“一年猛增1亿多平方米 楼市去库存或是“持久战””

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截至10月，我国商品房库存增加到68632万平方米，一年超过亿平方米，创历史新高。 记者采访时了解到，虽然各地出台了一系列清仓措施，但三四线和中西部地区城市清仓仍存在一定困难。 业内人士表示，房地产市场库存管理不仅要发挥政策的“组合冲击”，还必须因地制宜，精准调控。 从长远来看，要实现房地产业健康均衡的快速发展，必须快速发展地方经济，维持高费用人口。

库存有多少？ 每年激增1亿平方米以上，加上隐性库存或倍增

根据国家统计局的数据，截至今年10月，我国商品房待售面积为68632万平方米，比9月底增加2122万平方米，创历史新高。 1至10月，全国房地产开发投资78801亿元，比去年同期名义增长2%，增速比1月至9月下降0.6个百分点。

“1-9月数据显示，全国住房新增开工面积、竣工面积、土地购置面积和土地成交价款四个典型指标首次出现负增长。 这是前所未有的。 ”福州大学房地产研究中心主任王阿忠表示，截至10月，这4项指标呈负增长。 库存高企，投资下跌是目前中国楼市最大的基本面。

根据国家统计局的数据，截至10月，我国商品房待售面积与去年同期的58239万平方米相比，1年增加1亿多平方米，增长近18%。

这只是竣工后未出售的现房面积，还不包括很多正在建设中的未竣工及未开工的潜在库存。 另外，各地还有小产权房和不包括在统计中的住宅项目，也没有排除一部分未报告的库存量。 “计入后，中国楼市库存可能会翻番。 ”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

那些房子难卖吗？ 三线及中西部地区的城市、总额较高的大型住宅型

“目前，房地产市场比求是结构过剩。 ”。 克瑞研究中心的拆师黄彬说。 许多采访也发现，整体库存持续上升，但在城市、地区、户型、价格等方面，三四线城市、有点中西部地区的城市、总价高的大型住宅不太好卖，库存很高。

根据上海易居研究院的数据，10月，我院监测的35个典型城市——一二三线新建商品住宅的销售比例分别为10.0、12.2、18.9。 根据该策咨问研究部的数据，10月底，三四线城市的去化周期达到28.29个月，远远超过了合理区间，是目前全国楼市库存的“重灾区”。

福州郊外连江县一个小区的住户告诉记者，这个小区晚上的灯光不足三分之一。 年首次开业，每平方米卖了5000多元，现在降到4000元也没人出手。 这只是中国许多三四线城市的缩影。

中西部城市和东部沿海城市之间也有很大的分化。 据国家统计局数据，1月至10月，东部地区商品房销售额39204亿元，比去年同期增长20.7%，中部地区商品房销售额12946亿元，增长9.5%，西部地区商品房销售额12639亿元，增长4.6%。

户型不如小户型畅销。 国家统计局数据显示，1月至10月，144平方米以上大型住宅销售面积增长率比1月至9月下降1.2个百分点。 90平方米以下小户型和90-144平方米中户型住宅销售面积增长率分别下降0.4个百分点和0.1个百分点。 数据显示，价格较高的大型住宅型去化速度较慢。

去库存“持久战”该怎么办？ 结合长短、原因地的措施，从供需两端进行文案

实际上，全国楼市从2009年开始就爆发了“抢库存战”。 记者整理发现，尽管各地公布的行政、财政、货币政策都是林林总总，但清理库存的效果差别很大。

据业内人士分析，从全国房地产市场整体来看，前期的去库存效果不明显，主要是三四线和中西部地区的城市问题突出。 这些地区一直依赖土地财政，以前大量出售土地，现在新建住宅集中上市，库存量大，加上经济快速发展的不平衡，楼市的投资价值不高。 因为这一系列的清仓政策收效缓慢，收效甚微。

“对于大部分库存，一个政策不是短期见效，而是放在宏观经济环境下考虑的是‘持久战’。 ’黄彬说，有必要将长期和短期结合起来。

经济专家认为，从长远来看，还是要大力快速发展地方经济，增加就业，维持高费用人口，才能快速发展房地产业的健康均衡。

目前，首先从供需两方面着手。 在供给方面，南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远建议，一线城市和东部沿海城市要增加土地供给，合理调整，避免“地王”频繁出现，使公司有稳定的长期期望。 三线城市应限制土地供应，重点关注库存消化。

中国房地产业协会副会长胡志刚认为，三四线和中西部地区的城市客户主要以改善型为主，需要有质量的产品。 地方政府和开发公司必须完全结合商业和产业，提高入住率，防止“新城”成为“鬼城”。

在诉求层面，业界认为可以从中期战略和短期战略着眼。 短期内，要继续放宽信贷政策，减免购房税，增加购房补贴，加快棚户区改造和货币化补贴等，为客户提供越来越多的便利。

江苏省中南城市建设投资有限企业总裁陈小平等公司负责人建议为中西部地区和三四线城市根据需要定制政策。 如果实行更低的首付，可以为变更商品房担保住房制定确定的时间表和优惠措施，为商品房向养老房地产转移提供优惠，放开农民进城保存农村宅基地等政策。

中期，智库研究负责人认为，新型城市化必须实现农业转移人口和其他常住人口1亿左右的城市定居。 因为这关系到户籍制度的改革和房费的拉动。