“苏州南京同日颁新政 二线热点楼市调控升级”

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◎每当记者调查道坤时

传言两天后，苏州楼市限购令正式落地。

8月11日下午，苏州政府对外发表了《进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》(以下简称《意见》)。 《意见》确定，苏州以外户籍居民申请第二套住房贷款时，将在两年内提供全年累计纳税或社会保障说明。 首次购房首付为20%，已有1套以上，停止贷款。

随着上述限购令落地，苏州成为首个恢复限购的二线城市。 在业内人士看来，苏州将拉开二线城市限购的序幕，不排除其他二线城市追随的可能性。 易居研究院智库中心研究负责人严跃进表示，“苏州此次限购显然是开启了二线城市限购2.0版，对其他城市具有启发意义。 从监管趋势来看，二线热点城市基本上都出台了这样的政策。 ”

顺便说一下，南京也在8月11日下午对外公布楼市新政，提高套房首付比例，限制土地拍卖。 顺便说一下，与苏州、南京合称为二线楼市四小龙的合肥厦门已经出台楼市限贷政策。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉对《每日经济信息》记者表示:“随着金融部门收紧开发商和购房者资金，地方政府出台限购政策，部分火热的二线城市楼市，开发商拿地后到楼市的成交量将明显下降。”

苏州为了比较外来的炒菜客人限制购买

此次苏州《意见》在业内被称为“新十五条”，就土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信用、非户籍居民信用等15个方面对苏州房地产市场提出了新的布局和要求。

其中，最大的亮点无疑是苏州启动的限购政策。 具体来看，本市以外的户籍居民购买第一套住房不受任何限制。 用本市以外的户籍购买第二套住宅，应当提供纳税说明或者社会保障说明。

具体要求是，非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应当提供自购房之日起两年前苏州市区累计缴纳一年以上个人所得税的缴纳说明或社会保险(城市社会保险)缴纳说明。

开发公司签订了购房合同，并且必须认真审查购房者的资格。 购买者违反限购规定或者购买两套以上住房的，登记部门不办理产权登记手续，开发公司或者购买者承担相应的经济法律责任。

对此，南京林业大学城市房地产研究中心主任孟祥远对《每日经济信息》记者表示，“苏州这次限购政策相对宽松，第一是比较非苏州户口。 也就是说，与外国投资者相比，对外国投资者的打击力度更大，基本上屏蔽了炒面类的购买诉求。 ”。

业内人士认为，苏州率先打开二线城市限购大门，未排除部分楼市热门二线城市纷纷启动限购政策。

严跃进表示，从调控走势看，二线主要10个热点城市除苏州、南京外，还有天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、厦门和合肥，后续也将出现一些收紧政策。

另外，在土地供应方面，《意见》明确了未来三年市区住宅用地供应规划每年400公顷左右，确定加大普通住宅用地供应( 70%以上)。 住宅用地拍卖保证金从现行的20%提高到30%以上，土地出让金首付从现行的50%提高到60%以上，另外，将在3个月内调整全额土地出让金的支付期限。 对土地转让交易价格超过市场指导价格的所有项目，土地转让者全额支付出让金的期限缩短为两个月，逾期支付的，取消竞争取得资格或者解除土地转让合同，没收保证金。

对此，严跃进表示:“400公顷供应地总体充足，确定苏州供应地规模可以加强房企预期，相应调整拿地战略。 扩大普通住宅用地供给，体现了政策后续对以前流传下来的住宅市场投资的认识。 政策提到了一批供应的模式，这也是为了防止土地密集、市场情绪不稳定等风险的出现。 ”

在信用方面，《意见》也有具体规定。 其中，居民家庭首次购买普通住宅，申请商业性个人住房贷款的最低首付比例仍为20%。 对有住房贷款记录但申请贷款购房时实际上没有住房的居民家庭； 已有一所住宅，但没有住房贷款记录的居民家庭； 只有一所住房，有住房贷款但贷款结算的居民家庭，这三种情况下申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例仍为30%。

居民家庭拥有1套住房，未相应结算住房贷款的，重新申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付比例由苏州市区(吴江区除外)调整为40%至50%。 居民家庭已有2套以上住房，购房贷款未结清的，继续停止发放3套以上住房贷款。

