““史上最严厉”楼市调控为何难见效？”

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从每日经济信息记者徐奎松

的话题出发，

12月7日、8日，中国社会科学院相继发表了《经济蓝皮书》和《住房绿皮书》。 蓝皮书称，预计全年房价涨幅在15%左右，85%的城市居民家庭无法购买需要购买新住房的城市居民家庭。 年放松管制后，房价可能会上涨20%~25%，甚至更高。 根据绿皮书，全国35个大中城市二类地区普通商品住宅平均房价泡沫为29.5%。 为了缓解居民购房难的问题，中央高层提议每年新建1000万套保障性住房。 尽管如此，专家认为“无法充分满足诉求”。

从今年4月中旬开始，中央出台了新的楼市调控措施，此后，许多地方也出台了“限购令”等被称为“史上最严格”的调控措施。 但是，9月以后，房价持续上涨，开发商再次取得土地，银监会严厉查处78家央企不退出楼市等问题再次引起舆论关注。 许多专家认为，必须出台新的房地产市场调控措施。 为什么我们的房地产宏观调控措施难以见效？ 此次“宏观今日谈”将邀请两位房地产行业专家和一位行业相关人士来讨论这个话题。

法规应该因“土地”而异

nbd :根据社科院蓝皮书，目前房地产市场有三个主要矛盾。 一是实现居民购买住房的目标与激烈推高房价的土地出让制度之间的冲突。 第二个是中央和地方之间的财政税收关系不顺利的冲突第三个是土地是用于吃饭还是居住的矛盾。 社科院给出的数据似乎证明了该楼市调控失败。 粉丝经理，能以北京为例谈谈这一年的房价走势吗？

范洪琳:我们企业可以直接掌握房地产的实际价格。 根据我们的总结，去年和今年的房价走势出现了四个波动期。 第一个波动期是2009年初到2009年末，一年内房价几乎翻了一番，从去年年初到今年11月房价上涨了120%~130%。 第二个波动期是今年春节后至4月国家宏观调控政策出台前，房价上涨最快的时期。 例如，在北京石景山区，2009年初二手房价格为8000元/平方米~9000元/平方米，商品房价为12000元/平方米~13000元/平方米。 到了2009年底，二手房价格上涨到15000元/平方米~16000元/平方米，商品房上涨到20000元/平方米左右。 截至今年4月，二手房价格上涨至22000元/平方米的水平，商品房价上涨至25000元/平方米的第三个波动期为今年4月至9月，房价有短暂下跌的趋势，但跌幅在10%左右，并不大。 第四个波动期是今年9月至11月，成交量和房价正在回升，二手房价格回升至20000元/平方米左右，商品房价回升至25000元/平方米左右，或更高。

与房地产的宏观调控比较，如果所有地区都采用相同的政策，则效果不理想。 有几个理由。 一是监管力度不够，二是政策比较宽，但全国各地区情况不同，政策的具体实施出现了夹层。 所以，用同样的政策调整不同的区域，其效果与预期相差甚远。 从而给统计带来误差乃至失真，给宏观调控的评价和制定带来指导性的偏离。 如在北京的统计机构，他们进行房屋交易价格调查时，今年3月商品房交易价格为24000元/平方米，4月为22000元/平方米，5月为18000元/平方米。 简单来说，价格虽然下降了，但实际上数据统计结构发生了变化，他们将远郊地区的价格和城市中心的价格平均后的价格，这个价格看起来很低，但城市的房价依然很高。

