“长实新鸿基大幅降价出货香港楼市熊出没”

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经过记者顾家彦从广州出发

随着香港特区政府出台“双辛申办”调控，美国量化宽松政策逐渐退出，香港部分大地产商开始大幅降价上市。 《每日经济信息》记者观察到，继李嘉诚掌舵长江实业之后，首个在香港上市的新盘降价25%开始售后服务，另一巨头新鸿基于2月10日将位于元朗的住宅项目售价下调40%开始销售。

有分析认为，与大型房地产商的依次降价出货相比，香港楼市逐渐呈现熊的样子。 汇丰证券表示，流动性、失业率、住房供应和负担能力四大因素将在今年内对香港楼价产生不利影响，预计今年楼价将下跌15%，利率走势更会给年香港楼市带来下跌风险。

关于香港特区政府是否取消“双辛把戏”，法国巴黎银行董事长李伟烈此前在与媒体采访时表示，政策退出将引发巨大的市场诉求，推高楼价，因此“双辛把戏”今年内退出的可能性接近于零

大制造商降价发货

2月10日，新鸿基在位于香港元朗的住宅项目中公布了156个新单位。 平均售价约8526港币/平方英尺(约71679元/平方米)，比去年上市时下降35%，比周边二手楼价下降10%至15%。 以一个二楼的a室单位为例，去年售价为1880.2万港币(约1468.4万元人民币)，但现在大幅降至1227.6万港币(约958.8万元人民币)，达到35%。

除此之外，新鸿基还额外提供无价值的折扣。 新地会员可以享受楼价的3%折扣。 此外，我们还为早期成交者提供最高楼价5%的额外折扣。 两者加起来的折扣达到8%。 另外，为了吸引大陆买家进入市场，与香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠手”相比，新鸿基地产提供了“交易完成后税费总额70%”的优惠。 在这个计算中，项目的最高降价幅度超过了40%。

新鸿基地产副董事长桑德·皮驰表示，集团上市的第一家单位一直受到很高的优惠，此次首尔峦目的地的单位售价已经低于该区二手房市场，价格十分诱人，之后的推广单位大幅上涨空 他表示，目前香港市场更换楼市的诉求仍然很大，年内将有越来越多的新盘出售，楼市发展顺利，成交将比去年热闹。

UBS预计，随着新地的大幅降价销售，未来其他开发商将追随降价，短期内将对二手楼价施加下调压力。 事实上，精选巨头降价出货的是长江实业，企业今年年初上市的香港新年初新盘“pa”，折价后的平均售价为16886港币/平方英尺

(约141960元/平方米)、

折扣达到25%，售价处于该地区最低水平。

预计香港楼价将有新的调整

据《每日经济信息》记者介绍，为遏制过热的楼市，香港特区政府宣布，非香港永久性居民、当地和非当地注册企业在香港购买住房，追加征收购房者印花税15%，提高追加印花税税率5%。 4个月后，特区政府再次宣布全面提高印花税，与套房购房者相比，新政策规定按200万港币以下住房成交价的1.5%缴纳印花税，按200万港币以上成交价的8.5%缴纳印花税，按以前的4.5 %缴纳印花税

“双辛把戏”出现后，去年10月，香港豪宅市场首次出现降价潮。 当月，新鸿基发售了位于香港九龙区的豪宅项目天玺181套。 原价从2.9万港币/平方英尺(约24万人民币/平方米)降至2.5万港币/平方英尺(约21万人民币/平方米)，加上“购买大楼返还印花税70%”的优惠，天玺项目的推广优惠幅度为3.5万港元。 会德丰、新世界的快速发展和港铁合作推出位于尖沙咀柯蒂斯站的新盘“theaustin”，提供印花税退还、现金退还等多种优惠办法，贴现率最高达19%，两个项目在上市当天很快售罄。

中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，今年香港地产商将加快新盘上市。 去年只有9000多个新盘供应，今年预计有15000个，地产商降价回收资金的压力加大，加上特区政府调控楼市的措施等因素，预计香港楼价将有新的调整。

香港楼市的牛熊会转型吗？

香港的房地产市场本来就以大幅度的波动而闻名。 从1997年末到2003年，香港楼价最高下跌76%，但从2004年开始的10年间，香港房价开了10年牛市。 监测香港楼价的中原城市领先指数( ccl )显示，该指数从2003年底的约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。

受“双辛申办”限制的影响，年香港楼市成交明显下跌。 香港土地注册处公布的数据显示，去年香港所有类型的楼宇买卖合约较年下跌39%。 楼市成交冷却影响了一些大地产商的销售业绩，以长江实业为例，企业仅去年在香港实现了不足50亿港币的销售额，与全年300亿港币的预期相差甚远，为过去13年来的最低。

从丰厚的资本和协众国际总裁黄立冲来看，香港楼市牛熊转折点在于美国退出量化宽松政策。 “由于香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩，在超低利率环境的支撑下，大量热钱涌入香港推高楼价。 但是，香港购房人的房贷利率只有2.2%，租金收益率超过3%。 黄立冲说:“这是因为这位购房人能够以较高的杠杆支撑如此高的房价水平。”随着美国购房规模的缩小，量化宽松政策的退出渐近，市场利率的上升将大大提高购房人的负担，加上热钱撤出香港楼市

美银美林认为，香港的租金收益率与10年期美国国债收益率密切相关，目前两者均为2.8%。 随着10年期美国国债收益率上升至4%，假设租金保持不变，香港房价至少需要下跌24%，以使租金收益率与美国国债收益率一致。 此外，与1997年香港楼市大涨时相比，当时香港房屋持有人需要支付近10%的贷款利率，但如今贷款利率略高于2.2%。 因为这种利率的上升冲击了所有的房贷购买者。

“量化宽松政策正式退出，标志着香港楼市正式进入熊市，但香港房价下跌的幅度取决于退市的速度，如果贷款利率迅速上升到5%以上，将来可能会出现新的供给不足的浪潮。 ”黄立冲想。