“绿地剑指2800亿 地产版余额宝成撒手锏”

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经记者杨宠从上海强发

超越万科成为国内住宅企业“新一哥”的绿地，提出了年销售2800亿元的新目标。 与其他大型住宅企业不同，绿地一半的业绩来自产业不动产。 帮助绿地在产业房地产行业高歌猛进的，是当前非常火热的互联网金融。

绿地集团董事长张玉良昨天( 1月21日)向《每日经济信息》记者透露，绿地将与阿里、平安两大互联网金融业巨头合作，2个月后推出“房地产宝”金融产品，支持非住宅行业产业房地产高速发展 虽然鲜为人知，但绿地去年参加了阿里的ipo。

年1月初，住建部提出了租赁与出售并行产业快速发展的意见，但由于房地产公司资产证券化的推进速度较慢，行业感到难以快速发展产业房地产。 特别是中小住宅企业，虽然烦恼于拥有不动产占许多公司快速发展资金的问题，但无法应对。 业界普遍认为，“房地产宝”上市后，受益者不仅是绿地，中小房企也可以通过上述金融产品处理产业房地产资金占用过多的问题。

产业房地产将支持2800亿元的目标

“简单来看住宅产业，我认为高峰已经过去了。 但是产业地产还会有很大的增长空之间”这是张玉良对房地产领域未来趋势的评价。

绿地昨天公布的相关销售数据显示，企业全年实现业务经营收入4021亿元，比上年增长22%，其中房地产业务全年2408亿元，比上年增长50%。 预售面积2115万平方米，比上年增长30%，绿地至此成为世界最大的住宅企业。

绿地取得优异业绩的是产业地产的布局。 根据企业公布的数据，2408亿元的预售额中，住房只占46%，剩下的54%来自商务类产品，增长了90%以上。 由于产业房地产的爆炸性增长，绿地去年实现了对万科的逆袭，成为了房地产领域新的领头羊。

张玉良不开玩笑地说:“我没有压力‘如果你们要搞商业不动产的话，躺在棺材里也会举手反对’。 所以，绿地比其他开发者变革得快。 ”据了解，王石在2009年的演讲中表示，万科如果不走住宅产业化的道路，即使躺在棺材里也会举手反对。

推房地产财宝帮助中小地产商融资

支持绿地产业不动产的是绿地的金融计划。 年，绿地金融板块规模和利润上升，全年利润(含投资利润)实现8.5亿美元，同比增长155%。

“商业地产的资产金融化很重要。 ”张玉良说，他以前看过万达王健林的话，认为万达下一步在资产金融化方面也有很大的动作。 但是对于绿地来说，不仅要实现自己的商业房地产金融化，还必须支持中小地产商的经营资产金融化。

“必须通过金融化将中小企业的资产变为现金。 ’张玉良说，中小地产商持有经营性房地产经常会遇到资金不足的问题。 但是在平安、阿里合作后，绿地地产宝可以帮助他们处理这个问题。

此前，建设部曾提出鼓励开发商出租和出售部分房产的政策，但业内普遍认为操作性存在一定问题。

克瑞新闻集团研究中心副社长林波昨天向《每日经济信息》记者表示，持有经营性房地产将耗费公司大量资金。 特别是目前经营性房地产的投资回报率相对较低，投资者投资这类产品并不容易。

张玉良表示，绿地未来将为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务，以提高这些物业的收益率，实现相对较高的市场收益率。 他预计未来的绿地“房地产宝”将实现8%左右的收益，房地产金融业将成为绿地新的增长点。

房地产宝真的可以轻资产运营吗？

对于中小地产商来说，只要“地产商”能够实际运营，在一定程度上就能切实满足现金流的需求。 另外，“地产宝”能否真正实现企业轻资产运营也令人担忧。 目前，绿地还没有明确房地产宝的详细方案。

但是，业界迄今为止通过房地产领域资产证券化的部分产品，可以隐约推测出可能的产品模式。 去年，苏宁云商宣布，将以人民币40.1亿元以上的价格将11家全资子公司的全部相关权益转让给中信金石基金拟开始设立的私募基金或关联方。 这种轻资产运营模式被视为绿地“地产宝”的可能形式。

苏宁云商子企业由11家自有门店房产的房屋所有权和对应的土地开采权分别出资设立，苏宁一方面根据市场公允价值明确交易对价，获得高质量门店增值收益和现金回收权，另一方面企业以稳定的租赁价格和长时间租赁获得门店房产的长期聘用权。 店铺不动产的租金收入以及该私募基金未来的处置权或店铺不动产的增值收益，将成为该私募基金或附属公司的收益分配源。

但是，该模式首先产品性质属于私募，不能通过资本市场公开募集，其次回购合同有可能被隐藏，对开发商来说不是真正的轻资产模式。

有兴业信托的经理认为，大多数情况下，开发商与金融机构签订的合同都有回购或担保合同，对开发商来说，这种模式并不是真正意义上的轻资产。 对于金融机构来说，由于也会选择排名更高的公司作为合作伙伴，所以很多中小企业不容易以这种模式实现资产的金融化。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷提出了对中小地产商商业地产资产质量的担忧。 他表示，目前部分地区商业地产供应过剩，开发商普遍缺乏经营商业地产的经验，如果最终收益不能满足投资者的要求，这种模式能否持续还是个问题。