现金购买难以限制

nbd :房价上涨是事实，中央想要控制的决心也很大，但为什么宏观调控政策不能抑制房价呢？ 以抑制信用量为第一手段的房地产调控政策，为什么难以见效？

顾云昌:调控住房贷款是房地产宏观调控的首要措施之一。 我们必须承认，今年出台的提高第三套房信贷限制和第二套房住房贷款首付比例( 50%以上)的措施，对打击恶性炒房、虚高房价起到了一定的作用。 但是，房价为什么在9月份又反弹了呢？ 这证明了两个问题。 一是在房地产市场上，富人在炒房的比例很大，这些人不需要银行贷款，信用管理政策对他们没用，相反限制了实际想买房居住的人。 二是因为无法控制炒房店，控制信用政策的效果打折扣，房地产其他相关政策的比较有效性也打折扣。 需要注意的是，整个社会包括政府在内，都必须合理反思我们的宏观调控政策，渗透到房价背后，为物业管理结构寻找原因。 我们需要从体制上转变和改革现有的房地产宏观调控措施。

曹建海:自今年4月实施新的房地产宏观调控政策以来，到9月为止，已证明对房地产价格的恶性膨胀起到了抑制投机炒房的作用。 但是，我们要理解的是，被抑制的房价只是今年年初被恶性炒鱿鱼的部分。 除去被炒鱿鱼的部分，原来的房价很高，远远超过了普通上班族的购买能力。 今年，中央政府相继出台了《国十条》、《新五条》、《要求省级地方政府监管房价》等措施。 在一系列政策中，限制住房贷款，要求省级地方政府监管房价的政策，以前在社会上很常见，但最终没能起到改变实质性问题的作用。

让我们进一步看看这两种措施的一些变化。 出让土地是地方政府的重要收入来源，2009年以前，土地出让收入占地方财政总量的40%以上。 今年，房地产市场的一些变化很难预测。 从目前的情况看，到年底，出现了地方政府出让土地的高峰，一些城市的地王层出不穷。 从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”更具破坏性。 所以，中央要求地方政府监督房价，这是个错误。

信用限制政策的效果为什么会打折扣？ 有三个主要的漏洞。 一是4月份控制第三套房贷款，提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力度较强，但小银行和其他非国有银行不仅没有落实好政策，反而占据了四大银行暂时停止贷款闲置的市场份额。 这些小银行的住房贷款规模也不小。

第二个漏洞是，由于长时间的通货膨胀和物价上涨的预期，银行存款发生了“大搬家”，很多人会提取存款购买商品房。 许多调查机构表示，在目前的房价中，一次性不重复的支付量占40%以上。 也就是说，购买价款的40%以上是个人现金，不是银行的信用。 前几天和几个富豪座谈时发现，他们各自手上的房子有100间左右，是不重复支付就一次性购买的。 2000万元的房子里，有在上海一口气买了4套的富豪。 证明中国富豪的住房购买力惊人。

第三个漏洞，商业银行没有审查贷款人的住房贷款清单，没有记录，只有贷款人的整体贷款记录。 为了得到详细的记录新闻，银行依赖银行协会，但银行协会的统计不完整，掌握一个家庭拥有几所房子的权威机构的是各个地方建设委员会。 在这个新闻频道中，如果地方建设委员会和银行不通，处于真空状态，银行就无法真正抑制信用购买。 所以，从表面上看，我们已经有了抑制信用的政策，但实际上等于没有。

通过上述三个问题，我们可以知道房地产宏观调控措施为什么不能抑制高房价。

范洪琳:曹主说的这些制度漏洞确实存在。 根据我们掌握的情况，《国十条》的信用管理政策从4月公布开始，到7月~8月银行与地方建设委员会联网。 在这个过程中，银行和建委的消息在封锁状态，无法控制第二套、第三套、甚至越来越多的楼宇的信用申请。 另外，我和温州、山西等地的炒房团谈过后，发现他们买房是全额的，不依赖信用。 有钱人全款买房子和贷款买房子，效果差别很大。 如果采用贷款，价格将大幅上涨。 一是浮动渠道太慢，二是银行合同不允许一年内提前还款。 依靠银行信贷的是在小型商社稍作投资的顾客。

房地产税

nbd :有专家认为，房地产业无论如何调控，都离不开取消土地财政、扩大住房供给、发行房地产税三大主要措施。 中央已经提出，每年新建1000万套保障房，目前的现状如何？

