“二次调控要断违规房企银根 资金压力或促开发商低头”

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国庆长假前，有关部委再次加大房地产市场调控力度，强调对违法违规房企暂停融资和土地购买，“重点是对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和核定。” 专家认为，由于房地产市场的二次调控，房地产开发公司将再次面临资金压力。

上半场控制未开发人员的筋骨

9月29日晚，国家相关部委分别出台了进一步的楼市调控措施。 其中，暂停第三套以上住房贷款，首付比例提高到30%以上，限制购房数量，调整契税等条款，比以往的政策更加严格。 因为这也被业界视为年内的第二次管制。

据上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭介绍，从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看，前半年的调整抑制了房地产价格的暴涨，但对开发商来说并不肌肉酸痛。 特别是8、9月间，各地楼市量价齐涨，排队现象日益增加，决策层不得不考虑在“全年黄金期”以前楼市旺季出现回升性反弹，从而影响调整效果的加强。

根据万科公布的8月销售业绩，8月份销售金额比去年同期增长149%，1月份超过100亿元。 万科8月在深圳、长沙、福州、沈阳等地购买商品住宅用地166.5公顷，购买金额达到78亿元，正是“不赚钱”的实力。

9月初，土地市场暴涨，9月2日，广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元/平方米的价格取得，番禺住宅用地地价创下新高。 9月8日，香港九龙仓集团旗下的卓光控股集团一举夺取了上海浦东黄浦江沿岸的一个地块。 总额为48亿2800万元，折合楼板价格为35490元/平方米，浦东住宅用地楼板价格创下新高。 此外，万达还将武汉东湖中央商务区中心地区的两块商住用地纳入账册，47公顷土地总额达到76亿元，创下该地区新高。

中原集团研究中心理事程沈也认为，房价再次上涨和地价新高更新的两个重要原因加速了此次调控政策的制定。

开发商的资金压力继续增大

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，此次限行确定，对房地产开发公司土地闲置、土地用途和性质变更、竣工时间延迟、捂盘惜售等违法违规行为，如有违法违规记录，将创下股票发行、企业债券新高 对开发者来说，这意味着一旦违规，“银根”将被斩断，强力处罚将起到明显的威慑作用。

统计数据显示，112家披露中期业绩的a股上市房地产企业上半年经营现金流为-783.6亿元，比一季度末的-405.6亿元增加378亿元，比2009年同期的349.6亿元增加1133.2亿元。 77家企业的经营现金流为负，比2009年底的35家公司增加了两倍以上。 许多分析师表示，约有7成的企业经营现金流为负，证明所有领域资金紧张。 从债务来看也不容乐观。 这些房地产企业上半年的债务总额达到7944亿元，比一季度末和2009年底分别增加601亿元和1260亿元。

一位房地产上市公司高管告诉记者，实际发行股票、企业债券等融资渠道自去年11月以来基本关闭，万科、招商房地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案全部停止。 房地产公司获得融资也变得困难了。

长江证券拆船师苏雪晶认为，虽然近期有保险资金获准进入房地产领域的好消息，但远水还是很渴。 总体而言，国内房企融资渠道逐渐收紧。 根据国家统计局公布的月度数据，公司筹资占开发资金的比例从年初的34%增加到8月的37%。

据介绍，在资金压力下，房企已经开始加速多元化融资渠道，其中发行境外债券、票据及信托、基金等融资方法得到广泛应用。 据不完全统计，今年以来，房企海外融资超过900亿港币，远远超过了过去三年的平均水平。 但是，住宅企业海外融资的成本也非常高。 从债务发行的利率来看，今年房企债务发行利率区间已经从8%-9%上升到13%-14%。

此次调控政策还要求“对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和核查”。 程沈认为，如果各地加强对这一政策的执行力度，将极大地影响高端住宅项目，进一步挤压开发商的利益空之间。

楼市再次陷入观望期

北京连锁房地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周前出台后，第二波展望将迅速形成，成交量可能出现急刹车，成为近几年来最冷的黄金周，市场将再次回归理性。

许多机构的拆迁师也向记者表示，新政策出台后，购房者将陷入“自主”或“被动”的观望。

政策中关于首付30%的规定、契税和个人所得税优惠的取消都将增加住房购买价格，影响购房人的购房计划； 房地产税、保障性住房的增加将影响市场对房价上涨的预期，购房者将主动推迟购房计划。 开发商必须在资金的压力下，或者再次采取促销手段回收资金。

杨红旭也认为，在这种紧缩型控制之后，房地产市场再次降温，10月的市场表现将比9月稍差。 预计今年四季度，主要城市商品住宅成交量较8-9月略有下跌，房价上涨动力减退，基本以盘整和小幅下跌为基调。

多家证券公司纷纷发行报告认为新政策抑制房地产价格上涨有利于房地产股价企业的稳定 被认为是重大利好空的房地产税政策尚未公布，但从8月中旬开始房地产股票普遍出现15%左右的回调，基本反映了对二次调控的预期，或触底反弹。

节前最后一个交易日，沪深两市房地产板块呈现低调反弹反转行情，收盘时大智慧房地产指数上涨3.75%，保利、万科、招商、金地四大房地产巨头股价涨幅均超过5%。