“今年房企资金缺口或超万亿 卖项目将成常态”

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经记者叶书利从北京出发

在监管之下，开发者的现金流能支撑多久？ 从去年开始就不断询问的这个问题，即使新年开始，热度也依然持续着。

UBS 10日警告称，今年一季度末和二季度初是房地产高危险期，或风险集中爆发，中小房地产商资金链断裂，房地产市场洗牌合并。

国泰君安的房地产研究报告显示，全年房企资金缺口将达到1.35万亿元。 据《每日经济信息》记者介绍，1.35万亿元的资金缺口量，约相当于全年万科销售额的11倍。

在最近的房地产会议上，黄金湾投资集团副董事长全亮表示，在抛售回报持续疲软的情况下，项目转卖和联合开发将成为处理房企资金压力的最佳途径。

资金不足或达到1.35万亿元

全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，全年房地产领域资金链紧张已成定局。

国泰与安对全年房地产领域的研究报告显示，整体全年房地产资金诉求无缺口，但全年房地产领域整体资金诉求达到10.84万亿元，包括自有资金、商品房出售款、银行贷款、房地产信托贷款等渠道，房企可募集的资金量 按目前口径计算，全年房企资金缺口将达到1.35万亿元。

1.35万亿元的资金量不能说很庞大。 本报记者粗略计算后发现，全年万科的销售额为1215.4亿元，换言之，全年房企资金缺口量相当于万科全年销售额的近11倍。 根据中国房地产新闻集团和中国房地产评估中心联合发布的“年中国房地产公司年销售top50排行榜”，年销售额排名前20位的房企、万科、恒大、保利、中国外等，去年合计销售额8773亿元，1.35万亿元。

四个原因重叠影响

关于年房企业面临的巨大资金缺口，最初的运营商匿名人士向《每日经济信息》记者分解指出，主要有四个方面的原因重叠影响。

首先，销售受到阻碍，退款能力减弱。 《每日经济信息》记者根据中国指数研究院的统计数据总结，包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总成交量比去年同期减少19.49%。 其中，北京、上海、广州、深圳和杭州的新建住宅成交面积分别比去年同期下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%、20.45%。 特别是从8月开始，相关房地产调控政策的效果逐渐释放，交易量下跌。 年，包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市在内的新建住宅总成交量比去年同期下跌18.01%，如天津、重庆和武汉的新建住宅成交面积分别比去年同期下跌13.43%、30.99%、9.88%。 特别是7月初，许多二、三线城市被强制要求制定限购政策，此后楼市也随一线城市进入下跌之路。

其次，销售受到挤压，库存逐渐上升，房企大量资金沉淀，而且这一趋势仍在上升。 以北京为例。 据《每日经济信息》记者根据北京住建委官网数据统计，全年北京商品房住宅期供应套数为64846套，合计合同套数为28269套，套数合同率约为43.2%。 比较而言，年合同率为63.4%，2009年上升至近80%。

合同率下降，库存量上升。 据中国房地产决策咨询系统和国家统计局统计数据，截至去年12月底，全国10个主要城市新建商品住宅存量达到5998万平方米，比去年同期增长约39.22%。 其中，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米、265万平方米，比去年同期增长33.97%、同比增长33.97%的4个一线

库存升值耗尽了住宅企业的很多资金。 《每日经济信息》记者根据中国指数研究院相关数据统计，北京、上海、广州和深圳商品房成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米、18990/平方米 按此计算，截至去年年底，北京、上海、广州和深圳商品房库存量价值分别达到约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元左右。

第三，房企到期债务迅速上升，进一步挤压房企资金链。 国泰研究报告显示，目前房企长期短期还本付息债务的还款期分布最多，为年7月-年6月，其中46%的偿债期集中在年中。 年7月至年6月到期的短期还本付息债务(即短期借款+1年内到期的长期债务)，债务偿还期的约79%集中在年12-年6月，其中年12月和年3、4月是偿债高峰期。

最后，楼市开发投资存在一定惯性，房企开发投资仍呈现持续上升的轨迹，开发资金诉求量持续增加。

出售项目成为常态

如果钱不够的话，就得找零钱。 对此，黄金湾投资集团副会长全亮近日在中国房地产金融创新峰会上指出，在信贷紧缩、销售受阻的今天，房企应积极调整开发模式。 因为开发模式决定资本结构。 股权转让和联合开发才是房企快速处理资金压力的最佳途径。

事实上，转卖项目兑现现金或降低开发价格压力的方法，已经在年楼市首次出现。

中原地产研究中心统计数据显示，全年交易市场出现房地产领域近500笔股票和资产交易，不包括关联交易，关联金额超过1500亿元。

中房信克和瑞评论家胡超对《每日经济信息》记者说，在约500宗股票和资产交易中，首要分为两种情况。 一是为了通过转售项目获得现金，例如根据绿城中国发布的公告，企业分别转让无锡项目、杭州绿城兰园、本造纸厂项目以及上海东海广场二期，回收3亿元现金。 另一家公司的战术调整，如主业为非房地产的企业，在轻视房地产业的背景下，通过转卖房地产项目，撤柜，其趋势越来越明显。

在接受《每日经济信息》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充称，战术减资和战术离场已成为当前房地产市场转卖项目的主力原因之一。 近年来，从事东方航空空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非房地产业务的企业通过转让相关股权的方法，逐渐实现了退出房地产业和减少相关资产配置。 如果房地产调控继续维持3~6个月，主要房地产以外的公司可能出售的房地产资产、股市价格预计将超过3000亿元。

在接受《每日经济信息》记者采访时，连锁房地产首席拆房师张月认为，除非打算逃离房地产业，否则卖掉土地、通过项目收回资金都不是上策。 原来，在目前的市场背景下，房企转卖项目不容易获得越来越多的利润，越来越多的东西以低价转让。 因为，在这个不景气的楼市中，许多房企回笼资金的最佳方式仍然是适应市场，降价抢量，通过快速销售进行资金回笼。