“2017楼市下半场：调控或倒逼开发商以价换量”

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房地产市场全年注意

此外，每年中期，与往年不同，今年上半年房地产市场经历了全面不断加压的调控。 房地产市场整体降温明显，但存在分化。 从销售方面看，1、2线明显降温，但3、4线依然积极。 在土地上，由于去年的销售火爆，房企资金充足，这块土地的积极性依然不低。 由于住房企业融资政策的紧缩，住房企业海外债务增加，整体融资额比去年同期减少。

对房企和整个房地产市场来说，下半年是关键时期，在房企资金流紧张的情况下，价格将会松动或有望出现。

一二线城市的房地产调控从未像今年这样严格。

除了前几次管制中常用的限价升级外，限量销售也成为了新的手段。 截至目前，已有38个以上的城市出台了限制销售政策。

在一线、环一线城市、热点二线城市，限价受到了空前严厉的执行。 “在一线城市新建公寓难以销售，在以前的定价计划中，完全没有预售证。 ”多位开发人员销售总监这样说道。

北京3·17新政后，三个多月过去了，楼市成交明显分化。 二季度和六月份的销售数据显示，二线城市楼市成交明显下降，与三、四线形成鲜明对比。 而且，随着三四线库存的消化，其成交也在减缓，整体成交滞后。

21世纪经济报道采访的数字开发者们预计，目前严格的限制政策短期内不会取消，有人认为限制销售将是长期政策。 在这样的判断之下，加速出货已成为开发者共同的选择。 下半年，不排除部分城市部分地区发生降价。

一二线降温

今年3月以来，大部分开发商集中的一线城市和环一线城市，都在收紧管制政策，逐步推进。 一旦市场出现涨价迹象，政策很快就会“补丁”。

进入5、6月，开发商的日子越来越不好过。

根据中国指数研究院的数据，6月各线城市成交量普遍下跌。 一线城市成交量同比下降，以北京下降最为明显，除深圳外，3个城市环比均有下降。 二三线代表城市月度成交量环比降幅收窄，同比降幅扩大，降幅均超过15%。

其中，南京、武汉、成都、惠州等热点城市受调控政策影响，降幅明显。

整个上半年，楼市有先涨后跌的趋势。 像南京、福州、上海、深圳，大部分热点城市的成交面积分别下降了61%、60%、40%、57%。

以风向标北京为例，中原地产数据显示，上半年新建商品房合同数量为13469套，比去年同期减少43.7%。

在全国范围内，上半年市场整体销售面积仍上升15%左右，但从成交结构来看，一线占有率明显减少，三四线贡献了更大的份额。 进入二季度以来，三四线城市继续高位运行，但一二线城市已经环比下降，楼市整体成交涨幅放缓。

市场分化和整体降温的趋势，使得公司之间的分化非常明显。 例如，5、6月，深耕三四线的碧桂园和恒大地产继续战胜大市，根据克比瑞数据，碧桂园上半年超过2800亿，超过万科2772亿。 恒大6月份611亿房企月度销售额第三高，仅次于今年3月万科的636亿、碧桂园的634亿。

许多立足于中心城市的上市房企营业收入和利润率双重下降，如泰禾集团、阳光城等，预计对这些房企来说，全年市场不太乐观。

策略不会放宽

年上半年，是中国楼市调控发布最集中的时间，调控开启了“五限”时代。 限购，限贷，限价，限售，限商。 与往年的调控相比，此次调控周期最明显的是“限量销售+限量销售”的增加，打击了房地产市场的投资投机，成交频率和流动性进一步下降。

其中，目前对开发商影响最大的政策是限价，特别是一线、热点二线、环一线城市。

在北京，严格执行限价政策大大抑制了市场成交，开发商的现金流更加紧张。 许多业内人士表示，今年北京新取得销售预证的项目，即使定位高端的龙湖景原书等不超过8万元，也不容易超过8万元。

上海最近也严格控制项目预售许可，市中心单价在10万元以上的项目预售证明不容易签发，价格报告也不被受理。

在深圳，最近上映的几座豪宅没有涨价，最低价格比去年还低。 因为比如华侨城的天鹅堡平均价格为12万元/平方米，最低价格为8.4万元/平方米，很受市场欢迎。

二线和环一线城市也严格实行限价。 6月29日，长沙发文强调，长沙市商品住宅项目申请预售许可证，价格与年10月平均价格比较明确。

6月2日，廊坊限制新政的购买，要求“将房价稳定在去年10月的水平，不让环比增长”。

由于大部分开发商在过去的两三年里获得了一二线城市的高价地，在目前的限价政策下，这些高价地无法获得预期的预售价格。

另一方面，开发者有幻想，认为目前严格的监管政策将在年底放宽。 持这种看法的人至今仍不少。

“如果管制政策的出发点是‘房子是用来住的，不是用来炒的’，那么为了实现这个目标，政策不会放宽，而是加速制定长期机制，以时间交换空之间的时间。 ’深圳一家大型房企的董事长说。

另一位上海大开发商认为，如果长期机制不能在短期内实现，目前的限制控制政策可能是长期的。

“影响监管政策背后的两个主要因素，一是金融风险，必须避免出现大的金融、流动性风险。 一个是人口计划。 在一个城市生活的人口达到2000万人后，会发生很多问题，控制人口成为常用的战略。 如果这两个要素不变，现行的管制措施就会很长时间。 ’一位房地产行业老手说。

据深圳市房地产中介协会介绍，目前热点城市监管政策整体进入稳定期，打补丁式监管仍在各地出现，其中“限售”是各地打补丁监管政策的要点。

中原地产进一步认为，后续限价政策有可能继续收紧，大部分热点城市将比去年10月实行限价政策。

房价的下调压力变高[/s2/]

“现在开发商不拿预售证明很僵硬，下半年很多企业将撑不住。 否则，将面临流动性风险。 ”一位深圳投资者评价说，下半年的新建市场有更多机会。

据21世纪经济新闻记者观察，在对购房者影响最大的信贷方面，在一线城市贷款利率折价均上升的背景下，二线城市已经跟随购房者贷款利率的上升。

根据金融360统计数据，目前全国有500多家银行提高了套房的利率折扣。 重庆、福州、苏州、厦门等城市都将提高住房贷款利率。 杭州各大银行6月基本全面执行基准利率。

中国指数研究院表示，银行对购房者的资金紧缩将导致房市销量下降、价格回调，公司也将面临利润率下降、资金周转周期延长、库存增加。

从房企自身来看，进入6月后，房企融资环境也逐渐收紧，年一季度房地产开发贷款同比下降6.9%。 随着销售额的下跌，房企的资金压力逐渐显现。

据易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，目前，燕郊、固安等一线城市和合肥等二线城市房价开始下跌，二手房市场出现降价抛售，预计这一趋势将在越来越多的类似城市上演。

事实上，在许多地方城市，限价下新开设的项目已经相当于降价。 最近典型的是郑州融创像湖壹号，新开设的高层住宅平均价格在1万元/平方米左右，与周边市场价格相比有20%的跌幅。

中原预测，年第四季度房地产销售数据涨幅很可能降至个位数，1、2线一般将进入调控政策抑制下的降温周期。

深圳市房地产中介协会也评价称，6月份热点城市商品住宅，特别是二手房交易量普遍减少，投资者退出的迹象明显，住宅逐渐回归居住属性，未来整体价格很可能出现下跌调整。

资料来源: 21世纪经济报道记者:张晓玲黄61;