曹建海:今后应进一步调整保障房和商品房的建设比例。 国土资源部提供的数据显示，70%的土地用于建设保障性住房和小户型住房。 但是国土部没有证明保护室应该占多少比例。

实际上，小户型住宅也是商品房，应该分开，进入保障房非常模糊。 根据我们的调查，部分地方在这70%的土地中，60%的人在建设小户型商品房，这偏离了加大保障性住房建设计划的意图。 另外，也应该知道现在保障房的55%的面积都在安装被拆除的房子，这意味着在大量保障房建设中，只有45%的房子能够处理居民的居住问题。 仅仅是拆除和重建城市住宅，产生短期的gdp，对财富的损失就很大。

范洪琳:以北京为例，从2009年到今年，棚户区改造增量较大，城中村基本被拆除。 为了这些人的安室大部分是保护室，连55%都打不了。 虽然每年的保障性住房规划和建设量很大，但实际安置低收入者的比例很少，被安置的人占据了。 像北京市一样，2009年的计划确定了要确保市内低收入无住房者的住房保障问题，但是锁定方法还是有很多人排不上号，今后还会拖延。 因此，在房地产宏观调控政策安排中，今后应就保障房和商品房建设比例进行重大调整，增加保障房数量。 让有经济能力的人购买商品房，通常上班族购买保障房。

nbd :关于房地产泡沫，土地财政被认为是主谋。 如何改革土地财政？ (/br/) ) (/br/)顾云昌)单纯地取缔土地财政，可能性很低。 中央和地方必须探索别的方法来代替土地财政。 尽快出台物业税，地方财政可以从物业税中增加财政收入。

曹建海:比较有效的处理方法是，宏观调控政策应该明确规定，全国一半的土地不允许销售，免费分配到保障用地。 另一半的土地，地方政府出让和出让的收入也必须用于建设保障房，不允许地方政府用于其他方面的投资。 如果落实好这项政策，从长远来看，将为保障性住房的建设主体地位打下良好的基础，对遏制房地产市场起到非常大的作用，房价也将真正下降。

鉴于目前银监会正在严厉查处78家央企继续持股炒房，我认为应该让央企建设保障房，限制商品房开发。 这样一来，一方面可以实现国有财产补助人民的目的，另一方面限制中央企业建设商品房，房价也会下降。

nbd :关于房地产税，目前仍有两种不同的看法。 有些人说房地产税是控制房地产价格的好方法。 也有人说控制效果有限。 需要什么样的不动产税？ (/br/) (/br/)曹建海)引入房地产税是抑制房价的好方法，就像香港地区的印花税一样有效。 房地产税应该以多宽的幅度发挥作用？ 自古以来争论不休。 我认为应该是每年征收判断值的1%左右，对抑制房价非常有帮助。 这也是替代地方土地财政的方法之一。 目前，已有传言称，计划于年在上海和重庆试点，按估算0.3%~0.4%的税率试点征收，该税率变低。

范洪琳:有传言说年将在重庆和上海举行房地产税考试，但税率还没说定为多少。 重庆将首先在豪宅和别墅开展征收试验，上海将按人均平均居住面积进行征收试验。 我认为住房税应该在住房供应达到一定均衡水平时交，也许更科学一些。

虽然现在供给小，诉求大，但如果在这个时期出台房产税征税政策，可能会导致房价不下降，反而会抬高房价。 例如，我这所房子开始被征收房地产税。 那么，我租这个房子，把增加的房地产税加在房租上，让出租人负担。 因此，当供给小于诉求时，租客们肯定会持续上涨，形成长期的卖家市场，房价不会下降。 但是，当供应量和需求量进入平衡状态或接近平衡时，房产税将很快起到降低房价的作用。

对话嘉宾

顾云昌中国住宅房地产研究会副会长

曹建海社科院工业经济所投资与市场研究室主任

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