“证监会住建部发布重磅落地文件 逾万亿住房租赁证券化市场启幕”

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根据住建部网站消息，25日，为贯彻党的十九大精神和中央经济实务会议提出的加快多主体供给、多渠道保障、租赁购房的住房制度要求，全面快速发展住房租赁市场配套政策，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，提出“住房租赁 推进房屋租赁资产证券化，有助于充分利用房屋租赁存量资产，提高资金录用效率，促进房屋租赁市场的快速发展。

《通知》还表示，将重点支持房屋租赁公司发行以自有房产为基础资产的权益类资产证券化产品，推广多种债权性资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金( reits )。

这是一年多来资产证券化行业发表的落实党中央、国务院要点政策要求的第三份重要文件。

根据通知:

1、住房租赁资产证券化，有助于充分利用住房租赁存量资产，加快资金回收，提高资金录用效率，吸引社会资金参与住房租赁市场建设；

2 )有助于降低房屋租赁公司的杠杆率，提高服务领域的供给侧结构改革，促进金融和房地产的良性循环；

3 )丰富资本市场的产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，能够满足投资者多元化的投资诉求。

另外，通知要求遵循以下基本基本基本原则。

一)通过反复市场化、法治化，逐一发挥资本市场服务的实体经济和国家战术的积极作用；

2 )确定优先级和积分支持行业

3、加强监管合作，推动业务规范快速发展

4 )积极履行监管职责，切实保护投资者的合法权益，合力防范风险。

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确认通知:

一)优先支持大中城市、雄安新区等国家政策要点扶持区域、利用集体建设用地租赁住房试点城市建设的住房租赁项目，以及国家政策鼓励的其他租赁项目的资产证券化。

2 )鼓励专业化、机构化住房租赁公司开展资产证券化。 协助房屋租赁公司建设和运营租赁住房，通过资产证券化方法充分利用资产。 支持房屋租赁公司依法将空置的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁房屋，开展资产证券化融资。 优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)进行住房租赁资产证券化。

三)重点是支持住房租赁公司发行以房地产为基础资产的权益类资产证券化产品，积极推进多种债权性资产证券化产品的发行，试点发行房地产投资信托基金( reits )。

据第一财经报道，为了使房屋租赁资产证券化迅速落地，提高各个环节的业务效率，房屋建设部门和证监系统分别在审批环节设立“绿色通道”并提供支持。

在扶持措施方面，《通知》规定，房屋租赁公司要结合自身运营现状和财务诉求，自主开展房屋租赁资产证券化，协助中介机构开展尽职调查，提供相关资料，协助资产证券化方案设计和房地产评估等业务，并向证券交易场所提出发行申请

在优化检查、备案、交易等手续方面，政策要求各地房建管理部门，对开展房屋租赁资产证券化所涉及的租赁房屋建设的检查、备案、交易等几个事项，设立“绿色通道”。 对在租赁住宅用地建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体，用于开展资产证券化。

在优化考核流程的基础上，证监会要求各地证券交易所和中国证券投资基金业协会根据资产证券化业务的规定，对申报的房屋租赁资产证券项目进行考核、备案、监管，研究建立考核、考核、备案的“绿色通道”，

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《通知》确定，住房租赁公司将重点支持发行以自有房产为基础资产的权益类资产证券化产品，推进多种债权性资产证券化产品的发行，并提交房地产投资信托基金( reits )试点发行。

据中国证券报报道，截至去年1月31日，类reits产品加速增长，累计发行量31只，累计发行总额从年末的96亿元增加到年末的656亿元，年复合增速达到89.8%。 迄今为止发行的31个产品都是同类reits产品，国内目前没有标准reits。

据申宏源证券介绍，根据各地未来3-5年租赁住宅用地供应规划，参考上海模式土地价格优惠70%，按当地年居住类用地成交均价30%加3000元/平米的建安价格估算，截至3000年，现有租赁试点城市为1.7亿平米。 投资资金诉求约为1.66万亿元，未来三年reits的力量预计将迅速增长，在充分利用目标资产后，越来越多的资金将用于支持租赁市场的快速发展，有利于我国租赁市场的快速发展和房地产市场的成熟。

十九大报告书提出要加快建立租赁与出售并举的住房制度，reits是房地产公司从商品房开发销售向轻资产开发经营过渡的比较有效的方法。

业内人士分析认为，房地产资产证券化经过近16年的快速发展已经初具规模，但市场上尚未出现标准reits。 目前，国内发行标准reits面临的主要瓶颈是法律法规不完善、税收政策缺失、监管主体不确定、市场准入门槛高和收入复盖率低等问题。 此次证监会和住建部联合通知推进住房租赁资产证券化相关业务，将租赁住房确定为首批标准reits产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济行业的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

国内reits的迅速发展历史(资料来源:民生证券研究院) )。

“推进住房租赁资产证券化是住房租赁市场快速发展的重要拷贝。 》中联前源房地产基金管理有限企业总经理何亮宇在接受中国证券报记者采访时表示，通过资产证券化为公司提供创新的融资渠道和投资退出渠道，对建立多主体供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度具有重要作用。

为了贯彻党的十九大精神和中央经济实务会议提出的加快多主体供给、多渠道保障、租赁购房的住房制度要求，全面快速发展住房租赁市场配套政策，近日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，印发了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下为“ 推进房屋租赁资产证券化，有助于充分利用房屋租赁存量资产，提高资金录用效率，促进房屋租赁市场的快速发展。

《通知》确定了开展住房租赁资产证券化的基本条件。 第一包括物业建成，权属明确，工程建设质量和安全标准符合相关要求，按规定办理了房屋租赁登记备案相关手续； 房地产正常运营，产生持续稳定的现金流原始权益人企业管理健全，且近两年没有重大违法行为等。

《通知》确定了优先和要点的支持行业。 确定优先支持大中城市、雄安新区等国家政策要点支持区域和集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

《通知》完全完成了住房租赁资产证券化的业务流程。 鼓励房屋租赁公司结合自身运营现状和财务诉求，开展资产证券化，确定房屋租赁资产证券化申请、受理、审批、发行手续，优化开展房屋租赁证券化所涉及的租赁房屋建设检查、备案、交易等手续，建立绿色通道，

《通知》确定提出加强住房租赁资产证券化的监管。 在建立业务合规、风控、管理体系，建立健全自律的监管体系，合理判断住房租赁资产的价值，加强中介机构和发起人的责任等方面，提出了要求。

《通知》提出要营造良好的政策环境，培养多样化的投资主体，鼓励专业化的建设或运营机构，建立健全监管合作机制，支持住房租赁资产证券化的开展。

每日经济信息综合证监会发布、中国证券报、第一财经等