严跃进表示，“即使有套房，在贷款结算的情况下，也可以走三成的首付通道。 如果没有还清贷款，需要走45%首付比例的通道。 对于2套以上的住宅，且仍有月供的情况下，购买第3套住宅，不能使用信用资源，必须全额购买。 这相对来说会抑制一些炒房的诉求和动机。 ”

行业内:南京新政的影响有限

值得注意的是，南京也于8月11日下午宣布了楼市新政。 其中，对拥有1套住房并相应结算住房贷款的居民家庭，为改善居住条件重新申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溥水落实最低首付比例30%外，其他地区最低首付比例调整为35%

另一方面，对拥有1套住房、未相应结算住房贷款的居民家庭，为改善居住条件重新申请商业贷款购买普通住房时，除高淳、溥水实行最低首付比例30%外，其他地区最低首付比例调整为50%以上

在此前土地市场的火热气氛下，南京土地拍卖接连遭遇“熔断”，引起全国关注，而南京此次新政也明确规定了土地拍卖。

其中，实行经营用地公开出让的网络交易，价格战产生的保障性住房建设资金不计入房价许可价。 网络招标价格达到最高价格的80%的，预售许可证的申请必须达到以下施工进度: 七楼以下的，必须完成基础工程，施工到主体结构的天花板。 八层以上的，必须完成基础工程，施工至主体结构的三分之二以上。 网上竞价达到最高价格的90%时，该地块建设的商品住宅目前必须出售。 这些要求在土地转让公告和土地转让合同中作出确定的约定，并在房地产部门后期颁发销售许可证时严格执行。

网上竞价达到最高价格后，仍有两家以上机构要求继续竞争的，停止网上竞价，改为现场竞价产生竞争者，最高价格加涨幅作为交易价格。

对此，南京当地房地产领域专家张健初对《每日经济信息》记者表示:“从提高首付比例的幅度来看，与以前执行的政策相反，增长幅度并不大。 因此，这对购买者有一定的影响，但是力度不大。 从土地转让政策来看，南京采取的政策的最终目标是让开发商合理拿地，包括土地网络拍卖。 但从合肥的实施情况来看，这并没有什么效果。 从整体上看，南京这次新政策对楼市的影响很小，楼市价格一起上涨的局面短时间内不会改变。 ”

在南京房地产业内人士看来，与南京楼市目前的现状比较，和苏州一样，推出限购政策是最好的出路。 “在此之前，南京出台了限价令、熔断机制等政策，但南京楼市至今火热，投资者仍是购房主力，单个住宅号高达30万以上。 要彻底打击这些投机者，稳定楼市，最好的方法是出台限购政策。”

专家:有助于市场榨取泡沫

据记者观察，进入年后，以上海、深圳为代表的一线楼市率先启动，此后，这种“热情”开始向二线城市蔓延。 其中苏州、南京、厦门、合肥四个城市，由于房价大幅上涨，被业界称为二线城市房价上涨的“四小龙”。

在楼市大热的情况下，开发商开始利用金融杠杆，如资金管理计划、信托等金融机构，获取越来越多的资本进入楼市。 一些金融机构向开发商提供拍摄地保证金等，成为抬高地价和房价的重要力量。

为了抑制楼市，许多部门纷纷出台政策，面向房地产公司融资、取得土地、个人住房信贷。 例如，证监会对房地产上市企业再融资政策也做出了规定，公司再融资募集资金需要详细披露补充流动资金、偿还银行贷款、募集资金实际投入等政策。 并且，南京、合肥、苏州等部分二线城市出台了信贷政策，收紧了房地产融资。

随着二线城市纷纷收紧楼市政策，除了对购房者产生一定影响外，受冲击最大的可能是开发商。

该策咨问研究部总监张雄大表示，略加各种金融紧缩政策和地方土地供应方面的新政策，是为了抑制开发商不合理的土地出让。 严跃进表示，地方政府可以通过提首付、降低杠杆率来缓解开发商的销售还款，减弱房企高价获取土地的冲动，抑制土地大王的产生。 “总体而言，监管层对开发商变相限制融资，有助于减少土地市场资金过剩引发的泡沫。 ”