“西安楼市新政各个方面去库存 鼓励大公司接盘不良地产项目”

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经过记者毕华章

天津、大连、杭州等纷纷“救市”后，西安也加入了这一行列。

6月26日，西安市住房保障和住房管理局(以下简称西安住房管理局)正式发表了《关于促进房地产市场稳定健康快速发展的几点意见》(以下简称《意见》)。

此次救市措施出台的初衷，与西安房地产市场高库存的现状密切相关。 相比其他城市降低公积金贷款利率，采取税收优惠补贴等救助措施，西安这次出台了“购房落户”政策，震惊了市场。

《每日经济信息》记者围绕消除库存的核心问题，该《意见》列举了减少土地供应、购房落户、鼓励搬迁项目货币化安置、大型地产商兼并重组的9个文案，被市场称为“新9条”

更重要的是，此次西安“救市”形成了多层次的组合措施，如从上游减少土地供应，下游货币布局和政府并购，市场层面鼓励大型房企合并小型房企等。

但是，在目前楼市低迷、各地救市措施层出不穷的情况下，西安“新九条”救市的效果到底如何，还需要注意。

土地:减少市场供应，降低项目开发速度

在这次西安救济市“新九条”中，首先进行了土地供给“闸门”的控制。

《每日经济信息》记者观察到，为了消化库存，房管部门将采取减少市场供应等措施。

意见认为，要根据市场供求情况，结合商品住宅库存、未开工住宅用地总量等指标，合理明确住宅用地的年供给规模、布局和节奏。 对住宅供应严重偏颇或者建设用地规模过大的区域，适当减少或者暂停住宅用地供应。

并优化住宅供应结构，统筹调整商品住宅、棚户区改造、保障性住宅的供应比例，妥善控制全年住宅开发建设的规模和进度。

对未开发的房地产用地，可以调整土地用途、规划条件，转用于租赁住房、贫民区改造和国家扶持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。

另外，根据新用途或者新规划条件开发建设的项目，重新办理相关用地手续，核定相应的土地价款； 符合用地移交条件的，重新办理用地移交手续。

值得一提的是，此次市救济最引人注目的是“购房落户”政策。

根据西安市房管局颁发的《意见》，在西安市有合法稳定职业的非市户籍居民，今年7月1日至年12月31日，在西安市行政区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上的商品住宅和二手房的，取得房屋所有权证，

《每日经济信息》记者在26日下午的媒体通气会上表示，对在西安稳定就业的常住外籍居民家庭给予购房落户优惠政策，是西安市住房稳定费用方面的重要尝试。

西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵表示，购房落户涉及税收、落户等问题，涉及多个部门，是近年来救市政策中最具力量的一环。

“据推测，西安市购买外来住房的诉求约为15%左右。 出台这次落户政策，放宽社会保障条件，也是出于想提取外来购房者费用的诉求。 ”李宇兵说。

库存:棚改货币配置，收购库存商品房

除了依靠购房消化部分库存外，西安还鼓励征用项目涉及的被征用者选择货币化安置，自主购买合适的商品房以消化部分库存。

根据该《意见》，棚户区改造项目可以采用国开行政策性贷款收购存量商品房，作为安置室。 各级政府主导的搬迁项目，在有条件的情况下，基本不新建实物安置所，实行货币化安置。

《每日经济信息》记者观察到，被征收人使用货币补偿金购买存量商品房，不仅可以享受价格优惠，还可以享受契税优惠。

另外，从货币化安置协议签订之日起3年内，被征收人的子女可以在原被征收区域内或者新购买商品房所属区域公务义务教育阶段的学校入学，并按学区内的生源办理入学手续。

“货币化安置政策以前也有过，但是在改造西街和南门时，一些市民选择了这种方法，所以这次更有力量了。 ”西安交通大学房地产研究所所长、教授杨东朗对《每日经济信息》做了如下阐述。

与此不同，西安将收购部分库存商品房作为保障室使用，以减少库存。

杨东朗解体后，2007年以来，西安每年新建十几万套保障房，到目前保障房的库存大致在百万套左右。 “现在直接回收不仅可以减少库存，还可以减少居民的等待时间，不需要像以前那样长时间排队等待住宅的来源。 ”

因为实际上，西安市城(棚)的改建计划规模很大。

陕西广播电视台今年5月初报道，西安市计划今年启动20个棚户区改造项目。 其中，集体土地棚改项目12个，涉及200万平方米改造工作。 同时，西安市截至今年累计实施了189个城中村和58个棚户区改造，涉及63.46万人。

这意味着，如果货币化安置顺利进行，由此消化的库存可能也相当多。

领域:鼓励公司合并重组，由大企业接管不良项目

造福于购房者，相比之前，西安更有意创造宽松的房地产快速发展环境。

根据《意见》，西安将全面开放房地产市场，允许开发公司共同竞买土地，共同开发。 鼓励信用良好的大型房地产公司合并重组运营状况不好的房地产公司，适当降低困难公司的项目转让条件，给予税收减免支持。

“此次确定鼓励房企合并，实际上也是保护购房者权益，对于资金稍显紧张的项目，由大开发商接手，有助于项目的推进，也可以推动产业健康快速发展。 ’杨东朗说，目前存在的现象是，有些公司无论有钱还是没地，有些公司有地也很难经营项目，项目很烂。

李宇兵还表示，房地产领域整体供给超过需求，一些大型房企已经开始转型，一些中小企业抗风险能力弱、产业转型能力弱。 也就是说，更多的小型房企可能合并，最终退出市场。

“这是趋势，是迎合市场变革，也是推动领域快速发展。 ’李宇兵告诉《每日经济信息》记者。

对此，身处一线的房地产行业人士更有同感。

一家国内知名房地产公司的相关人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，关于中小开发商目前正在开发的项目，基本上是年、年排名靠前的地块。 但是，运营后，房地产公司对资金的诉求非常大，一些开发商最初通过举债等方式进行融资。 因为这几年资金压力非常大。 现在，领域内的小开发商大多寻求大型住宅企业的销售地等的合作。 ”他介绍说。

据该人士介绍，此次政策确定鼓励有实力的公司和有土地的中小开发商更好地结合，对市场健康快速发展有促进作用。