“限购限贷双加码“沪七条”拧紧楼市诉求”

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经记者沙菲、杨炜出生于上海

继北京和深圳之后，上海也推出了新的楼市调控政策，通过加强限售和限贷政策，减少了整体市场诉求。

《每日经济信息》记者根据11月8日上海市房管局发布的“更严格执行国家房地产市场调控政策相关措施”(以下简称“沪七条”)的规定，购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，为70%。 非上海户籍居民家庭购房缴纳税费或社会保险费的年限调整为:自购房之日起两年前本市累计缴纳1年以上，自购房之日起3年前本市累计缴纳2年以上。

机构统计表明，迄今为止上海市场总体供需平衡。 在这种背景下，上海再次关闭“水龙头”，引起各方猜测，暂时收紧申诉的目的很可能是为了供给增加后的开放。 套房首付比例的提高也将进一步降低房地产市场的杠杆率。

外地人买房门槛更高/

“沪七条”包括各区县实行房价控制目标责任制、增加住宅用地供应等。

关于住宅用地供应量，规定在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%，确保住宅用地供应量1000公顷，进一步加大中小规模住宅用地供应。 进一步完善“四位一体”、租赁与出售并举的住房保障体系； 进一步严格执行差别化住房贷款政策。 居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付比例应当从60%以上上升到70%以上。 实行严格执行差别化住房税收政策的严格的住房限购政策等。

“沪七条”进一步收紧了限量采购。 非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社会保险费的年限调整为:从购房之日起算的前两年内向本市累计缴纳1年以上，从购房之日起算的前三年内向本市累计缴纳2年以上。 然后，《沪七条》提出加强房地产市场监管。 住房管理、地方税、民政、人事管理等部门要发挥新闻网络、数据的相互共享作用，加强考核。

与“京七条”相比，“沪七条”进一步加大了限购力度。 克里瑞研究总教练薛建雄认为，这是比《京七条》更具威力的管制政策。 因为现在上海的非户籍买家中有相当一部分人的购房款由父母提供。 对他们来说，社会保障缴纳时间的延长，肯定会延迟他们的购买时间。

亿汉咨询董事长程念天认为，上海的监管主要从诉求和供给两方面进行，目的是平衡市场供需。 另外，关闭许多水龙头、增加水排放量的方法也给业界留下了巨大的想象力空之间。

“(政策出台后)，我们估算直接受影响的顾客占10%。 这不包括对购买者心理的影响。 ’上海某房地产上市公司高层昨天向《每日经济信息》记者介绍说。

薛建雄表示，上述房企负责人的说法还比较保守。 他预测市场至少这样会减少25%的诉求。 特别是很多户口不在上海的新上海人，因为新政策而买不起房。

改变供需为主基调/

此前，上海楼市持续高热。 根据克瑞数据，上海自2009年以来首次全年成交超过数千平方米。 单价超过4万元的高端大厦的一部分，只要靠近，就会卖完。

在这样的背景下，尽管上海新建住宅的供需总体平衡，但调控政策依然如期出台。 薛建雄认为，越来越多的企业为了预防房价。 《沪七条》提出，物业管理、地方税、民政、人保等部门要发挥新闻网络、数据相互共享的作用，加强考核。 住房管理、工商、地方税、价格主管等部门加强市场监管，严格执行“一房一价”、定价、商品房销售备案管理等规定。

从调控经验来看，收紧高端楼宇预售许可证，从结构上调控房价走势，可能是今后上海等一线城市的调控手段之一。 该咨询机构总监督张雄大认为，个别城市将收紧预售许可证发放过程，延长高端楼宇预售许可证，从而控制中高端楼宇在市场上的成交，从结构上控制整个房地产市场的成交均价。 从表面上看，市场整体平均价格走势相对平稳。

但是，这样只能短期抑制市场，对于高端楼市的诉求来说，延长高端楼市预售许可证只能后置市场诉求，短期无法进入市场。 但是，在政策执行水平出现松动的情况下，高端市场的成交将很快导致报复性反弹。 今年，北京、上海等一线城市土地出让工作均突破往年。 在此背景下，高价立下了“汗马功劳”。

据记者粗略统计，今年1~10月，一线城市土地市场交易活跃，土地规划建筑面积共计23153万平方米，比去年同期上涨287%，成交额4015亿5100万元，比去年同期上涨200%。 此次“沪七条”基本上以增加中低价区市场供给、改变供求关系立场来调控市场、从市场角度调控市场为特征。

限购结束还在等待机会

张雄大认为，由于一线城市增加土地供给、“人多人少”的客观特点，一线城市的供求关系无法通过大规模土地供给缓和，难以增加供给地改变市场基本面的上升态势。

此次“沪七条”提出，在本市住宅用地供应量不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住宅用地供应量1000公顷。 优化结构，进一步扩大中小住宅用地供应，加强土地市场跟踪拆解和交易早期预警管理，确保土地市场交易稳定。

张宏伟认为，增加中小型住宅、自住型商品的供给有助于短期缓解房价上涨的压力。 但是，一线城市短期内很难打破供需平衡。 2009~年上海商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地) /商品住宅销售面积平均比最高年度为2.32，最小为0.51，近5年的平均值为1.14。 根据该政策的评价标准，住宅土地规划建筑面积(含综合用地) /商品住宅销售面积平均比小于1.2的情况下，上海商品住宅市场将面临供给不足，价格将持续上涨。

10月20日，召开了“上海未来城市快速发展战术与新的城市规划编制专家咨询会”。 会上，同济大学建筑与城市规划学院教授唐子来也提出要充分利用工业用地。 薛建雄认为，18届三中全会后，上海有可能修改20年的城市规划，此时这些存量工业用地可以大量利用，可以应对目前住宅用地供应不足的问题。 在这些工业用地得到充分利用之前，上海房价上涨的压力将大大减轻，届时也许才是限购令退出的真正时机。