分之六点几到百分之七点几。

由于房价难以大幅上涨，业内普遍认为房地产公司的年利润率将下降。 林峰曾对此置评，旭辉表示，并非已经按照领域最高利润率在做，目前所需产品只能达到12%的收益率。

这并不意味着房地产公司今年不能提高整体的利润率，但是提高的方法只有一个，就是提高利润率相对较高的其他类型产品的比重。

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万达集团董事长王健林:适度紧张的资金面将成为常态

经记者尚希从北京出发

在全国“两会”到来之前，风声鹤唳的房地产市场再次成为全民关注的焦点。

“两会”对资金流动性和房地产市场宏观调控政策的表现，也将符合今年楼市格局。 万达集团董事长王健林日前接受《每日经济信息》记者采访时表示，去年美国紧缩流动性，国内流动性也受到抑制，今年1月~2月资金紧张，部分地方出现房价下跌、交易量下挫，这标志着楼市将走向拐点 “这种‘适度偏紧’的局面至少将持续5年。 ”王健林说。

资金方面持续不均衡

随着杭州个别楼宇的价格跳水，目前包括常州、无锡等地的楼宇也呈现降价迹象，这种连锁反应到底会蔓延到那些城市？ 中国的房地产市场来到十字路口了吗？ 拐点什么时候来？

“即使部分地区出现房价下跌、交易量受挫，楼市也未必能走到拐点。 ”在王健林看来，个别城市的降价与目前资金紧张有关。 “在去年美国流动性紧缩、国内流动性也受到抑制的客观背景下，今年1月~2月资金紧张。 ”

这些楼盘是中国房地产市场拐点的引爆点还是假摔？

“不能说是拐点，也不能说是假货。 成交量萎缩，价格下跌不是全国性的情况。 目前，只有个别楼盘在下跌，在房地产市场表现最好的2009年、年，或者更早的2004年、2005年，房地产仍然造成许多楼盘死亡。 这个领域本身就是风险很高的领域，不是一进来就赚钱的。 ”王健林表示，局部事情无法评估中国整个房地产领域。

关于真正意义上的拐点，王健林说了两个指标。 交易量的减少还需要再持续半年，或者一年。 除此之外就是价格的下跌。 “现在，根据全国公布的1月数据，70个大中城市和60多个城市仍然在上升，因此这个拐点论不成立。 但是，我知道今年的市场一定比不上年火。 ”

房地产市场的降温与日益紧张的金融市场无关。 “当然，没有那么紧。 去年的gdp下滑到了7.7%。 今年可能会低于去年。 ”但王健林同样表示，目前中国处于以投资和出口拉动经济的大背景下，资金面也不会因此而变得太紧，“适度紧张的局面将是今后常态，至少5年内的常态。 ”。

新的电子商务商业模式

虽然强烈反对“崩溃论”，但对房地产市场抱有理性思考的王健林也同样指出，房地产规模化开发的“保质期”也只有8到10年。

从目前旺达快速发展的脉络可以看出，全国布局的旺达旅游城市是快速发展的另一条主线，这类产品赋予了许多“文化产业”的文案，但背后的支撑仍然与之前流传下来的房地产开发相结合。 “说实话，进行文化旅行不想和不动产挂钩，所以是不得已的方法。 ”

确实，正因为看到了房地产领域的天花板，在旺达的布局中已经挖掘出了越来越多的“可能性”。 从文化旅游项目的发展力度到O2O ( O2O )的电子商务模式，王健林在寻找房地产后，正在寻找下一个时代所需的“砝码”。

在与马云(杰克默)进行“对赌”后，万达的电子商务动态更加引人注目，在采访中，王健林就万达未来电子商务的快速发展计划找到了他的答案。 据此，万达在向马云(杰克马)“赌博”之前，已经买马开始研究电子商务，最终的构想是“大数据”、大会员体系，即迅速发展会员，让尽可能多的客户成为会员，会员费

“卢旺达的电子商务将是一种全新的商业模式。 ”王健林提出的目标是万达在3年、最多5年内成为1亿多会员。 “现在正在说话，但不太清楚。 一定会以旺达为中心，有经验的领域兄弟一起帮助”，但王健林确定，万达将于今年年底或明年年初正式对外发布电商商业模式。

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新城控股副总裁欧阳捷:多土地出让渠道有助于降低房价

经记者沙菲出生于上海

去年年初以来，“北、上、广、深”等一线城市土地价格不断上涨，开发商疯狂拿地，房价也因此暴涨。 现在的市场该如何抑制地价，让更多的买家有那所房子的梦想？

新城控股高级副总裁欧阳捷建议土地供给主体市场化、土地供给新闻透明化、土地供给渠道多元化，允许城市公司现有的土地和农村集体建设用地供给土地市场，实现政府规划和用途管理下的土地公平自由交易，加强土地供给新闻的公开透明性和开发

分流人口将减轻房价的压力

去年，房地产市场出现了两极化的迹象。 一、二线城市土地价格和房价大幅上涨，设立三、四线城市大面积楼房空，不时传出“崩溃”、“鬼城”的信息。

欧阳捷认为，这种现象的根本原因还在于城市生活人口分布的不平衡。 另一方面，大量人口流入一流城市； 另一方面，部分三、四线城市由于人口引进不足，发生了大面积的空。 中小城市如果能积极引发人口，就能大大减轻特大城市的压力，促进自身城市的快速发展。 高质量的公共资源应该向三、四线城市倾斜，中央通过财政转移支付，支持中小城市建设，吸引他们越来越多的产业和人口流入。

大城市和特大城市必须处理房价和城市病，逐步退出造船、钢铁等高聚集人口的产业，可以缓解一线城市的人口压力。 此外，城市规模越大，就越面临土地差距的效应，抬高市中心土地的价格，既需要控制人口增长，也需要向中小城市人口迁移，因此也会带动周边房价的升级。

除了处理人口分布不均外，控制房价的另一个关键是使土地来源多样化，提前开放城市公司土地和集体建设用地流转，显然有利于实现土地来源的多样性。 土地供应一旦发生竞争，地价就会通过竞争平摊。

此外，供应地的新闻透明度也有利于土地价格的稳定。 由于供给地的新闻不透明，开发商因恐慌和误判夺走了土地，导致了土地价格的高涨。 如果开发商和社会能清楚了解供应地的新闻，就有可能减少土地价格大幅上涨，在一定程度上有利于地价的稳定。

评价:整个领域不缺钱

此前，兴业银行暂停部分房地产类贷款引发资本市场巨大恐慌，但在欧阳捷评估中，整个领域的资金方面应该没有大问题。

现在m2的增长应该比较平稳，没有再大幅增加，但增加的幅度也应该不低，从这个立场来看，国内应该没有缺钱。 房地产市场整体供需格局没有变化，相对平稳。

另外，虽然去年国内进出口有所增长，但随着欧美经济逐渐复苏，经济形势整体也趋于平稳，进出口也有所增长，国内外汇顺差也逐渐增加，相反会刺激流动性的增加，从而抵消退出qe对流动性的影响。

从上述几个方面来看，整个金融环境保持平稳。

欧阳捷认为，还是银行资金不匹配和互联网金融异军突起造成流动性失衡，金融业不会对整个房地产业造成不良影响。

前期地产股大跌是因为投资者担心新的监管政策会在“两会”前后出台。 虽然整体资金方面没有太大问题，但欧阳捷认为不排除小公司日益悲伤的现象。

他说今年也是收购房地产项目企业的好机会。

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记者的注意

房企利润下降并不意味着房价会下降

经记者杨宠从上海强发

在过去的12年里，开发者们从未像今天这样悲观过。

他们的悲观并不是因为他们认为房价会崩溃，也不是因为他们认为今年的利润率会比去年低，而是因为他们开始同意房地产大规模住宅建设时代五到十年后结束，这意味着房地产领域真正的黄金期的结束。

房地产领域利润率开始大幅缩小时，房价会不会大幅下跌？ 过去五年的例子向许多人表明这种可能性很小。 事实上，从2009年开始，房地产领域结束了暴利领域，领域平均净利润开始以每年1个百分点的幅度下降。 中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布的《房地产开发公司经营管理状况蓝皮书》预测，全年房地产领域的净利润率将下降10%以内。 但是，房地产价格并未因开发利润下跌而下跌，特别是在一、二线城市，去年房地产价格涨幅相当大。

正如华远集团董事长任志强所说，这不仅是土地供应垄断导致地价上涨，乃至房价暴涨，也是城市布局的原因。 大量人口流入一线城市后，一线城市因为没有足够的房子支撑这些流入的人口，推动了房价的快速上涨。 而且，在许多三、四线城市，由于土地的大量供应，出现了大量的“鬼城”、“空城”。 从根本上处理房价问题，平衡特大城市、大城市、中小城市的人口负担，无疑是最好的办法。 事实上，世界许多特大城市都经历了郊区化的过程，这也几乎是城市化的必要阶段。

2月26日，习大大总书记在北京主持座谈会，以专题形式听取北京·天津·河北协同发展事业报告时，为实现北京·天津·河北一体化的快速发展而努力，打破自身“一亩三地”的思维定式，集体向顶层设计目标迈进，实现一 着力优化城市布局和空之间的结构调整，促进城市分工合作，提高城市群一体化水平，其综合承载力和内涵

以特大城市为中心的城市群合作快速发展，可能是未来处理“北、上、广、深”等特大城市房价高的情况的最佳途径。 通过上述方法，减轻了特大城市的人口负担压力，中小城市迅速实现了产业的快速发展和人口吸引。